[저금리시대 부동산 시장]“임대수익률 年5~6%… 이게 어디야” 돈이 몰린다

부동산시장 침체와 함께 주춤하던 수익형부동산이 다시금 주목받고 있다.

서울 마곡지구를 비롯해 배후수요가 있는 지역의 오피스텔 청약경쟁률이 높아지고 있는 가운데 상가 시장도 호황의 기운이 감돌고 있다.

이들 수익형부동산 상품이 주목받고 있는 것은 단순히 입지조건이나 풍부한 배후수요 때문만은 아니다. 최근 저금리 기조가 이어지면서 수익형부동산에 눈을 돌릴 수 있는 환경이 마련된 것도 한몫했다. 3%대 남짓한 은행이자보다 연 수익률 5%대의 수익형부동산을 선택하는 것이 낫다는 뜻이다.

하지만 부동산 전문가들은 상가든 오피스텔이든 수익성이 지속가능한 상품을 골라 접근해야 한다고 조언했다.

▲지난달 분양에 들어간 KTX광명역 ‘광명역파크자이’ 모델하우스를 찾은 방문객들이 둘러보고 있다. (사진=GS건설)

◇오피스텔 시장 청약경쟁 불붙었다 = 롯데자산개발이 지난달 마곡지구 B4-2블록에 분양한 ‘마곡나루역 캐슬파크’는 평균 17대 1의 경쟁률을 기록하면서 청약을 마감했다.

이 오피스텔의 장점은 배후수요 확보다. 마곡지구에는 국내 유수의 기업들이 들어서고 있으며 향후 첨단산업단지로 거듭날 전망이다. 이로 인해 산업단지 근무자를 대상으로 한 수요층 확보가 쉽다.

또 교통도 편리하다. 지하철 9호선과 공항철도(예정) ‘마곡나루역’이 인접하며, 지하철 이용 시 여의도 20분대, 강남 30분대, 김포공항까지는 5분대로 서울 중심지로 이동이 수월하다.

GS건설이 경기 광명시 광명역세권택지지구 4블록에 공급하는 ‘광명역파크자이’ 오피스텔(336실)도 지난달 말 계약 시작 5일 만에 100% 마감됐다.

KTX 광명역 바로 앞에 들어서는 이 오피스텔은 청약에서도 총 5800여건이 접수돼 높은 경쟁률로 전 타입이 마감된 바 있다. 3.3㎡당 698만원대의 경쟁력 있는 분양가 덕에 은행 이자보다 높은 수익이 예상되면서 투자자들이 몰린 것으로 보인다.

지훈구 GS건설 광명역파크자이 분양소장은 “올 연말 문을 여는 이케아와 롯데 프리미엄 아울렛 후광, KTX 및 지하철 1호선 광명역을 길 건너 바로 이용할 수 있다는 입지적 장점이 좋은 결과를 낳았다. 또한 정부의 부동산 규제완화와 한국은행의 금리인하 등 시장 환경에 따른 영향이 완판하는 데 주효하게 작용한 것 같다”고 분석했다.

◇수익형상가 시장도 덩실…평균 낙찰가율 역대 최고치 = 저금리 기조가 이어지며 수익형부동산의 인기가 높아지는 가운데 올해 법원 경매시장에서 수익형상가의 낙찰가율이 2001년 이후 역대 최고치를 기록하고 있다.

낮은 금리로 인해 주택 임대에 따른 월세이율이 하락하면서 안정적 임대수입을 올릴 수 있는 상가 등 수익형부동산에 여윳돈이 몰렸기 때문으로 분석된다.

최근 법원경매 전문회사 지지옥션에 따르면 올해 들어 지난달까지 전국 수익형 상업시설의 낙찰가율은 평균 64.6%로 이 업체가 경매 정보를 조사하기 시작한 2001년 이래 연평균으로 가장 높은 것으로 조사됐다.

수익형 상업시설의 낙찰가율은 2002년 64.0%로 최고점을 찍었으나 이후 2004년 55.4%, 2005년 51.5%, 2010년 53.1% 등 50%대로 떨어졌다. 그러다 지난해 61.1%로 다시 60%를 넘겼고 올해도 이런 상승세가 이어지며 지난달까지 역대 최고치인 64.6%로 고공행진을 하고 있다.

경매시장의 경쟁률도 치열해졌다. 올해 평균 응찰자 수는 지난달까지 2.8명으로 역시 2001년 이후 최고 수준을 기록하고 있다. 2001∼2012년 평균 응찰자 수는 2.1∼2.5명으로 박스권에서 소폭의 등락만을 반복했다. 그러다 지난해 2.6명으로 박스권을 살짝 벗어난 뒤 올해는 2.8명으로 비교적 많이 늘어났다.

수익형 상업시설의 낙찰률 역시 올해 23.8%로 역대 최고치를 기록한 지난해(25.7%)에 이어 높은 수준을 유지하고 있다.

이창동 지지옥션 선임연구원은 “저금리 탓에 시중은행에서 기대할 수 있는 이자 수익률이 계속 떨어지면서 투자자들이 유망 상가 등 수익형부동산으로 몰리며 고가 낙찰 사례도 속출하고 있다”며 “다른 투자처가 마땅치 않은 상황에서 수익형부동산 경매 인기는 당분간 계속될 전망”이라고 말했다.

◇“금리인하 수익형부동산 시장 호재…묻지마 투자 안돼” = 지난 8월 한국은행이 기준금리를 0.25%포인트 내려 연 2.25%로 낮춘 이후, 10월 15일 또 한 번 낮춰 2%가 됐다. 2009년 이후 최저금리다. 여기에 최근 오피스텔 전매제한제도 개선 법안이 발의되면서 오피스텔 시장 활기에 힘을 보태고 있다.

현재 수도권 오피스텔의 임대수익률은 5~6%대다. 부동산114에 따르면 지난 9월 기준 서울지역의 임대수익률은 5.31%, 경기지역은 6.05%로 현재 금리의 2~3배를 웃돈다.

하지만 무턱대고 수익형부동산 시장에 뛰어들면 낭패를 볼 수 있다. 투자할 목표 대상을 선점한 후 수익성의 지속 여부와 숨어 있는 리스크를 잘 판단해야 한다고 전문가들은 강조했다.

윤지해 부동산114 선임연구원은 “수익을 챙기기 위해선 오피스텔 공실률이 낮아야 한다는 점과 배후수요, 역세권 등의 조건을 고려해야 한다”면서 “연 수익률 5%를 꾸준히 낼 수 있는지 따져봐야 한다”고 설명했다.

윤 연구원은 또 “노후단지는 겉보기에 수익률이 높아 보이지만 관리비가 들어간다는 점을 유의해야 한다. 또 주거용인지, 상업용인지를 잘 파악해 세금부분에서의 비용 지출도 확인해야 한다”고 덧붙였다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 “수익형부동산 물량은 다양하기 때문에 자기자본여력에 맞는 물건을 찾는 게 우선”이라며 “단지 내 상가 등 지속 가능한 상품인지도 확인해야 한다”고 밝혔다.

시대의 흐름에 따라 반짝 유행하는 호텔, 도시형생활주택 등 시류형 상품들도 많이 나오기 때문에 확인해야 한다는 뜻이다. 자본금이 2억~5억원대라고 하면 근린상가 유형을 눈여겨볼 만하다고 선 대표는 조언했다.

그는 이어 “경매 물건은 싼 가격에 집중하기보다 임차인의 관리비 채납 문제 등 숨어 있는 리스크를 고려한 내재가치를 파악해야 한다. 또한 임대차보호법 시행에 따라 기존 임차인과 임대인 간의 권리금 사항도 꼼꼼히 따져 볼 필요가 있다”고 강조했다.