“‘부동산 3법’ 합의에 시장 효과 제한적일 것”

전문가, 건설업체에 수혜…강남에 한정·점진적 변화 전망

‘부동산 3법’에 대한 잠정 합의가 이뤄졌지만 대부분의 부동산 전문가는 시장 효과가 적을 것이며 일부지역에 제한 될 것으로 예상했다. 반면, 건설업체나 조합원, 임차인들은 수혜를 입을 것으로 내다봤다.

▲왼쪽부터 박원갑 KB국민은행 수석 부동산전문위원, 함영진 부동산114 리서치센터장, 양지영 리얼투데이 리서치실장.(사진=각 사)

박원갑 KB국민은행 수석 부동산전문위원은 “이번 합의로 건설업체와 조합들이 혜택을 받을 것”이라며 “초고층 개발이 이뤄지고 아파트나 오피스 개발도 활발해질 것”이라고 말했다.

박 위원은 “우선 재건축·재개발 출구전략이 생겼다. 이는 건설업체에게 미래의 불확실성을 제거해줄 수 있는 혜택이 된다”고 설명했다. 즉, 건설 건수가 늘어 일감이 늘어난다는 뜻이다.

박 위원은 “다만 강남쪽 위주의 정책이라 효과는 제한적일 수밖에 없고, 일부 지역에서만 혜택을 받을 것”이라며 “일반 분양가가 올라가게 된다. 결국 서민들이 집사기가 더욱 어려워진다는 말이 된다”고 지적했다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “이번 합의를 통해 규제가 풀리면서 불확실성이 해소될 가능성이 높다. 재건축초과이익환수제의 경우 3년이 유예돼 강남 재건축 단지 거래 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것”이라고 설명했다.

다만 함 센터장은 “재개발·재건축 활성화 효과의 경우 효과가 강남권에 집중될 수도 있다”고 꼬집었다.

양지영 리얼투데이 리서치실장은 “이미 각종 규제들이 완화될 것들도 합의 내용에 포함돼 있다. 규제상 완화된 내용이 반영되겠지만 단기간 내 변화는 어려울 것”이라고 예측했다.

양 실장은 “과거 이런 ‘대못’이 빠지면 시장 변화가 생기긴 했지만 실질적으로 변화를 이끌어 내기는 어려웠다. 이번도 마찬가지 일 것”이라고 강조했다.

그는 “합의 내용에 이미 반영된 사안도 있어서 실수요자들이 움직일 것이다. 다만 시장에서는 큰 변화보다는 점진적인 변화가 있을 것으로 본다”고 말했다.

이번 합의로 시장에서 매도세 위주로 호가가 오르겠지만 실수요자들이 부담을 느껴 다시 소강상태로 접어들 수 있다는 단점도 있다고 양 실장은 지적했다. 그러나 과거 투자목적의 움직임 보다 실수요 위주의 움직임이 많아서 시장의 변화가 조금씩 생길 것으로 예상했다.

라진성 키움증권 애널리스트도 이번 합의가 건설사들에게 호재로 작용할 것으로 전망했다. 그는 “유가 급락에 따른 건설주 투자 심리 위축됐지만 이번 부동산 3법 통과로 투자 심리 개선될 것이다. 특히, 국내 부동산 시장 불안 심리 개선돼 주택 업체 수혜가 전망된다”고 분석했다.

그는 “내년 신규분양 호조세 및 재건축 및 재개발 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있는 의미있는 사안”이라고 풀이했다.

하지만 그는 국회 장기 계류로 법안이 통과되어도 정책 실효성이 떨어져 기대보다 약한 회복세를 보일 수 있다고 지적했다.

아울러 관망중인 교체수요와 투자수요의 심리가 일부 개선될 수 있지만, 임대과세정책으로 여전히 관망세 우세하다는 점도 유의해야 한다고 라 애널리스트는 밝혔다.

한편 여야는 23일 부동산 3법 가운데 주택법을 개정해 분양가 상한제를 민간택지에 한해 탄력 적용하기로 했다. 또 당초 올해 말까지 유예됐던 재건축초과이익 환수제를 오는 2017년까지 3년간 추가 유예하기로 했다.

또한 수도권 과밀억제권역에서 재건축 조합원이 현재 여러 채의 주택을 보유했더라도 한 채만 분양받을 수 있었던 것을 도시 및 주거환경 정비법을 개정해 최대 3주택까지 분양받을 수 있도록 했다.

여야는 아울러 ‘부동산 3법’과는 별도로 서민 주거 안정을 위해 주택임대차 분쟁조정위를 설치해 적정 임대료 산정과 조사 기능을 부여하고, 전월세전환율을 적정 수준으로 인하하기로 합의했다. 분쟁위 설치를 위해 2015년 2월 임시국회에서 주택임대차 보호법을 개정하기로 했다.