한국토지신탁은 어떤 회사?

(사진= 한국토지신탁 2007년 이후 봉차트)

국내 인수합병(M&A) 업계에서 최장기간 매물로 거론되고 있는 한국토지신탁(한토신)에 대한 관심이 높아지고 있다.

한토신은 지난 1996년 LH의 전신인 한국토지공사가 자본금 300억원을 출자해 만든 부동산신탁회사다. 1997년 200억원을 증자한 후 1999년 일반공모와 증자를 통해 자본금을 1800억원으로 늘렸다. 이어 2001년 5월 코스닥에 등록했고, 2002년 9월 참여정부가 추진한 공기업 경영혁신 차원에서 민영화가 추진됐다.

하지만 한토신이 처음 매물로 나왔을 당시에는 아무도 관심을 갖지 않았다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 부동산 시장이 침체를 거듭하며 한토신의 실적도 변변치 못했기 때문이다. 이 때문에 한토신 주가도 오랜기간 액면가(1000원)보다 낮았다. 2007년에 지분을 매입한 아이스텀이 지분 매각에 난항을 겪은 것도 이 때문이다.

하지만 2011년부터 상황이 역전됐다. 한토신은 2010년 636억원의 손실을 마지막으로 2011년 602억원, 2012년 580억원, 2013년 669억원으로 이익규모가 커지고 있다. 이 때문에 국내외 PEF가 한토신 경영권심을 갖고 있다는 분석이다.

금융감독원에 따르면 현재 우리나라에서 영업 중인 부동산신탁회사는 한토신을 비롯해 총 11개사다. 한토신은 2013년 기준 시장점유율 36%로 2007년부터 업계 1위를 고수하고 있다. 업계 2, 3위인 코람코자산신탁과 대한토지신탁이 각각 12%, 11%인 것과 비교하면 독보적인 수준이다. 차입형(개발형) 신탁 부문의 경우 점유율은 70% 수준으로 더 높아진다.

사업 구조상 손실 가능성이 매우 낮은 것도 매력으로 꼽힌다. 신탁회사가 사업자금의 72%를 조달하기 때문에 28% 이상 손실이 나지 않으면 전액 자금 회수가 가능하다. 통산 부동산 시장에서 30% 할인 분양을 하면 미분양이 해소되기 때문에 손실이 제한적이다.

이경자 한국투자증권 연구원은 “한토신은 2013년부터 수도권 분양으로 참여시장을 확대했고 올해는 재건축 사업 진출을 추진하고 있다”며 “과거 일본의 사례 참고 시, 부동산 시장 내 단순 시공사 우위의 구조는 더 이상 유효하지 않을 것”이라고 분석했다.