인천 검단, 파주 운정신도시 내 투자전략

지난 10월 27일 건설교통부는 인천 검단신도시와 파주 운정신도시 확대 개발계획을 발표하였다. 이는 1,500만평의 공공택지를 확보하겠다는 작년 8.31 부동산정책의 후속조치 일환으로 신도시 확보를 통해 서민들의 주거안정에 크게 기여하고자 함이다. 이번 인천검단과 파주운정3지구에서 공급되는 주택은 총 8만4천호에 달하며, 이중 34.5%에 해당하는 2만 9천호가 임대주택으로 건설된다. 2008년 말 이후 본격적으로 분양되는 제2기 신도시 아파트 와 더불어 향후 부동산시장의 수급안정과 서민층의 주거안정에 크게 기여할 수 있을 것으로 기대된다. 그렇다면 인천 검단신도시와 파주신도시 개발배경과 내집마련을 위한 투자전략은 무엇인지 살펴보자.

■ 검단신도시와 파주 운정확대 개발 배경

갑작스레 발표된 추가신도시 카드는 추석이후부터 심상치 않던 부동산 시장 움직임에 대한 정부대응책 중 하나다. 추석 연휴 직후 북한 핵실험 여파로 시장이 다소 움츠러들 것으로 예상했던 것과는 아파트값 상승폭은 점점 커지고, 거래량도 크게 늘고 있다. 서울 강남권의 주요 재건축 아파트는 불과 한 달도 안돼 1억원 이상이 올랐고, 수도권 일대 중소형 아파트 가격도 고분양가로 몇 천 만원씩 상승하는 기현상이 나타난 것이다. 이러한 주택수요의 급증은 지난 10월 8일 주택담보대출 잔액이 10월 중 2조7414억원 증가해 5개월 만에 최대증가를 했다는 한국은행이 발표에서도 드러나고 있다.

집값 상승의 원인은 전세가 상승(계절적, 쌍춘년, 월세비율 증가 등), 고분양가(9월 파주운정신도시 및 은평구 뉴타운 등), 부동산관련 정책불신(효과미비와 정책의지 및 일관성 부족), 판교 낙첨자들의 대거합류, 내년 대선으로 인한 규제완화에 대한 기대심리 등이 복합적으로 작용, 가시화된 것으로 보여진다. 이러한 현상이 과거와는 다른 차이점은 이전 부동산시장은 투기수요를 중심으로 강남 중대형아파트 가격오름세였다면 최근 부동산시장은 실수요자들 중심의 수도권 중소형아파트 가격상승 및 확산이라는 점이다.

■ 새롭게 지정된 지역은 어떤 곳

□ 검단신도시

수도권매립지 조성이전 서해안 일대가 개펄로 되어 있던 검단은 저녁 붉게 노을지면 홍학의 날개와 같다하여 지명이 유래한 곳으로 넓은 의미로 원당지구를 포함해 검단 1, 2지구와 당하, 불로, 마전 등 6개 지구를 통칭한다. 총 550만평 규모 중 신도시로 지정된 곳은 이미 개발이 된 지구를 제외한 340만 평이며 신도시주변에는 검단1, 2지구(42만평), 오류지구(19만평), 당하지구(24만평), 원당지구(28만평), 마전지구(20만평), 불로지구(11만평)가 있다.

검단신도시는 서울 도심과 20km, 인천신공항과 20km지점에 위치해 있어 입지가 양호한 편이며 국도 28호선과 인천국제공항고속도로, 수도권외곽순환도로와 인접해 있다. 또한 신도시 교통대책으로 광역교통노선 원당~경명로간도로, 김포~원당간도로를 신설하고 고양~인천공항간고속도로(2013년), 김포고속화도로(2012년), 일산대교 건설(2008년), 인천지하철 1호선 연장 및 2호선을 신설해 대중교통중심으로 교통체계를 구축할 계획이다. 향후 검단신도시는 1,124만㎡(340만평)규모로 개발되며, 임대주택 2만 가구를 포함해 총 56만 가구(수용인구 15만명)의 주택이 건설될 계획이다.

인구밀도는 133명(ha) 수준으로 분당(198인/ha), 일산(176인/ha)보다 낮고, 판교(96인/ha)보다는 높은 편이다. 주택규모별 세대수 분양계획은 단독주택 3,300가구와 공동주택 5만 2,700가구(연립 3,000가구 포함)로구성되며 공동주택은 전용면적 18평 이하 1만 5,900가구, 전용 18~25.7평 이하 2만 800가구, 전용 25.7평 초과 1만 6,000가구(연립 3,000가구 포함)등이 분양될 예정이다.

검단신도시 인접지역에는 검단 산업단지 331만㎡(100만평)가 들어서 지역자족기능을 향상시키고, 중앙공원과 연계된 거점별 생태공원이 조성되고 전체 녹지율 30%이상의 친환경성을 확보할 예정이다. 한편 건설교통부는 지난 27일 검단 신도시 규모를 340만평으로 축소했으나 다시 최대 100여만평을 늘리는 방안을 추진 중이다.

□ 파주 운정신도시

파주 운정신도시는 기존의 1ㆍ2지구(285만평)에서 3지구(212만평)가 추가돼 총 497만평으로 주변 파주 교하지구까지 합하면 총 559만평 규모로 이는 분당만한 면적이다. 파주 운정신도시는 서울 시계(市界)에서 15km, 일산신도시에서 2km지역에 위치해 접근성이 좋은데다 인구밀도는 ha당 110명으로 1, 2지구(132인/ha)보다 낮아 쾌적한 전원형 도시로 만들어질 전망이다. 기존의 파주운정신도시 광역교통개선 대책상 제2자유로를 비롯한 간선도로 52.5km를 신설 및 확장할 계획이고, 운정역 확충, 환승주차장 건설 및 BRT를 계획해 대중교통중심의 교통체계를 구출할 예정이다.

또한 군도 1호선 및 국지도 56호선 확장, 지방도 359호선 우회도로를 신설, 경의선 복선전철화(2009년 개통예정, 성산~운정), 서울~문산고속도로 등이 만들어지면 지리적 여건상 서울~고양~파주를 연결하는 수도권 서북부의 개발 중심축에 속해 그 위상이 매우 높아질 것으로 보인다. 주변 사업대상지에 LG필립스와 관련된 기업용 복합지원단지를 추가로 조성하는 등 주변의 산업단지와 연계체계를 구축할 계획이며, 통일관련 연구 및 공공시설 등을 유치해 고용 자족성을 더욱 강화, 자족도시로서의 역할을 수행할 수 있도록 배려하여 기존 신도시와는 다른 차별성을 갖고 있다. 더불어 녹지율 28%이상으로 실개천ㆍ허브농원 등을 테마로 하는 기존 중앙공원과 연계된 거점생태공원으로 조성하며 친환경성 확보를 위해 용정저수지와 인공호수를 생태수로로 연계하여 물순환 및 에너지 절약형 친수환경생태도시로 조성될 계획이다.

■ 투자시 주의사항

발표이전까지만 해도 검단주변인 김포신도시 아파트 분양가는 700-800만원선 내외. 교하, 운정지구 아파트는 지난 9월 파주(운정)신도시 한라비발디 고분양가 여파로 이미 올라 평당 1,100만~1,300만원선에 달했다. 그러나 발표 하루 만에 기존 검단신도시 주변 아파트 가격만도 5,000만원 이상으로 큰 폭으로 뛰었다. 이렇게 부동산가격이 급등한 곳은 검단신도시 및 운정신도시에서 투자대상으로 꼽히는 곳은 당연 토지구획정리사업지구나 주변 아파트. 그러나 주변 아파트와 대상지 내 아파트는 개발에 따른 집값 상승을 기대할 수 있으며 이는 결국 신규아파트 분양가에 달려있다 . 분양가가 기존 시세보다 높다면 당연 투자 메리트가 있지만 최근 정부가 공공택지내 신규아파트 고분양가 논란에 관해 채권입찰제 적용비율 및 용적률과 건폐율 규제완화 등을 검토하고 있어 투자메리트가 생각만큼 높지 않을 수 있다.

현재 인천검단 및 파주운정 신도시는 토지거래허가구역, 투기과열지구, 주택·토지투기지역 등 각종 투기방지를 위한 구역 및 지구 등이 지정되어 있다. 인천 검단과 파주 운정신도시 인근에서 올 11월부터 내년까지 분양계획이 잡혀 있는 사업지는 20여 곳으로 1만4천여 가구. 검단, 운정신도시 등의 분양 일정이 앞당겨진다 할지라도 2008년 신청약제도 도입으로 불리해진 실수요자들은 새 아파트 분양을 받는 방법도 적극적으로 고려할 만하다.

또한 검단, 운정신도시를 제하고도 정부가 분당처럼 개발하겠다고 발표한 ‘제3기 신도시’까지 포함, 분양 혹은 예정 중인 곳은 성남 판교(281만평), 화성 동탄(273만평), 김포(358만평), 파주(284만평), 송파(205만평), 수원 광교(341만평), 양주 옥정ㆍ회천(318만평), 평택(539만평) 등 총 9개의 신도시로 공급물량이 넉넉한 편이다. 따라서 무리하게 대출받아 내집장만을 하기 보다는 지역선정과 자금여력, 기간설정 등을 고려하여 접근하는 것이 무엇보다 중요하다.