추석 이후 단기 및 중·장기 부동산 시장 예측

1. 2001년과 2006년 부동산 시장은 어떻게 다른가

2001년 이후 부동산 시장은 양적, 질적 측면에서 혁명적 변화를 겪고 있다고 해고 과언이 아니다. 외환위기 이후 저금리기조와 과잉유동성을 바탕으로 시중부동자금이 부동산에 집중 유입되면서 지난 80년대와 비슷한 부동산 신화가 재연된 것이다.

다만, 지난 70~80년대와 다른 점은 지역별, 평형별, 상품별 차별화 장세가 강하게 펼쳐진 점을 들 수 있다. 이러한 차별화, 양극화의 출현이유는 소득증가 및 소득양극화에 근본적으로 기인하며 미국 등 선진국도 국민소득이 1만불을 넘으면서 공통적으로 경험했던 현상이기도 하다. 차별화 현상이 일시적, 단독적 현상이 아니라 한동안 우리시장을 지배하는 화두가 될 수 있다는 뜻이다.

이에 따라 주택시장은 수도권, 특히 서울 강남권 재건축, 주상복합, 중대형위주로 상승세가 나타났다. 토지는 수도권은 여전히 상승의 중심에 위치하는 가운데 참여정부 이후엔 국토균형개발과 행정중심복합도시 건설영향으로 충청권이 제2수도권으로 부상하면서 토지시장의 쌍끌이 역할을 톡톡히 했다.

2001년 이전 시장을 뒤돌아보면 1987년 이후 서울지역 아파트가격은 약 20년간 연평균 7.1%정도 상승률을 기록했다. 최근 10년간의 DATE를 분석해 봐도 7.3%로서, 물가상승률이 연 3~4%인 점과 금리수준 등을 고려하면 그리 높은 상승률이라고 평가하기는 어렵다.

그렇다면 2001년도 시장과 2006년도 시장은 어떻게 다르고 어떤 모습을 보이고 있을까.

먼저, 2001년도 부동산 시장을 정리해 본다. 2001년도에는 외환위기 이후 급락에 따른 반작용 및 공급공백에 다른 전세난, 환율하락, 금리인하 등 여러 가지 상승요인이 복합적으로 작용하면서 전세가, 매매가의 수직상승현상이 나타났던 첫해였다. 97년 말 평당 663만원 이었던 서울지역 아파트 평균매매가가 외환위기 이후 40~50%정도 폭락했다가 2001년도에는 평당 678만원으로 외환위기 이전 시세를 급속히 회복했다. 이에 따라 10%가 넘는 매매가, 전세가 동반상승을 실현하였다. 특히 재건축 투자열풍이 불면서 재건축아파트 상승률이 30.1%로서 일반아파트 상승폭의 3배를 웃돈 셈이다. 예컨대, 도곡, 잠실, 반포 등 5개 저밀도지구 재건축이 시세를 주도하면서 도곡동 저층 주공아파트의 경우 평당 3천만원을 돌파하기도 했다. 전세시장도 분양물량감소로 인한 공급부족과 저금리 기조에 힘입어 월세전환이 늘어나면서 월세비중이 80%를 넘어서고 월세전환이율도 20%를 초과하면서 사회문제화 되기도 했다.

한편, 정부에서 임대사업활성화방안 등을 내놓으면서 저금리하에서 돈 굴릴 곳을 찾던 투자자들이 대거 임대주택, 주상복합, 오피스텔 등 소위 “수익형상품”로 몰렸으며 일부 오피스텔, 주상복합은 수백대 1이 넘는 청약경쟁률을 기록하기도 했다.

2001년와 비교할 때 2006년도 시장은 어떻게 바뀌고 어떤 모습일까.

8.31대책과 3.30대책 약발이 본격화 되면서 시장은 등락을 거듭하는 양상을 연출하고 있다.

8.31대책의 근간은 양도세중과, 종부세강화 등 세부담증가와 송파신도시, 뉴타운 건설과 같은 공급확대방안이 주종을 이룬다. 3.30대책 역시 강남권 재건축을 겨냥한 것으로 재건축억제 및 개발이익익환수 장치, 기반시설부담금제가 입법을 통해 제도적으로 마련됐다. 이밖에도 금리인상, 담보대출제한과 같은 금융제한조치가 병행됐다. 이러한 여러 가지 규제여파로 2006년도 시장은 3.30대책 후 비교적 안정세를 보이고 있다. 하지만 강남권, 고가주택, 다주택자, 재건축을 겨냥한 각종 세금중과, 거래규제장치에도 불구하고 부동산은 대책발표 후 반짝하락‐재상승이라는 악순환의 고리는 끊기지 않고 있다. 특히, 3.30대책 후 강남권 재건축, 중대형아파트, 주상복합은 어느 정도 진정세를 보이고 있지만 지방선거 이후 오세훈 서울시장이 뉴타운을 25개에서 50개로 확대하고 정부에서 도시재정비촉진지구를 지정 등 강북지역 광역개발계획을 발표하면서 강북 뉴타운지역, 중소형아파트를 중심으로 시장이 들썩이는 현상이 나타났다. 또한, 매매가는 어느 정도 안정세로 돌아섰으나 전, 월세가격이 급등하면서 서민, 저소득층의 주거고통이 커진 점도 2006년도의 부동산 시장특징이라고 할 수 있다. 이러한 전·월세 가격상승은 공급부족, 수급불균형이라는 구조적 측면이 강하지만 1가구 다주택자 규제 및 양도세, 종부세 등 세금중과로 인한 정책의 역작용이 도출된 측면도 부인하기 어렵다. 이상에서 지난 2001년도 시장과 2006년도 시장의 움직임, 특징 등을 살펴보았다. 우선 정부정책이 부양책에서 규제책으로 확 바뀌고 금리가 상승하락기조에서 하락기조로 역전된 점, 주택담보대출 등 금융지원책도 확대에서 억제로 변화한 점 등은 큰 차이점이라고 할 수 있다. 하지만 집값과 땅값의 상승세가 실현되고 시중부동자금이 여전히 부동산시장으로 몰리면서 대기수요가 풍부하다는 점, 강남권 재건축과 강북재개발지구를 중심으로 투자심리가 여전히 살아 있다는 점은 유사하다고 하겠다.

2. 과거와 현재, 그리고 미래의 부동산 투자환경은 어떠한가

- 5대 핵심변수를 중심으로

지난 2001년과 2006년도 현재를 비교할 때 부동산투자 여건만큼 급변한 재테크 시장도 없을 것 같다. 그만큼 거시경제지표, 수급, 부동산정책을 비롯한 핵심변수의 움직임이 180도 확 바뀌었다는 말이다. 부동산 투자도 투자수익률을 극대화하면서 위험을 얼마나 최소화 할 수 있느냐가 관건이다. 결국 위험과 수익은 동전의 양면처럼 동반자 관계를 맺고 있기 때문이다. 부동산 이론에 따르면 부동산 시장과 가격에 직접적인 영향을 미치는 결정적인 외생변수는 5가지 정도로 압축된다. 향후 5~10년 후 부동산 시장을 예측내지 고찰하기 위해서는 우선, 정책, 금리, 소득, 수급, 투자심리 등 핵심변수를 중심으로 지난 5년간 달라진 부동산 투자환경을 살펴보자.

첫째, 최근 부동산 시장에 가장 직접적이고 큰 영향을 미치는 변수는 역시 정부정책이다. 정책이 시장에 개입하는 근거는 서민, 저소득층의 주거안정과 가격안정이라는 정책목표를 달성하고 시장의 실패에 대응하기 위함이다. 시장실패의 원인은 부동산 자체가 갖고 있는 부동성, 부증성, 영속성의 특징과 주택공급의 비탄력성 및 공급과 입주시점간의 시차, 수급불균형, 시장제도의 미성숙 등 여러 요인 때문이다. 우리나라 정부가 시장에 개입한 역사는 40년 정도로 올해 3.30대책까지 나온 중요한 정책은 대략 45개정도로 이중 투기억제 및 가격안정에 관한 내용이 27건, 부동산 경기부양 및 활성화에 관한 내용이 18건 정도이다. 한마디로 부동산 경기가 침체 혹은 냉각되면 부양책을, 반대로 경기가 과열 혹은 호황기에는 규제책을 펴왔던 게 사실이다. 지난 97년 말 외환위기 이후 정부는 분양가를 자율화하고 주택담보대출을 확대함은 물론 얼마든지 분양권을 사고 팔 수 있도록 전매를 허용하고 신규 분양자에게 양도세, 취득세각종세금 감면혜택을 한시적으로 부여했다. 그러던 것이 2003년 이후에는 시장과열 및 투기를 우려해 갑자기 규제책으로 선회했다. 2003년 이후 크고 작은 규제대책을 합하면 작년에 나온 8.31대책 및 올 3.30대책까지 30여 차례가 넘는다. 요약하면 부양에서 규제로 정부정책이 급변했다는 점이고 올 하반기 이후 시장에 세금중과 및 규제정책여파가 본격적으로 작동할 것으로 예상된다.

둘째, 금융환경, 금리기조가 바뀌고 있다는 점이다. 외환위기 이후 한때 20%이상 치솟던 시중금리가 현재는 5%대로 대폭 낮아졌다. 금리인하배경은 경기회복을 위해 정부가 발권력을 동원해 통화량을 늘리고 저금리하에서는 시중 부동자금이 부동산이나 주식시장으로 몰릴 수밖에 없다. 통화량증가는 화폐가치를 붕괴시키는 반면에 실물자산가치를 증대시키는 효과를 가져온다. 때문에 2001년부터 시작된 부동산가격상승의 근본 이유는 저금리와 과잉유동성으로 귀결된다고 볼 수 있다. 하지만 2005년 이후 부동산 과열 및 버블논쟁이 일면서 콜금리가 3.75%에서 4.5%로 올랐다. 저금리기조가 마감되고 상승추세로 전환된 것이다. 미국 역시 연방준비제도 이사회(FRB)에서 2004년 이후 1%였던 연방금리를 16차례 연속인상, 5.25%대를 유지하고 있다. 향후 미국금리 추가인상여부 및 우리나라 경기회복세유지, 부동산가격움직임여부에 따라 금리의 향배가 결정될 것이다. 정부규제와 금리인상, 담보대출제한이 맞물릴 경우 자금이탈현상이 가속화 되면서 부동산 시장은 하락내지 침체될 것이다. 현재로선 대내외 경제환경에 큰 변화가 없는 한 우리나라 금리는 당분간 현 수준을 유지할 가능성이 높다. 따라서, 520조가 넘는 부동자금은 여전히 주식, 채권 등 금융시장과 부동산 시장의 경계선에서 한동안 방황할지 모른다.

셋째, 2001년 1인당 국민소득은 1만불이 채 안됐으나 2005년 말 국민소득은 1만5천불을 돌파했다. 달러화 기준으로 국민소득은 50%이상 증가한 셈으로 부동산 가격이 소득에 더욱 민감하게 반응한다는 특징을 감안할 경우 소득증가만으로도 어쩌면 지난 5년간 집값이 상승할만한 충분한 근거가 될 수도 있다. 일반적으로 국민소득증가‐주택의 실질 구매력증가‐유효수요증가‐주택가격상승의 연결고리를 가진다. 하지만 국민소득 1만 5천불은 경제성장률에 힘입었다기보다는 환율하락에 의존한 측면이 강하다. 따라서 향후 저성장이 계속되고 환율변동이 크지 않을 경우 국민소득증가로 인한 집값, 땅값 상승은 더 이상 기대하기 힘들다.

넷째, 주택의 수급구조도 변하고 있다. 2002년도 95%선에 불과했던 주택보급률은 2005년 말 기준 105.9%로 대폭 상승했다. 외형적 수치만으로는 주택공급물량증가로 보급률은 높아졌다고 하지만 속내를 들여다보면 사정은 그리 넉넉한 편이 아니다. 집값상승의 진원지 역할을 하고 있는 수도권의 주택보급률은 97%, 서울은 89%선에 불과하기 때문이다. 게다가 자가점유율은 55%, 자가소유율은 60%선에 그쳐서 우리나라 국민 10명당 집 없는 사람이 4명을 넘는다는 게 통계수치이다. 주택공급의 양적부족도 문제이지만 지역별 편차가 더 큰 문제이다. 예컨대, 지난 5년 동안 전국적으로 주택공급은 크게 팽창했지만 정작 인구유입으로 주택을 필요로 하고 집값상승을 주도하고 있는 서울 등 수도권의 주택보급률 수치는 별로 나아진 게 없다는 뜻이다. 한마디로 부산, 대구, 광주 등 지방대도시와 중소도시, 농촌주택은 공급과잉을 겪는 반면 사람, 자금, 생산이 집중되는 수도권은 극심한 주택부족에 시달리고 있다. 그리고 주택보급률자체도 미국, 영국, 일본 등 선진국이 115~12%선에 달하고 있음을 감안하면 향후 5·10년 정도는 꾸준한 공급확대가 필요함을 쉽게 알 수 있는 대목이다.

다섯째, 투자심리부분이다. 2001년도 이전에는 각종 부동산 부양책에도 불구하고 집값, 땅값은 꿈쩍도 하지 않다가 투기를 조장하는 듯한 여러차례의 청약제도, 분양권전매, 세제, 금융상의 종합적인 유인책이 나온 후 비로소 용틀임을 쳤다. 그 이후 수도권을 비롯한 전국의 부동산 가격은 세금중과를 앞세운 30여 차례의 초고강도 종합대책에도 아랑곳 하지 않고 급등장을 연출하고 있다. 우리나라 사람들은 총자산 중 부동산비중이 80%를 넘을 정도로 부동산선호심리가 강하고 노후대비 1순위로 부동산을 꼽는 사람들이 대부분이다. 자녀에 대한 상속, 증여수단도 부동산이 주류를 이룬다. 이러한 실물자산 선호경향은 일본, 중국, 홍콩 등 동양인의 공통적인 현상이다. 국내뿐만 아니라 2006년 5월22일부터는 개인이 투자목적으로 100만불 이내에서 주거용부동산 취득이 가능해짐에 따라 미국, 캐나다, 호주 뉴질랜드 등 선진국뿐만 아니라 중국, 베트남, 몽골, 필리핀, 카자흐스탄, 인도 등 아시아 이머징마켓에 대한 해외부동산 투자건수가 급증하고 있다. 우리나라 사람들의 부동산 선호사상, 실물중시투자심리는 그 뿌리가 깊은 만큼 단기간에 금융상품중시의 서구식 투자행태로의 변화를 기대하기 힘들다고 하겠다. 하지만 소득증가, 선진화, 투자기법이 고도화될수록 개인의 자산 포트폴리오 중에 부동산이 차지하는 위치는 점차 감소할 것으로 기대된다.

이상에서 부동산 가격등락에 직접적 영향을 미치는 5대변수의 지난 5년간의 변화, 역동적인 움직임을 종합적으로 분석해 보았다. 앞으로 정책규제, 금리기조변화, 경기흐름, 수급구조 등 여러 요인을 감안할 때 부동산 시장의 불확실성, 가격하락의 위험은 그 어느 때 보다 점차 커진다고 할 수 있다. 지금부터 5~10년 후 부동산 시장을 객관적으로 예측하고 치밀하게 대비해야 할 때이고 그럴만한 충분한 가치가 있다고 본다.

3. 2006년 이후 2010년까지 시장전망

이상에서 살펴본 부동산 시장의 환경변화 및 트렌드, 인구사회학적 통계 등을 종합감안하여 2006년 추석 이후 시장전망을 해보기로 하다. 분석 편의상 단기(1년 이내), 중기(2~3년), 장기(5년 이상)로 나누어서 예측해 보기로 한다.

먼저, 단기적으로는 2006년 추석 이후에는 주택, 토지시장 모두 하향안정세가 예상된다. 분양권전매금지, 주택거래신고제 등 거래규제와 양도세중과, 종부세강화 영향에다 금리인상, 담보대출제한이라는 3대악재가 겹쳤기 때문이다. 다만 강북권 재개발, 뉴타운지구, 도시재정비촉진지구, 판교신도시인근지역들 개발호재를 보유한 지역 등을 중심으로 국지적 상승세는 충분히 예견된다. 이러한 조정장세는 적어도 내년 초 내지 상반기까지는 유지될 것으로 보인다. 8.31대책의 영향이 올 10월 이후 본격화 되면서 1가구 2주택자 등의 세금회피성매물과 금리인상에 다른 실망매물이 어느 정도 출시될 것으로 보이는데 비해 투자심리는 상대적으로 위축돼 있기 때문이다. 하지만 이러한 안정세는 내년 상반기까지 그치고 내년 말까지 지속될 것이라고 쉽게 장담키는 힘들다.

두 번째, 중기적으로는 2007년도 하반기엔 대선정국이 형성되면서 부동산가격이 다시 불안해질 여지가 많다. 과거통계를 볼 때 대통령선거가 있는 해에 집값과 땅값이 뛴 사례가 많기 때문이다. 금리를 올려 유동성을 축소하거나 긴축정책을 펴기 어렵기 때문이다. 또 대선후보가 결정되면 선심성 표를 의식해서 각종 개발공약을 남발할 가능성도 크다. 개발공약경쟁이 치열해질 경우 내년 하반기 이후에는 수도권, 충청권은 물론 전국토가 개발지역으로 거론되면서 투기자 재연될 수도 있겠다. 특히 과도하거나 불필요한 규제는 완화되거나 폐지될 가능성도 높다. 예컨대 재건축시 소형평형의무비율제나 도심아파트의 층고제한 그리고 DTI(총부채상환비율)과 같은 조치는 시장수요와 무관한 과도한 규제로 인식된다. 만약 금리급등, 경기급락, 미국중국 등 해외부동산 시장붕괴 등과 같은 메가톤급 돌발 악재만 없다면 2007년도 시장은 그리 나쁘지만 않을 듯하다. 다만, 부동산 시장의 일반적 통설로 자리잡은 10년 주기설과 벌집모형(HONEY‐COMB MODEL)에 따르면 대선이 끝난 후 2008년부터 2년 정도는 조정다운 긴 조정, 즉 침체기, 하락기에 진입할 가능성이 높다. 다시 말해 2001년에 시작된 부동산 장기상승국면은 내년 하반기에 마무리될 공산이 크다는 말이다. 따라서, 2008년도 이후에는 부동산 자산가치 하락에 대비하는 투자전략이 요구된다고 하겠다.

세 번째, 장기적으로는 2010년 이후엔 새로운 장기상승싸이클이 출현하면서 수도권은 2015년까지 부동산 가격상승주기(호황국면)가 나타날 것으로 예측된다. 우리나라 인구가 2020년경 5천만명으로 최고치에 달할 것으로 보이고 저출산–고령화 속에 인구정체 현상이 나타날 것이다. 인구증가율 감소(연0.5%)는 주택수요를 감소시키지만 가구수증가율(연 2~3%정도)는 주택수요를 증가시켜 주택가격 상승요인으로 작용한다. 특히, 수도권으로 인구유입현상이 지속되고 수도권의 주택보급률이 절대적으로 낮은 점, 수도권은 신규수요 외에 교체수요, 투자수요가 어느 정도 상존하는 점 등을 고려할 때 수도권 집값은 향후 10년 정도는 완만한 상승추세가 예상된다. 다만, 독일 사례 등을 참고할 때 한반도가 통일될 경우 서울 등 수도권은 새로운 상황을 맞으면서 새로운 수도가 어디에 결정 되느냐에 따라 요동칠 것이 분명하다. 세계경기흐름, 자본이동, 금리추세가 어떻게 될지, 미국 중국 등 우리나라에 큰 영향을 미치는 국가의 부동산경기가 어떤 방향으로 바뀔지, 통일변수 등 장기전망과 관련돼 관심 있게 살펴볼 주요한 요인들이 많다.

RE멤버스 고종완 대표