500만원 차이로 임대차 보호 못 받은 소액임차인, 중개업자 상대 소송 패소

부동산중개업자, 임차인에 '소액 보호 규정' 설명 의무 없어

부동산중개업자에게는 임차인이 소액임차보증금 보장규정을 적용받을 수 있는지에 대해서까지 설명을 할 의무가 없다는 판결이 나왔다.

서울중앙지법 민사항소1부(재판장 한숙희 부장판사)는 임차인 한모 씨가 공인중개사 서모 씨와 한국공인중개사협회를 상대로 낸 손해배상 청구소송 항소심에서 원고 패소 판결했다고 6일 밝혔다.

한 씨는 2012년 7월 서 씨를 통해 인천 서구의 한 오피스텔을 6000만원에 임차했다. 당시 서 씨는 "분양받기로 한 집주인 앞으로 소유권이전등기를 마치면 채권최고액 1억 5000여만원의 근저당권이 설정될 것"이라고 한 씨에게 설명했다.

이후 근저당권자의 신청으로 임의경매 절차에 들어간 오피스텔은 여러 번 유찰되면서 가격이 떨어졌다. 오피스텔은 순위가 먼저인 근저당권 채권액에도 훨씬 못 미치는 금액으로 매각됐고, 결국 한 씨는 보증금을 하나도 돌려받지 못하게 됐다.

주택임대차보호법은 임대차 보증금이 5500만원 이하인 소액임차인을 보호하고 있지만, 한 씨는 500만원 차이로 이 규정을 적용받을 수 없었다. 한 씨는 "서 씨가 소액임차인 보호 규정 적용범위를 제대로 설명하지 않은 책임을 져야 한다"며 소송을 냈다.

1심은 한 씨의 주장을 일부 받아들였지만, 2심 재판부의 판단은 달랐다.

재판부는 "선순위 근저당권이 설정된 부동산을 임차하는 경우 임대차 목적물이 경매절차에서 저가에 매각됨으로써 임대차보증금을 온전히 회수 못 할 수 있음은 명백하고, 중개업자가 의뢰인에게 특별히 설명할 사항이 못 된다"고 밝혔다.

재판부는 "한 씨가 계약을 할 당시 서 씨는 근저당권 피담보 채무액을 올바로 알렸다"며 "서 씨가 적극적으로 한 씨에게 소액임차인의 우선변제권을 행사하려면 임대차보증금이 일정 금액보다 낮아야 한다고 설명할 의무가 있다고 보기 어렵다"고 설명했다.