[부동산 현장클릭] 한강변 재개발 다시 '꿈틀'

거품 빠진 지분가…빠른 사업속도 장점

아파트 재건축시장이 꽁꽁 묶이면서 재개발시장이 대체 투자처로 관심을 끌고 있다.

재개발 투자의 화두는 단연 뉴타운이다. 한남, 가좌, 아현 등 최근 정부가 서울시의 의견을 받아들여 입법한 '도시재정비촉진법(도촉법)'에 따른 재정비촉진지구로 지정된 곳을 중심으로 시장의 관심이 집중되고 있다.

하지만 뉴타운 투자는 어려움도 많이 따른다. 도촉법에 따라 6평 이상 지분을 거래할 때는 토지거래허가를 받아야 하긴 때문이다. 실제로 도촉법 시행 이후 한남, 보광 등 인기 뉴타운의 지분거래가 많이 위축된다는 소문이 나오고 있다.

이에 따라 뉴타운이 아닌 인기 재개발구역이 새로운 관심 구역으로 떠오르고 있다. 특히 전통적인 재개발 인기 투자처로 꼽히는 성동구 금호, 옥수동 일대는 재정비 촉진지구로 지정되지 않았지만 그만큼 다른 계획이나 법적용도 받지 않아 사업속도가 빠를 것인데다 사업이 막바지 단계에 놓여 있는 단지도 많아 투자에 적절하다는 평을 받고 있다.

또 투자자들의 관심도 뉴타운에 집중돼 있었던 만큼 지분 가격이 지난해에 비해 크게 오르지 않았다는 것도 강점이다.

한강 조망권을 보유한 재개발 구역 중 사업 단계가 비교적 빠른 단지를 찾자면 현재 재개발 구역지정 준비가 한창인 금호15구역, 금호20구역, 옥수13구역 등이 있다.

◆옥수13구역=성동구 옥수동 521번지 일대 3만3250평 규모로 신당동 남산타운과 지하철 3호선 금호역 사이에 위치해 있다. 2004년 6월 도시 및 주거환경정비 기본계획 1단계 사업 지역으로 지정된 후 지난해 9월 정비구역지정 신청을 했지만 학교부지 등의 문제로 구역지정이 반려됐다.

조합 관계자는 “지난 5월 구역지정을 위한 제안서를 보완해 구청에 제출한 상태로 성동구의 33개 부서가 협의 중에 있다”며 “빠르면 올해 12월에 서울시 도시계획위원회에 상정돼 내년 2~3월쯤 구역지정을 받을 수 있을 것”이라고 설명했다.

옥수 13구역은 용적률이 213%로 금호건설에서 24평형 882가구, 33평형 613가구, 43평형 184가구, 50평형 30가구 등 1709가구와 임대아파트 14평 106가구, 17평형 53가구 등 159가구가 들어설 계획이다. 또 학교 1곳, 공원 2곳, 종교시설 2곳 등도 들어설 예정이다.

지분시세는 7~8평짜리를 기준으로 평당 1700만~1800만원 선으로 지난 4월 구역지정을 받은 옥수12구역과 비슷하다. 반면 33평형대로 배정을 받을 수 있는 13평짜리 지분은 평당 2000만원선으로 옥수12구역에 비해 평당 300만원 가량 싸다.

인근 중개업소 관계자는 “20평형대로 배정받을 수 있는 지분의 경우 한강 조망이 불가능해 구역지정을 받은 옥수 13구역과 시세는 비슷하지만 한강조망이 가능한 중대형평형 지분은 구역지정을 받은 후 가격이 상승할 소지가 충분히 있다”고 설명했다.

◆금호15구역=성동구 금호동 1가 280번지 일대 1만6838평 규모로 대림산업에서 23평형 367가구, 33평형 425가구, 44평형 219가구 등 총 1011가구와 임대아파트 13~18평형 94가구가 들어설 예정이다. 또 금호동길과 접해 있어 도심권으로 진입이 수월하고, 지하철 5호선 신금호역이 구역 내 위치해 있어 교통여건이 뛰어나다는 평을 받는다.

현재 이곳은 구역지정을 위한 심의가 서울시 도시계획위원회에 상정돼 있는 상태. 조합관계자는 조만간 구역지정이 날것으로 보인다. 현재 지분시세는 7평짜리를 기준으로 평당 1700만~2000만원선, 33평형을 배정받을 수 있는 10평~20평짜리는 평당 1500만~1600만원선이다.

인근 한양공인 관계자는 “한 2년 동안 보합세를 유지하다 구역지정이 임박해지면서 가격이 꿈틀대고 있다”며 “특히 인근 지역에 비해 평당 500만원 가량 저평가 돼있어 구역지정을 받은 후 가격이 상승할 것으로 보인다’고 덧붙였다.

◆금호20구역= 금호동 4가 56번지 일대로 1만270여 평 규모인 금호20구역은 중앙선과 지하철 3호선 환승역인 옥수역이 걸어서 10분 거리로 교통여건이 뛰어나다. 특히 구역 바로 앞으로 한강이 있어 조망이 가능한 데다 응봉산과도 맞닿아 있어 주거쾌적성이 장점으로 꼽힌다.

이 구역은 지난 2004년 4월 지구지정을 위한 기본계획 신청을 시작으로 지난 8월 구역지정을 위한 신청서류가 서울 도시계획위원회에 상정돼 있는 상태다.

인근 한강공인 관계자는 “금호 20구역의 경우 사업이 다른 구역에 비해 빠르고 순조롭게 진행되고 있다”며 “계획대로라면 오는 11월 구역지정을 받을 가능성이 크다”고 설명했다.

현대건설이 시공을 맡은 이곳은 24평~41평형 492가구와 임대아파트(영구임대) 15평형 101가구가 들어설 예정이다.

조합 관계자는 “금호동길 인근 6개 필지 520여 평이 추가로 구역에 편입될 가능성이 커 총 공급물량이 100~200가구 정도 늘어날 가능성이 크다”고 전했다. 이어 “전 가구에서 한강 조망이 가능하도록 하기 위해 지상 2층 높이의 필로티 구조로 설계되고, 단지에서 한강둔치까지 자전거 도로도 조성할 계획이다”고 말했다.

지분시세는 7평짜리를 기준으로 평당 1800만~2000만원선, 30평형대로 배정받을 수 있는 10평짜리는 평당 2000만원선이다. 인근 지역에 비해 한강조망이 뛰어나고 지분쪼개기가 덜해 매물품귀현상이 나타나고 있다는 게 인근중개업자들의 설명이다.

한강그린 공인 김 실장은 “이 곳은 20년 전에 한번 재개발을 한곳으로 재개발 불확실성으로 10평짜리 이상 지분들이 많다”며 “사업단계가 진행됨에 따라 가격은 더욱 상승할 것으로 보인다”고 전했다.