[돈되는 부동산] 경매, 유찰 물건 의심부터 ‘권리 분석’ 소홀하면 땅치고 후회

법원감정가 고평가된 경우 많아 시세보다 30% 싸야 수익성 보장

7~8월 달은 부동산 시장에서 ‘비수기’로 불린다. 아파트 경매 시장도 이와 마찬가지로 비수기로 통하지만 올 여름 아파트 경매시장에 이상현상이 발생하고 있다. 낙찰가 100%를 넘긴 고가낙찰이 속출하고 있는 것이다. 수도권 전세난으로 세입자들이 가을 이사철을 대비해 실수요자로 갈아타면서 내 집 마련을 위해 몰려들며 과열 양상을 보이고 있다.

또 이 같은 부동산 시장 분위기와 함께 최근 대형 서점에는 경제서적으로 경매관련 책들이 쏟아지고 있다. 일반인이 경매 왕이 된 사례를 엮어서 만든 책부터 이 분야 전문가들이 직접 저서한 책들까지 다양하다. 특히 경매시장이 투자자들뿐만 아니라 일반인으로부터 주목받으면서 관련 책들은 경제서적 판매부문에서 상위권을 유지하고 있는 상황이다. 이처럼 뜨거운 열풍이 불어 닥친 경매시장, 경매시장의 A부터 Z는 무엇일까.

▲주택경매 열풍이 불어닥친 가운데 서초동 서울중앙지방법원 경매법정 앞에 사람들이 모여 있다.(연합뉴스)

◇경매란 무엇인가

우선 경매란 매도인이 다수의 매수희망인 중 가장 높은 가격으로 청약을 한 사람과 매도계약을 체결하는 것으로 매매의 한 형태이다. 최근 열기가 뜨거워진 부동산 경매는 토지와 주맥, 상가건물, 임야, 농지, 공장 등 토지와 토지위에 세워진 정착물을 대상으로 한다. 부동산 경매가 아닌 나머지는 동산 경매로 재산권, 채권 등을 대상으로 한다.

이 경매는 경매 집행 주체에 따라서 사경매와 공경매로 나눠진다. 사경매는 개인이 주체가 돼 경매를 실시하는 것을 말한다. 공경매는 국가기관이 주체가 돼 경매를 실시해 보통 법원경매를 이야기 한다. 한국자산관리공사 등 공기관이 집행주체가 될 경우 공매라고 불리며 이 경우도 공경매에 속한다.

◇경매는 어떻게 진행되나

경매는 채권자가 경매신청서를 작성해 경매접수를 해야지 진행될 수 있다. 경매 신청서가 접수되면 법원은 요건이 적법하게 구비됐는지를 심사한 후 구비가 됐다면 경매개시결정을 한다. 요건이 적법하게 구비가 된 경우 신청 후 개시결정까지는 약 이틀이 걸린다.

경매개시를 결정한 법원은 7일 내에 채권자가 배당요구를 할 수 있는 종기일을 결정해 이를 공지한다. 이후 경매 준비를 진행하고 매각 기일 14일 전까지 신문과 인터넷에 매각과 매각결정기일 등을 적은 내용을 공고한다.

통상적으로 경매 신청 후 매각기일까지 걸리는 기간은 5~6개월이 소요된다. 매각기일이 되면 입찰을 진행하기 시작한다. 입찰에서 최고가매수신고인이 결정되면 해당 경매사건의 매각은 종결된다.

하지만 최고가매수신고인이 됐다고 매각이 무조건 진행되는 것은 아니다. 법원이 해당 응찰자에게 매각 허가를 해야 한다. 허가를 받았다면 매수인은 보증금을 제외한 매각대금을 법원에 납부하면 된다. 납부된 잔금은 채권자에게 배당이 된다. 낙찰자가 대금을 완납하면 부동산에 대한 소유권은 즉시 인정받으며 소유권이전등기가 완료되면 부동산을 인도받으면 된다.

▲일부 응찰 예정자들이 게시물을 살피고 있다.(연합뉴스)

◇경매시 꼭 알아야 하는 주의사항

법원 경매 시 몇 가지 주의해야 하는 사항이 있다. 먼저 감정가를 무턱대고 맹신했다가는 낭패를 볼 수가 있다. 법원 경매 감정가는 감정하는 회사마다 차이가 있고 시점에 따라 감정가가 달라질 수 있다. 즉 법원 감정가가 시세보다 더 높을 수도 있기 때문에 단순히 최저매각가가 감정가보다 떨어졌다는 이유만으로 낙찰 받았다간 오히려 손해를 볼 수가 있다. 경매는 시세보다 20~30%는 저렴하게 낙찰 받아야 수익성이 보장된다.

권리관계 분석 역시 철저히 해야 한다. 특히 여러번 유찰된 물건일수록 권리관계가 복잡하거나 임차금액을 물어줄 가능성이 높다. 낙찰자가 부담해야 할 부분은 없는지 확인하는 것은 필수다.

낙찰 후 부대비용도 감안해야 한다. 경매는 일반매매에 비해 예상치 못한 비용이 들어간다. 취득 시 임차인이 집을 제대로 비우지 않는다면 강제집행비용과 이사비 등의 추가금액이 들 수 있다.

◇ 아파트 경매시장 활발

올 여름 수도권 아파트 경매시장은 유난히 뜨거웠다. 부동산경매전문업체 지지옥션에 따르면 7월 수도권 아파트 경매 낙찰가율은 92.1%로 올해 들어 최고치를 기록했다. 이는 종전 최고치인 2007년 92.3%에 근접하다. 지난해 85.1%보다도 7.1%포인트 높다. 낙찰가율은 감정가 대비 낙찰가의 비율로 낙찰가율이 높을수록 수익성이 낮아진다. 서울에서는 이미 아파트 낙찰가율이 93.3%까지 치솟으며 과열우려가 제기되고 있다.

수도권 아파트 경매 평균응찰자수도 8.8명으로 집계됐다. 지난 5월 8.6명보다 증가됐다. 현재 서울 아파트 경매 낙찰가율은 올 들어 4개월 연속 90%를 돌파했다. 25일 기준 8월 수도권 아파트 낙찰가율 역시 92.6%로 이미 최고치를 넘어섰다.

아파트 경매 물건 역시 사상 최저치를 기록했다. 서울에서 경매가 진행된 주거시설은 총 717건으로 이중 350건이 낙찰됐다. 2010년 2월 이후 가장 적은 건수다. 주택시장이 호조세를 보이면서 아파트 거래 증가와 채권자들이 아파트 물건을 바로 경매에 넘기지 않고 매매시장에서 처리하려는 움직임 등으로 아파트 물건이 감소했다.

이창동 지지옥션 선임연구원은 “시세에 육박하거나 높은 값에 낙찰하면 경매로 구입하는 매력이 없어지므로 유의해야 한다”며 “다만 수년째 반복하고 있는 전세난이 가을 이사철에도 반복되면서 올 하반기 주거시장은 역대 가장 높은 경쟁률과 낙찰가율을 기록할 것으로 예상된다”고 말했다.