강남 오피스 옥석가리기…‘임차인이 玉’

기존 빌딩들 공실률 증가세…현대차 유치 ‘오토웨이타워’ 등 우량 임차인 보고 투자 몰려

강남권 오피스시장 열풍이 한풀 꺾이면서 투자자들이 옥석 가리기에 나섰다. 이들은 세금 혜택 종료와 지속적인 공실 발생으로 인한 리스크가 높아지면서 안정자산에 몰리고 있는 것으로 보인다.

21일 부동산투자 자문업체인 메이트플러스에 따르면 강남권에 대거 자리잡고 있었던 대형 임차인들이 판교, 송도, 상암, 여의도 등 타지역으로 이전하면서 기존빌딩의 공실 발생이 지속되고 있다.

지난 1분기 강남권 오피스시장 공실률은 9.8%로 지난 분기보다 1.8%p 상승했다. 임대가격은 3.3㎡당 7만6000원으로 보합세를 나타냈다.

반면 IFC, FKI타워 등 신축 오피스로 임차인 입주가 지속되면서 여의도 오피스 공실률은 지난 분기대비 0.9% 하락한 9.4%로 밝혀졌다. 특히 동여의도권의 오피스 공실률은 3.9%p 나 하락했다. 서울 상암 역시 공실률이 지난 분기 대비 0.5%p 하락했다.

이처럼 임차인들의 신규 오피스 선호현상과 공공기관 지방 이전으로 강남권 오피스 임차인들이 타권역으로 이전하면서 강남권 오피스의 공실률이 상승한 것이다.

이에 투자자들은 자산의 안정성을 확보하고자 장기 임차인을 유치한 오피스 투자에 나서고 있다. 이는 오피스에 공실이 발생하면 결과적으로 수익률에 영향을 미치기 때문이다.

실제 최근 6개월 사이 강남권에서 매매가 된 3만3000㎡ 이상 오피스 거래는 두 건에 그쳤다.

지난해 말 강남 영동대로에 위치한 SK네트웍스의 오토웨이타워는‘이지스 사모 부동산 제35호’에 매각됐다. 오토웨이타워는 2014년 준공된 신축 오피스 빌딩으로 올해 초 현대자동차 및 구글캠퍼스 등을 유치하며 장기 우량임차인 모집에 성공했다.

또 지난 13일에는 신한BNP자산운용은 소프트웨어공제조합과 삼성제일빌딩 매각계약을 체결했다. 매각금액은 800억대 초반으로 알려졌으며 이로인해 신한BNP는 5년 사이에 약 100억원 정도의 매각차익을 거두게 됐다.

이 같은 안정자산은 강남권이 아닌 도심권에서도 투자자들로 부터 인기가 높다. 지난 2월 서울 중구 저동 ‘씨티센터타워’는 2100억원에 미국계 글로벌 금융사인 AEW캐피탈에 매각됐다. 이지스자산운용이 부동산펀드를 설정했다. 지난해 8월 아부다비투자청이 투자한 스테이트타워 남산 역시 BMW코리아와 리치몬트 코리아 등이 장기임대차계약을 체결해 입주하고 있다.

부동산 투자자문 관계자는 “오피스에 투자할 때 투자자들이 중요하게 생각하는 것 중에 하나가 임차인 구성이다”며 “신용도가 좋은 임차인은 부도위험이 적어서 임대료 미납의 리스크가 낮은데다가 장기계약할 경우 특히 안정성이 높아지기 때문에 투자자들이 선호한다”고 설명했다.

국내 자산운용사 관계자는 “오피스 투자의 경우 보통 5년 이상의 장기 투자가 많기 때문에 중간에 임차인이 나가면 오피스 공실률이 증가하게 되고 아무래도 수익률에 영향을 받을 수 밖에 없다”고 말했다.