[2015 대통령 업무보고] 중산층 대상 8년 장기임대주택 육성 파격지원 살펴보니

13일 국토교통부가 관계부처합동 대통령 업무보고에서 발표한 ‘중산층 주거혁신 방안’은 그간 제도권의 지원이 미비했던 중산층을 대상으로 하는 주거안정 대책을 담고 있다. 규제개혁, 세제 등 인센티브를 통해 대형 건설사들을 임대사업에 참여하도록 해 중산층에게 높은 수준의 품질을 갖춘 장기 임대아파트를 충분히 공급하겠다는 내용을 골자로 한다.

서승환 국토부 장관은 “8년 기간에 연 5% 이내의 안정적인 보증금 상승률로 관리되는 기업형 임대주택이 중산층에게 새로운 주거선택권을 제공할 것”이라며 “이를 통해 전·월세 시장의 안정과 임대차 시장 선진화를 이루고 내수시장 활성화를 유도할 수 있을 것으로 기대한다”고 말했다.

◇ 중산층 대상 8년 임대주택 ‘뉴 스테이’…왜 나왔나=최근의 임차시장은 전세의 월세화가 가속화 되면서 계약만료 후 임대료 상승, 짧은 계약기간, 임대 기간에 퇴거요구 등 주거불안이 더욱 커지는 상황이다. 이번 대책은 중산·서민층의 주거불안을 줄이고자 장기간 거주 가능하고 임대료도 안정적으로 관리되는 제도권 임대주택이 충분해야 한다는 인식에서 출발했다.

정부는 우선 민간임대주택의 틀을 새롭게 짰다. 임대의무기간과 사업 방식에 따라 5년·10년 민간건설 공공 임대, 5년 민간건설 일반 임대, 10년 준공공 매입 임대, 5년 민간 매입 임대 등 복잡했던 임대주택 기준을 기업형 임대(8년)와 일반형 임대(8년·4년)로 단순화했다.

기업형 임대는 8년 이상 장기임대주택을 300가구(건설임대) 혹은 100가구(매입임대) 이상 임대하는 사업으로 정의하고, ‘뉴 스테이(NEW STAY)’라는 별도의 브랜드도 마련했다. 기존 건설사 아파트 브랜드 뒤에 ‘스테이’ 혹은 8년 장기 임대를 뜻하는 ‘스테이 8’을 추가해 ‘푸르지오 스테이’, ‘e편한세상 스테이 8’, ‘자이 스테이 8’ 등 이름을 단·장기 임대아파트가 되는 방식이다. 정부는 기업형 민간 임대주택의 예상 평균 월 임대료를 지방은 40만원, 수도권은 60만원, 서울은 80만원 안팎이 될 것으로 추산하고 있다.

◇ 세제·택지·기금 ‘파격지원’…임대사업 수익률 5~6%대로 견인=하지만 아직 우리나라의 기업형 임대사업은 낮은 수익률, 과도한 규제 등으로 부진한 상황으로 평가된다. 정부는 임대주택 사업자에 대해 택지·자금·세제 등 다양한 인센티브를 제공할 방침이다. 이를 통해 2%대에 기존 임대주택 사업 수익률을 5∼6%까지 끌어올려 대형 업체들의 참여를 높인다는 목표다.

기업형 임대주택업 육성을 위해 마련된 지원방안은 파격적인 수준으로 평가된다. 우선 정부는 민간임대주택에 대한 핵심규제 6개 가운데 임대의무기간 보장, 임대료 상승률 제한(연 5%) 2가지를 제외한 4개를 폐지키로 했다. 이에 따라 임차인 자격을 무주택자로 한정하거나 초기임대료를 정한 규정은 사라진다. 일정기간이 지난 후 입주민 3분의 2 이상이 요청하면 반드시 분양하도록 한 의무도 없어진다. 건설사가 임대주택 부지를 담보로는 대출을 받을 수 없게 했던 규제도 없애 무담보 신용대출에 따른 높은 금융비용 부담도 절약할 수 있게 했다.

택지 지원의 경우 한국토지주택공사(LH)의 보유 토지, 국공유지, 공공기관 지방이전에 따른 종전부지 등이 기업형 임대사업자에게 저렴하게 공급된다. 민간사업자가 제안하는 경우 그린벨트도 선별적으로 해제할 방침이며, 일정 요건을 충족하는 경우 ‘기업형 임대주택 공급촉진지구’를 지정해 지자체 조례와 상관없이 용적률을 상한까지 일괄적으로 부여하기로 했다.

수익성을 높여주고자 세제 지원도 강화한다. 취득세는 전용 60㎡ 이하는 4년·8년 임대주택 모두 면제해주고 60∼85㎡ 이하는 8년 장기임대는 50% 감면해준다. 소득세와 법인세는 현재 기준시가 3억원 이하 주택에 적용하는 감면 혜택을 6억원 이하 주택으로 확대하고, 세금 감면 폭을 4년 단기임대는 현재 20%에서 30%로, 8년 장기임대는 종전 50%에서 75%로 각각 확대한다. 양도세도 4년 단기 건설임대의 경우 장기보유특별공제율을 종전 30%에서 최대 40%로 높여주고 준공공임대를 10년 이상 임대하는 경우에는 장기보유특별공제율을 종전 60%에서 70%로 확대해주기로 했다.

국민주택기금을 활용한 융자는 기업형 임대사업자가 임대주택을 건설·매입하는 경우에는 현재 전용면적 85㎡ 이하 주택에만 허용하던 기금 지원을 85∼135㎡의 중대형 임대주택으로까지 확대하고 융자 금리도 8년임대 연 2.0~3.0%, 4년 3.0~4.0% 수준의 저금리를 적용하기로 했다.