재무설계 고민? 수익형부동산 ‘호텔분양’ 주목

동탄데이즈호텔, 안전성, 수익성, 편리성까지 고루 갖춘 수익형부동산

저금리•저성장으로 자산관리와 재무설계로 고민하는 이들이 늘고 있는 가운데 상가, 오피스텔 등의 수익형 부동산보다 안전성, 수익성, 편리성까지 고루 갖춘 분양형 호텔이 수익형 부동산이 투자자들의 관심을 모으고 있다.

수익형부동산의 대표상품인 상가, 오피스텔 등이 공실로 인해 안정적인 수익을 제공하지 못한다는 점이 부각되면서 임대 수익형 부동산이라도 꼼꼼히 따져봐야 한다.

호텔분양은 시행사가 위탁관리사에 운영을 맡기고 투자자들은 호텔 운영수익을 받아가는 방식으로 관리나 수익 면에서 큰 이점이 있다. 관광호텔과 달리 비즈니스호텔은 배후수요가 확실한 산업단지 내에 있어 고정적인 수요가 가능하다. 또 대출을 이용하면 다른 부동산 투자에 비해 소액 투자가 가능하고 객실 등기분양이 가능해 자유롭게 사고 팔 수 있다. 임차인을 따로 구할 필요가 없고 건물이나 객실 관리를 전문 운영업체에서 도맡아 관리가 편리하다. 1가구 2주택에 해당되지 않아 일반세율로 과세되며 종합부동산세 대상도 아니다.

호텔분양 중에서 수익형 호텔 동탄데이즈호텔(http://itinside.net/dayshotel)은 동탄라마다와 마찬가지로 ‘윈덤그룹’의 브랜드로 삼성나노시티, 삼성종합기술원, 삼성전자연수원 등의 확실한 배후수요를 가지고 있으며, 향후에도 계속 확장될 전망이어서 비슷한 수준의 수익과 프리미엄이 기대된다. 현재 동탄 신도시 호텔 객실가동률은 평균 85%으로 사실상 풀가동 상태이며, 동탄라마다의 경우 8% 확정 수익률 이후 현재 9~10%의 수익률을 보이고 있다.

반면 부동산 114에 따르면 오피스텔은 2016년까지 전국 6만, 5000실의 입주 물량이 예정돼 물량이 집중된 지역은 공실률이 증가할 전망이다. 매매가격은 -0.18%, 월세가격 변동률은 -0.43%로 공급물량 증가로 매매와 월세가격이 동반 하락했다. 또한 임대수익률은 2014년 5.73%로 2007년(6.78%) 이후 꾸준히 하락세를 보이고 있으며 공실이 늘어나면 임대수익률은 더 낮아질 것으로 보인다. 앞으로 오피스텔 시장은 물량 공급 과잉으로 인한 부정적 영향으로 인해 투자심리가 악화되면서 오피스텔 시장에 대한 불확실성이 커질 것으로 예상된다.

상가는 여전히 높은 인기로 배후수요와 유동인구가 많은 대학가나 신도시를 중심으로 투자자들이 몰리고 있으나 경기상황과 유행에 민감한 점을 고려해야 한다. 상가는 층수와 유동인구 동선 등에 따라 분양가가 천차만별이며 경기 상황과 유행에 민감해 공실로 임대수익을 건지지 못할 경우가 있다. 실제로 부동산 114에 따르면 강남 상권(강남역•신사•압구정•청담)은 내수부진과 불경기의 여파로 2008년 투자수익률 17.28%에서 최근 수익률이 평균 55~75% 줄어 4%대를 기록하고 있다. 또한 신도시의 높은 분양가는 투자위험요소로 공실로 인해 임대수익이 받쳐주지 않으면 투자실패로 이어질 가능성이 있으므로 전략적인 투자가 필요할 것으로 보인다.