[부동산 투자 新패러다임]불황기에도 돈버는 상가는 어디?

▲상가투자는 시세차익을 노리던 예전 방식에서 매월 일정 수익이 보장되는 실수요자들 중심으로 바뀌고 있다. 결국 상가는 안정성과 수익성이 보장되지 않으면 섣불리 투자해선 안된다고 전문가들은 조언했다. 사진은 인천 송도 신도시에 위치한 한 상가의 모습. (사진=이투데이DB)

상가에 선뜻 투자하기에 전문 투자자들조차 고개를 저을 정도로 극심한 불황기이지만, 그럼에도 수익을 올리는 상가들이 있어 눈길을 끌고 있다. 경기 침체에도 잘 나가는 상가들은 전체적인 부동산시장의 흐름을 반영한다. 주택 시장뿐만 아니라 상가 시장도 시세 차익을 노리는 투자보다 일정 수익이 보장되는 실수요자들 중심으로 돌아가고 있다.

일반적으로 상가 투자로 돈을 버는 방법은 두 가지다. 이득을 우선으로 하는 방법과 일정 수익을 매월 얻는 방법이다.

전자는 투자자가 상가를 사들인 후 일정 기간 소유하고 있다가 높은 가격대로 올랐을 때 팔아 시세 차익을 노리는 방법이다.

후자는 실제로 입점해 상권을 형성하려는 임차인을 만나 월세를 받아 수익을 올리는 경우다.

그러나 요즘 경기가 어려워지면서 전자의 투자 방식은 자취를 감췄다. 이로 인해 상가시장도 새로운 패러다임을 맞고 있다.

실수요자들 중심의 상가 중 안정성 있고 수익성이 보장되는 상가는 대표적으로 △선임대상가 △확정수익이 보장된 상가 △교육문화 복합단지 입점 상가 △LH 상가 등이 꼽힌다.

◇장기계약 많고 안정성 높은 선임대상가 인기 = 부동산 경기 침체에도 선임대상가의 인기는 여전하다. 이 상가에는 장기계약으로 들어오는 임차인들이 많은데다 안정성까지 높아 투자자들로부터 각광을 받고 있다.

선임대상가란 분양 전 임차인이 갖춰져 있는 상가를 말한다. 이 상가에는 실수요자들이 입점하기 때문에 투자자는 매월 꼬박꼬박 일정 수익을 올릴 수 있다.

투자자들도 과거 시세차익을 노리던 부류에서 노후 생활을 대비하기 위해 투자하는 사람들로 바뀌고 있다. 선임대상가에 투자하면 월급처럼 나오는 월세를 받아 수익을 올릴 수 있기 때문이다.

이들 투자자에게는 안정성을 가진 업종이 임차 대상으로 인기를 끈다. 대표적 업종으로는 은행과 병원, 대형마트 등이 꼽힌다. 예를 들어 상가에 유명 시중은행이랑 계약이 성사되면 다른 업종들은 금방 들어온다. 또 한번 들어오면 쉽게 안 나가는 경우가 대부분이다. 은행이나 병원이 상가에 들어설 때에는 입점 축하 플래카드도 등장하기도 한다.

이들 업종은 지상 2층에 입점을 하더라도 지상 1층 점포 못지않은 인기를 과시한다.

그러나 투자자는 임차인이 계약기간 만료 전 나가는 경우를 주의해야 한다. 은행과 병원, 대형마트를 제외한 업종이 들어올 경우 수익성이 낮아 나가는 상황이 종종 발생하기 때문에 입점하는 대상 업종을 잘 선택해야 한다고 전문가는 조언했다.

◇확정수익 보장 내세운 신도시 상가 주목 = 상가 중 ‘확정수익 보장’을 내세운 신도시 상가도 투자자의 주목을 받고 있다.

이 같은 형태의 상가는 사업주 측에서 투자자에게 일정 수익률을 보장해주는 전제조건이 깔려 있다. 의류 매장, 애견센터 등 테마상가가 해당된다.

최근에는 수도권 일대 신도시에서 확정수익을 보장해주는 상가들이 공급되고 있다.

포스코건설이 인천 송도신도시에 공급 중인 ‘센트럴파크1 몰’이 대표적인 예이다.

인천 연수구 송도동 23-3번지 일대에서 공급 중인 이 상가는 연면적 4만1035㎡(1만2413평), 지하 1층, 지상 1~3층, 5개동 216개 점포로 이뤄지는 송도 최고 상권으로 꼽힌다.

무엇보다 파격적인 계약조건이 눈길을 끈다. 납입조건은 계약금 10%, 잔금 90%(계약 후 12개월)이며 선납할 경우에는 7.5%의 선납할인율을 적용 받을 수 있다.

또한 2년 동안 총 10%의 임대료 지원이라는 혜택을 제공하고 있다. 연 6~10%에 달하는 높은 수익률을 기대할 수 있다. 한국은행 기준금리가 2%까지 하락한 저금리 기조에 최적의 투자 상품으로 꼽히고 있다. 무엇보다도 향후 미래가치를 따져 볼 때 이 상가는 국제기후기금(GCF) 유치 확정 등의 호재로 더욱 큰 관심을 얻을 것으로 예상된다.

그러나 확정수익 보장을 내세운 사업자가 자금 부족시 수익성 보장이 안되는 경우도 있는 만큼 사업 주체에 대한 충분한 검토가 필요하다.

▲경기도 과천시에 위치한 한 상가의 모습. (사진=이투데이DB)

대학가 주변상가는 학생과 교수 등 고정 수요와 외부 소비자까지 끌어들 일 수 있는 장점이 있다. 연세대학교와 이화여자대학교가 위치한 신촌과 마포 홍익대학교 앞, 서울대학교 앞에 위치한 상가를 예로 들 수 있다.

대학가는 버스와 지하철 등 교통 환경이 우수하고 다양한 편의시설이 인접해 있다는 점도 인근 상가에게는 호재로 작용한다.

원평연 상가뉴스레이다 연구원은 “홍대 앞은 단순한 대학가 인근이라는 점을 떠나 문화·편의시설 등의 인프라가 갖춰져 있어 문화복합 단지라는 성격이 더 강해 지역 상권에 호재로 작용하고 있다”고 설명했다.

한국토지주택공사(LH) 아파트 단지 내 상가의 인기는 절정이다. 이 상가는 아파트 단지 내에 있어 다른 상가들보다 상권 안정성이 뛰어날 것이란 기대감이 있기 때문이다.

이달 신규 공급된 포항장량 2블록 아파트 내 상가 8개와 재분양 물량인 인천 서창2·논현2지구 상가 2개 등이 모두 팔렸다.

이는 공공기관이 공급하는 단지 내에 위치한 상가라는 점이 투자자들에게 안정성을 보장하고 단지 수에 비해 상가 수가 많지 않아 수익을 높이는 데 최적이라는 평가가 나오고 있기 때문이다.

◇ 선임대상가·확정수익 보장 상가 인기 지속 = 선임대상가와 신도시에 들어서는 확정수익 보장형 상가의 약진은 연말과 내년에도 지속될 전망이다. 실수요자들 위주의 투자가 이뤄지면서 꾸준한 수익률이 보장되고 있기 때문이다.

원평연 연구원은 “병원과 유명 은행이 들어서는 선임대상가는 장기 수익률이 보장돼 투자자들에게 여전히 인기가 높을 것”이라면서 “송도에 들어서는 확정수익 보장형 상가도 계속 주목 받을 것”이라고 전망했다.