“기업형 임대주택 리츠 고분양가 원인은 사업구조 기형화 때문”

리츠업계, 파행적 구조 비판...일각에서는 AMC만으로는 사업 힘들어

최근 고분양가 논란이 일고 있는 기업형 임대주택 리츠에 대해 사업구조에 문제가 있다는 지적이 나왔다.

한국리츠협회는 21일 서울 프레스센터에서 ‘리츠 미디어 데이’를 열고 이 같이 밝혔다.

현재 리츠 형태로 사업이 진행 중인 기업형 임대주택 프로젝트는 인천 도화지구, 수원 권선지구 등 총 4건이다. 이중 인천 도화지구는 대림산업이 사업을 추진하는 우선협상대상자로 선정됐으며, 금융주선사로 참여한 NH투자증권이 리츠AMC를 선정하는 구조로 돼 있다. 리츠AMC는 리츠(부동산투자회사)가 투자한 부동산을 실제 운용하는 자산운용회사다.

일반적으로 리츠를 통한 사업 진행시에는 리츠AMC가 사업을 제안하고 투자자 모집부터 리츠구조 등을 만든다. 시공사 선정이 필요할 경우에는 따로 시공사 선정에 나서기도 한다.

하지만 이번 인천도시공사와 한국토지주택공사(LH)가 추진하는 기업형 임대주택 리츠의 경우 사업신청자 자격을 시공사 및 컨소시엄으로 한정한 탓에 시공사 중심의 리츠사업 구조가 진행된 것이다. 리츠AMC는 시공사와 컨소시엄을 맺지 못하면 아예 사업자 신청 자격이 안되기 때문이다.

특히 인천 도화지구의 경우 리츠인가를 받지 않은 금융사가 리츠업무를 맡고 사업 주최에 해당하는 AMC사를 선정하는 등의 기형적인 사업 형태가 발생했다. 일각에서는 기업형 임대주택 리츠사업을 단기간에 추진하려다 보니, 시공사를 사업 주최로 참여시킨 것이 아니냐는 의견도 제시했다.

박병태 한국리츠협회 사무국장은 “시공사가 사업 주최로 참여하면 시공사 측에서는 공사비 단가를 낮출 이유가 없다”며 “현재 추진되고 있는 기업형 임대주택리츠 구조는 어디에도 없는 파행적인 구조”라고 비판했다.

이희규 KB부동산신탁 부장은 “리츠AMC가 사업주최로 참여하고 시공사를 선정하게 되면 시공사별 경쟁을 통해 사업지에 맞는 시공사 선정과 건설단가를 낮출 수 있고 결과적으로 임대료 역시 낮출 수 있다”고 설명했다.

실제 지난해 5월 KB부동산신탁이 임대주택 리츠로 민간에 공급한 임대주택인 ‘누구나 집’은 최고 8.6대 1의 청약 경쟁률을 기록하며 전타입이 마감됐다. 520가구 규모의 이 단지 임대료는 59㎡형이 보증금 3700만원 이하에 월임대료 42만원대 초반이다. 74㎡형은 보증금 4400만원 이하 월임대료 52만원대 초반으로 3년 후 가격이라는 점과 인근 시세와 비교했을 때 저렴하다는 평이다.

이에 대해 인천도시공사 관계자는 “민간임대리츠의 경우 아무래도 민간사업이다보니 사업성을 높이기 위해 민간이 투자를 하고 기금이 출자를 하는 형식으로 진행된다”며 “AMC의 경우 사업에 투자를 할 수가 없고 사업에 대한 리스크를 지기가 힘들기 때문에 AMC를 사업자로 선정하기가 다소 어렵다”고 설명했다.

한편 이날 행사에는 한국경우AMC가 대토개발리츠를 통해 동탄2신도시에 사업을 진행 중인 동탄2 제1호와 동탄2 제2호 리츠를 선보였다. 대토개발리츠란 대토보상권(사업지내 토지소유자가 현금대신 땅으로 보상받을 수 있는 권리)을 현물출자 받아 개발사업을 하는 리츠를 뜻하며 국내에는 지난 2010년 도입됐다. 오는 22일에는 한국경우AMC가 국내에서 처음으로 설린한 ‘동탄2 제1호 대토개발리츠’의 근린생활시설이 착공에 들어간다.