‘하우스푸어’ 정부 도움 받아 탈출하세요

하우스푸어 구제를 위한 지원 대책이 지난 5월부터 시행 중이다.

정부는 올해 2만2000가구에게 2조원을 지원할 계획이며 은행권에만 한정했던 적격전환대출과 부실주택담보대출 채권 매입 범위를 금리가 높은 보험사, 저축은행 등 제2금융권으로 확대했다.

이로 인해 고금리 대출로 이자 부담이 크고 집을 내놓아도 팔리지 않아 어려움을 겪는 채무자들이 하우스푸어에서 벗어날 수 있는 기회의 문턱이 낮아졌다.

다만 여전히 신용등급과 연체 기간에 따라 조건이 복잡하고 까다로워 상담 문의는 많지만 실질적인 혜택을 누리는 하우스푸어는 적은 것으로 알려졌다.

이에 부동산114는 17일 하우스푸어를 구제하는 지원책 중 혜택 종류와 대상자, 신청 방법 등을 잘 살펴보고 자신에게 알맞은 제도를 선택해야 한다고 조언했다.

부동산114에 따르면 현재 시행 중인 하우스푸어 대책은 △신용회복위원회의 사전채무조정(프리워크아웃) △주택금융공사의 사전가입주택연금 및 적격전환대출 △캠코의 부실주택담보대출 채권매입 세 가지이다.

◇자산 10억원 미만 다주택자 ‘프리워크아웃’ = 총 자산이 10억원 미만인 다주택자 하우스푸어는 신용회복위원회가 담당하는 프리워크아웃을 적용하는 게 유리하다.

프리워크아웃은 실직, 휴·폐, 재난, 소득감소 등으로 연체가 발생해 장기화가 예상되는 단기연체 채무자가 금융채무 불이행자로 전락되는 것을 방지해 정상적인 경제활동이 가능하도록 지원하는 제도이다.

상환기간은 무담보채무 최장 10년, 담보채무는 최대 3년이내 거치후 20년이내 분할상환하는 것이다. 채무감면은 원금과 이자는 감면이 없고 사전채무조정 신청 전에 발생한 연체이자만 감면을 해준다.

이자율 조정은 약정이자의 50%를 적용하지만 조정된 이자율이 5% 미만인 경우에는 5%가 적용되고 약정이자율이 5% 미만인 경우에는 약정이자율을 적용한다. 따라서 주택담보대출 이율이 5% 이하일 경우에는 실질적으로 혜택이 크지 않을 수 있다.

신청대상 조건은 다음 조건을 모두 충족해야 한다. 최근 1년 동안 연체 일수가 30일 초과이거나 90일 미만 대상이다. 현재 연체 기간이 30일 이하인 경우라도 최근 1년 이내 누적 연체일수가 30일 이상이면서 연소득 4000만원 이하라면 가능하다.

또한 채무액이 5억원 이하인 대출자만 신용회복 지원을 신청할 수 있었던 것도 완화됨에 따라 15억원 이하(신용대출 5억원·담보대출 10억원 이하)까지 신청 가능하다.

다만 담보주택과 관련된 압류나 소송, 경매 등이 진행되고 있으면 신청대상에서 제외되고 개인 회생이나 파산 등을 신청한 채무자도 신청할 수 없다.

대출받은 은행에 채무자가 프리워크아웃을 신청하면 은행에서 상환능력 등을 평가해 지원 여부를 결정한다.

◇만 50세대 이상 노년층, 주택연금 사전가입제도 활용 = 만 50대 이상 연령층에는 주택금융공사에서 취급하는 주택연금 사전가입제도가 추천된다.

주택연금과 다른 점이 가입연령이 만 60세에서 만 50세부터 낮아지고 대출금액 5억원 한도에서 총 연금액의 50%가 아닌 일시에 100% 인출 할 수 있다.

대출금 납부 후 연금 잔액이 있다면 부부 가운데 나이가 적은 쪽이 만 60세가 되는 해의 가입 월부터 평생 내 집에 거주하면서 연금을 받을 수 있는 상품이다. 총 연금액은 주택가격을 고려한 60세부터 100세까지 받을 수 있는 금액이다.

신청대상 조건은 시세 기준으로 6억원 이하 주택에 1세대 1주택 소유자가 실제 거주하고 근저당 등 권리침해 등이 없는 주택이어야 한다. 부부합산 연소득 기준은 없다. 사전 주택연금에 가입을 하더라도 새로운 주택을 매입할 수 있다.

주택 연금을 철회하고 주택을 매도하려고 할 경우에는 받은 총 연금액과 은행에서 지원해준 초기보증료 및 연보증료에 대출 이율을 적용한 금액을 모두 납부해야 한다.

이 제도는 내년 5월까지 시행되기 때문에 조기 퇴직으로 고정적 수입이 사라져 대출금리 부담이 가중되는 만 50세 이상의 노년층에서 안정적인 노후생활을 위해 주택연금 사전가입제도를 고려해볼 만하다.

◇소득 6000만원 이하 1주택자, 적격전환대출로 갈아타야 = 소득 6000만원 이하 1주택자는 한국주택금융공사가 담당하는 적격전환대출을 고려해 볼 만 하다.

이는 실직 등으로 소득이 줄어들어 원리금 상환이 어렵게 된 채무자의 주택담보대출을 은행이 대출기간 연장을 통해 원금상환 부담을 최대 10년까지 유예해주고 대출 만기를 최소 10년부터 최대 30년까지 연장해주는 상품이다.

적용되는 이율은 연 3.7%(10년)~연 3.9%(30년)의 낮은 장기고정금리이다.

일반 주택담보대출보다 낮은 금리와 원금상환의 유예기간이 연장됨에 따라 실질적인 실수요자인 하우스푸어가 혜택을 받을 수 있는 상품이다.

신청대상 조건은 부부합산 연소득 6000만원 이하이며 신용등급 8등급 이내 대상자이다. 전용면적 85㎡이하이며 6억원 이하 주택의 1주택보유자이다. 주택담보대출이 전체 대출 기간의 절반 이상 경과했거나 최초 대출 이후 3년이 경과돼야 한다. 대출금액이 2억원 이하이며 최근 3개월 동안 1개월 이상 연체가 없어야 한다.

자격요건이 될 경우 거래하는 은행 및 금융권에 신청하면 된다. 다만, 보금자리론 이용고객은 주택금융공사에 직접 신청해야 한다.

◇1세대 1주택자 3개월 이상 연체, 부실주택담보대출 채권매입 = 부실주택담보대출 채권 매입은 한국자산관리공사(캠코)가 은행으로부터 부실채권 채무자 대상을 건네 받아 채무자에게 매각 의사를 확인 하는 방식이다.

따라서 채무자가 부실채권매각을 원하더라도 은행으로부터 부실채권대상으로 선정되지 않으면 혜택을 받을 수 없어 혜택을 받을 수 있는 하우스푸어가 많지 않다. 지난 5월부터 6월까지의 실적은 13명에 불과하다.

지원대상 조건은 부부합산 연소득 6000만원 이하인 1세대 1주택 소유자이며 주택감정평가액이 6억원 이하인 주택이다. 현재 거주를 하고 있어야 하며 가등기 등 등기부등본상 물건적 제한이 없어야 한다.

캠코는 은행으로부터 건네 받은 주택감정평가액에서 법원 평균낙찰가율 75%를 적용해 담보가치를 산정한다. 주택담보대출 금액이 담보가치 가격보다 높을 경우 잔여 금액에 대해서 채무조정과 지분매각 두 가지 방식으로 하우스푸어를 지원한다.

채무조정은 채무자가 원할 경우 대출 상환부담 완화를 위해 대출금리 이율을 낮춰주고 고정금리로 적용 해준다. 대출기간은 2년의 원금상환 유예기간을 포함해 최장 30년까지 저리의 채무조정이율을 적용해 분할상환한다.

반면 지분매각방식은 채무자의 주택 소유권 전부 또는 일부를 캠코에 매각한 뒤 지분사용료를 내고 거주하다 10년 이내에 해당 주택을 재매입하는 것이다. 재매입 의사가 없다면 잔여 지분에 대해선 캠코에 모두 매각해야 한다. 임대료는 매각한 지분의 재무조정이율과 동일하게 적용해 거주하는 기간 동안 월 임대료를 납부하는 방식이다. 1000억원 범위에서 올해 11월까지 시범적으로 시행된다.