2007년도 부동산 신(新)제도

다사다난(多事多難)했던 2006년을 뒤로하고 丁亥(정해)년 새해가 밝았다. 끊임없이 지속된 아파트가격 급등과 몇 차례 걸친 정부대책들로 2006년도 부동산시장은 한시도 조용한 때가 없었다. 이러한 분위기는 2007년에도 크게 차이가 없을 것이라 보여진다. 특히 세계금융과 외환시장의 불안, 4%대 국내 경제성장률, 금리인상 가능성, 버블논의, 북핵문제, 17대 대선 등이 공존되어 있는 상황에서 우리나라 부동산시장의 불확실성은 더욱 커질 수밖에 없는 상황이다.

그럼에도 불구하고 우리는 새 술은 새 부대에 붓는 마음으로 2007년을 힘차게 맞이해야 한다. 특히 새해를 맞아 달라지는 부동산환경을 살펴보고 미리 대처하는 자세가 어느 때보다 필요한 시기다. 그렇다면 2007년 달라지는 부동산제도는 무엇이 있을 까.

▶ 반값아파트, 원가공개 등 분양가제도 발표

2006년 한 해, 말도 많고 탈도 많았던 고분양가로 인하여 난제(難題)로 여겼던 분양원가 논란과 분양가 상한제, 채권입찰제 등 분양가제도 전반에 관한 윤곽이 이르면 1월 말경 드러날 전망이다. 특히 서민들의 귀를 솔깃하게 만든 대지임대부 분양, 환매조건부 분양 등 반값에 아파트를 공급할 수 있는 새로운 공급대안도 일단락 매듭을 지을 것으로 보인다. 이들 대안은 결국 재원조달과 토지확보가 관건인데 2007년 상반기 중 구체성이 확보되면 하반기부터 시행될 가능성도 높다.

▶ 후분양제 적용 아파트 단계별 확대

2006년 가을 분양할 예정이었다가 분양가 논란으로 후분양제로 선회한 은평뉴타운 물량을 비롯한 서울 및 수도권 일대 재건축아파트가 후분양으로 공급된다. 건설교통부는 2004년 2월에 후분양제를 도입키로 하고 주공이나 지방자치단체가 공급하는 공공부문의 공급주택은 2007년 40%, 2009년 60%, 2011년 80%의 공정을 끝난 뒤 분양토록 하였기 때문이다. 2007년 예정된 후분양 공급아파트는 모두 22곳 대략 2,590여 가구. 단계별 후분양제 실시로 청약가수요 감소로 투기제어가 가능하며 소비자가 제품을 보고 판단할 수 있다는 점에서 기대가 크다.

▶ 2주택자 양도소득세 중과, 종합소득세 과표 적용률 10%p 증가

주택소유자에겐 세금은 아무래도 민감한 부분. 1년간의 유예기간을 거쳐 2007년 1월 1일부터 1가구 2주택자가 주택 한 채를 팔 경우에는 차익의 50%를 양도세로 납부해야 한다. 또한 이전과는 달리 장기보유특별공제 세제 혜택도 받을 수 없다. 게다가 종합부동산세의 과표적용율도 공시지가의 70%에서 80%로 올라 보유세(稅) 부담이 더 늘어난다. 종부세 과세기준일은 6월 1일. 따라서 부동산 매수인은 6월 1일 이후, 매도인 6월 1일 이전에 거래를 하는 것이 유리하다. 2006년 종부세 대상자는 35만명, 2007년에는 10만명이 더 늘어날 전망이다.

▶ 분양권 등 실거래가 신고대상 및 기간확대

2007년 하반기부터 아파트 분양권을 사고 팔 때도 실거래가로 신고를 해야 한다. 신고대상 분양권은 주택법상 사업계획승인을 받는 20가구 이상의 단독주택과 공동주택, 300가구 이상의 주상복합 아파트이며 상가나 오피스텔 분양권은 제외된다. 또한 부동산실거래가 신고를 하는 의무기간이 30일에서 60일로 늘어난다. 실거래가 신고는 매도, 매수자 가운데 어느 한쪽만 해도 되며 다른 한쪽이 거부할 경우에는 취득세의 세 배 범위에서 과태료를 물어야 하기 때문에 놓치지 말아야 한다. 관련법은 공인중개사의업무와부동산거래신고에관한법률.

▶ 준공 15년만 넘어도 리모델링 가능

2006년만 해도 리모델링을 하기 위해서는 20년이 지나야했다. 그러나 2007년 상반기부터는 지은 지 15년만 넘어도 리모델링이 가능하다. 특히 재건축과는 달리 소형평형 의무비율ㆍ임대주택 의무건립, 개발부담금제 등 규제가 없다는 것이 큰 메리트. 게다가 최대 30%까지 전용면적을 늘릴 수 있고 주상복합아파트의 상가주인도 조합원으로 인정되기 때문에 올 해는 리모델링에 대한 관심이 고조될 것으로 보인다.

▶ 해외부동산 취득한도 300만 달러로 확대

2006년 5월부터 개인이나 법인이 100만 달러 이내 주거를 포함 투자용 부동산취득이 가능해졌다. 2007년에는 투자목적의 해외부동산 취득 한도가 300만 달러로 확대되는 등 해외부동산 취득조건이 더 완화된다. 이렇게 되면 상가, 리조트, 토지 등 수익형 부동산을 특별한 구애 없이 구입할 수 있어 해외부동산 투자가 더 활기를 띨 것으로 보인다. 그러나 미국을 시작으로 해외부동산에 대한 거품 경고가 감지되고 있는 상황에다 국가별 투자위험도 다르기 때문에 신중한 투자자세가 필요하다.

▶ 알박기 방지대책 강화

근래, 시세 2,300만원의 땅을 35배로 뻥뛰기 하거나 1.2평의 토지를 100배로 부풀려 보상받은 알박기 사례를 종종 접한다. 그러나 2007년에는 시세차익을 노리고 아파트 사업부지에 미리 땅을 사 두는 알박기를 보기 어려울 것 같다. 주택법 개정안에 따르면 개발업자의 매도청구권 행사요건을 대지면적 90% 이상에서 80% 이상으로 완화했고, 매도청구 제외대상을 지구단위계획 결정고시일 기준 3년 이상 보유자에서 10년 이상 보유자로 강화했기 때문이다. 따라서 시행자는 이전과는 달리 사업추진을 신속하게 할 수 있으며 금융비용도 줄일 수 있다.

▶ 아파트 관리내용 의무 공지

2007년부터는 아파트 등 공동주택 관리에 투명성이 높아진다. 공동주택 관리주체는 입주자 대표회의 소집 및 의결사항, 관리비 부과내용, 장기수선계획, 입주민 건의사항 등 관련 업무 추진상황을 인터넷 홈페이지나 단지 게시판 등을 통해 의무적으로 고지해야 하기 때문이다. 입주민들이 관리비용항목에 더욱 관심을 갖게 되면서 공동주택 관리의 효율성도 커질 것이라 판단된다. 현재 아파트가 전체 주택재고에서 차지하는 비중은 52.7%, 이에 비해 단독주택(32.2%)은 점점 줄어들고 있다.

▶ 부녀회 담합 종식

부녀회가 나서 아파트값을 담합하거나 중개업자들이 부동산관련 허위, 과장정보를 흘려 시장을 교란하는 행위를 처벌하는 법안인 부동산정보의관리및이용에관한법률 제정안이 마련됨에 따라 부녀회담합 역시 어려워진다. 법안에는 아파트값 담합행위와 부동산시장을 교란하는 허위, 왜곡, 과장 정보를 유포하다 적발될 경우 1년 이하 징역 또는 2000만원 이하의 벌금을 각오해야 한다. 처벌대상의 범위는 시세담합 등의 행위를 한 부녀회와 허위 과장 정보를 통해 소비자들을 현혹하는 기획부동산을 포함, 부동산시장과 질서를 왜곡하는 모든 행위가 포함된다.

▶ 주택대출 금리인상고지 의무화

지난 11월 23일 한국은행의 지급준비율 인상으로 2006년 12월 현재 시중은행의 주택담보대출 금리가 연 5.68~6.68%로 올랐다. 주택담보대출로 1억원을 빌렸다면 한 달여 만에 연간 이자부담이 대략 30만원 정도 늘어난 셈. 2007년도엔 그 어느 때보다 금리인상 가능성이 매우 높다. 특히 2007년 상반기부터 은행들은 주택담보대출을 취급할 때 금리조건과 변동금리 대출인상 가능성 등을 고객에게 알리는 것이 의무화됨에 따라 소비자에겐 자금계획에 도움이 될 듯. 대출상품서에는 이자 변동에 따른 위험과 대출금리 적용방법, 수수료율 체계 등을 소개되어 있으므로 이를 꼼꼼히 체크한 후 자필서명을 하도록 하자.

▶ 이외에도 참고해야 할 제도는

이외에도 무단 증축된 옥탑방 양성화기간이 2007년 1월 8일자로 마감되며 7월에는 평(坪) 등 비(非)법정단위 단위를 사용할 시 50만원의 과태료가 부과된다. 또한 상반기엔 대규모 국책사업 등 공익사업으로 토지를 수용시엔 사업토지 환지방식이 도입, 1998~2003년에 지어진 공동주택의 최초입주자에 대한 비과세 특례조치가 폐지됨에 따라 1가구 2주택이상 보유자가 양도소득세 감면혜택을 받기 위해서는 2007년도 안에 기존주택을 매각해야 한다.

2007년도 부동산시장은 그 어느 때보다 가늠하기 어려운 복잡한 미로에 놓여있다. 예측불허의 위험과 다양한 변수의 변형 그리고 그 변수 간 결속력과 강도가 더욱 부동산시장을 불확실하게 만들고 있는 것이다. 만약 2006년과 같은 아파트가격 폭등이 지속된다면 2007년 역시 버블가격 논쟁에서 자유롭지 못할 것이다. 따라서 그 어느 때보다 보수적이고 장기적인 재테크 전략이 필요한 시기다. 다양한 정보의 취합과 분석을 통해 부동산자산의 포트폴리오를 재조명하는 합목적적 자세가 절대적으로 요구된다.