[신년특집]2007년 부동산 투자기상도

분양, 재개발, 토지시장 맑음, 아파트 상가 흐림

새해 부동산시장의 상품별 투자전망은 어떻게 될까? 전문가들은 이에 대해 전반적인 상승세를 이어갈 것으로 내다보고 있다. 상가와 같은 수익형 부동산 상품의 경우 여전히 약세를 띨 것이며, 강북 뉴타운의 첫분양과 함께 재개발은 그간의 약세에서 벗어나 알짜 종목이 될 것이란 분석도 나오고 있다. 새해 부동산 시장의 종목별 투자기상도를 살펴본다.

◆아파트 - 갬

2007년 아파트 시장은 2006년과 같은 급등세 보다는 소폭의 상승세를 이어갈 전망이다. 서울 수도권 입주물량이 2006년에 비해 20%이상 줄어든데다 하반기 대선 정국에 접어들어 재건축이나 세금 등 규제 완화 등에 대한 기대감까지 겹칠 경우 집값은 불가피하기 때문이다.

또 대형 개발 호재가 있거나 전통적으로 강세를 보인 서울 강남 등 알짜 요지의 경우 지속적인 강세를 이어나갈 전망이다. 반면 2006년 한해 뚜렷한 개발 호재가 없는데도 오름세가 컸던 비강남권과 수도권 중소형 아파트의 경우 2008년 이후의 신도시 공급계획이 가시화되면서 가격 조종이 불가피 할 것으로 예상된다.

결국 2007년 아파트 시장은 지역별, 평형별 가격 양극화 현상이 어느 때 보다 두드러진 한 해가 될 것으로 예상된다.

◆분양시장 - 맑음

새해 분양시장은 2006년과 같은 청약열기가 재현될 가능성이 크다. 최근 고분양가 논란으로 2006년 공급 예정이던 은평뉴타운과 파주 운정지구, 용인 흥덕지구, 인천 송도신도시 등 주요 신도시 및 공공택지 물량들이 2007년으로 대거 연기됐기 때문이다.

게다가 정부가 2007년부터 민간택지를 비롯한 재개발, 재건축 일반 분양에 '분양가상한제'를 도입키로 함에 따라 알짜 요지에 주변 시세 차익을 노린 청약자들의 행렬이 이어질 전망이다. 이와 함께 2008년 도입이 예정된 청약가점제 혜택을 받지 못하는 청약예?부금자들까지 대거 가세해 유례없는 청약전쟁을 예고하고 있다.

또한 분양가상한제 도입으로 수익성 악화를 우려한 민간 건설사들의 보수적인 사업전략으로 서울을 비롯한 수도권 일대에 쏠림 현상이 두드러진 가운데 개발 재료가 약한 지방의 경우 2006년에 이어 2007년에도 침체 국면이 이어질 것으로 예상된다.

◆재건축 - 갬

재건축 단지는 집값 상승의 주범이라는 참여정부의 ‘낙인’을 떼기는 쉽지 않을 전망이다. 집값 불안이 이어지면서 정부가 재건축 규제 수위를 낮출 가능성은 희박하기 때문이다. 그러나 재건축 단지 대부분이 도심 알짜 요지를 차지하고 있고, 대기 수요가 넘쳐나고 있는 상황을 감안할 때 규제완화와 관계없이 몸값이 치솟을 가능성이 크다. 또 2007년 연말 대선을 앞두고 규제 완화에 대한 기대심리로 한차례 급등세를 연출할 가능성도 배제할 수 없다.

◆재개발 - 맑음

재개발시장은 2006년과 마찬가지로 뉴타운지역을 중심으로 투자자들이 몰릴 것으로 예상된다. 우선 2007년 상반기 안으로 3차뉴타운과 도촉지구에 기본계획이 발표될 계획이 있는데다 4차뉴타운까지 거론되고 있어 한차례 급등세를 연출할 가능성도 배제할 수 없다.

경기지역도 마찬가지로 2006년 1차뉴타운에 이어 2,3차 뉴타운까지 염두해 두고 있어 가격 상승은 불가피 할 것으로 보인다. 특히 토지거래허가로 인해 실수요자들을 중심으로 시장이 재편되는 가운데 한강조망, 사업지 규모, 진행속도 등에 따라 양극화 현상이 벌어질 전망이다.

◆상가 - 흐림

상가시장 침체는 새해에도 이어질 공산이 크다. 한때 투자자들에게 돈다발을 안겨줬던 복합쇼핑몰 등과 같은 대형 쇼핑몰의 경우 여전히 찬밥신세를 면치 못할 전망이다. 그러나 배후 수요가 풍부해 투자가 안정적인 단지내 상가의 경우 2006년과 마찬가지로 인기를 이어갈 것으로 예상된다.

특히 정부의 주택 세제강화로 갈 곳 잃은 유동자금이 매달 고정수입은 물론 시세 차익까지 바라볼 수 있는 매머드급 택지지구 단지내 상가으로 몰릴 가능성이 크다. 한마디로 2007년 상가시장은 일부 단지내 상가를 제외하고는 근린, 복합상가의 경우 긴 겨울잠에서 깨어나지 못하는 양극화 현상이 벌어질 것으로 예상된다.

◆토지-맑음

토지시장은 2006년과 비슷한 양상을 띠는 가운데 지역별로 양극화 현상이 더욱 두드러질 전망이다. 2006년 인천 영종, 청라지구 등을 시작으로 김포 양촌, 위정부 민락, 수원 호매실지구 등 대형 택지개발 지구 토지보상이 봇물을 이룬다. 이들 지역에 풀릴 것으로 추산되는 돈은 대략 10조원으로 주변 땅값을 크게 올려 놓을 전망이다.

또 이 같은 토지시장 활황은 파주, 문산 등 접경지역을 비롯한 광주, 이천, 용인 등 목 좋은 전원주택지로 투자자들을 불러들이는 재료가 될 것으로 예상된다. 반면 특별한 재료가 없는 지방의 경우 부재지주 소유토지에 대한 60% 양도세 부과, 토지거래허가규제 등으로 약세나 하락세를 면치 못할 것으로 보인다.