[돈되는 부동산] 수익형부동산 시장도 ‘경매’ 바람

“은행에 맡기느니” 경매시장 돈 몰려… 평균 낙찰가율 70%

분양시장의 열기와 함께 달아오른 주택 경매 시장이 최근 횡보 양상을 보이고 있다. 반면 업무상업시설과 토지 경매 낙찰가율이 고공행진 하고 있다.

부동산경매전문업체 지지옥션이 지난 7월 전국 경매지수(주거시설, 업무상업시설, 토지, 공업시설 전체)를 살펴본 결과 업무상업시설과 토지 낙찰가율이 큰 폭으로 상승했다고 밝혔다. 특히 업무상업시설은 전월에 비해 무려 5.5%p가 상승해 70.2%를 기록했다. 이는 지난 2006년 6월 75.9%를 기록한 이후 9년1개월 만의 최고치다. 낙찰률 역시 30.7%로 지지옥션이 조사를 시작한 이래 역대 최고치를 기록했다.

그 원인은 역시 최근 이어지고 있는 저금리 기조로 볼 수 있다. 과거 부동산 시장이 아파트로 대표되는 주택시장에서 시세차익을 구현하는데 관심을 뒀다면 최근에는 저금리 시대에 발맞춰 상가, 아파트상가, 근린상가, 오피스텔, 대형 상가 등으로 대표되는 수익형 부동산 시장으로 관심이 옮겨졌기 때문이다.

실제로 지난 2010년부터 업무 상업 시설의 경매 통계를 살펴보면 낙찰가율은 2010년 53.1%에서 올해 7월말 현재 65.4%까지 10%p 이상 상승 했으며 평균응찰자수도 2.4명에서 2.8명으로 소폭이지만 상승하고 있다.

그 동안은 수익형 부동산에 대한 인기가 주춤했던 것이 사실이다. 업무 및 상업시설을 경매를 통해 낙찰 받을 경우 정확한 가치 산정이 어렵고 영업권의 인수가 만만치 않다는 점들이 장애로 작용했기 때문이다.

실제로 시세뿐만 아니라 물건마다 개별성을 살펴야 하고 주변 임대료 수준이나 공실률 등 따져야 할 부분들이 많다. 특히 경매로 넘어오면서 밀린 공용 관리비 등이 주택과 큰 차이를 보이는 만큼 면밀히 살필 부분이 많다는 것이 전문가들의 견해다.

하지만 이 같은 이유로 인해 취득가액의 부담이 작고 상대적으로 고수익을 올릴 수 있다는 장점이 있기도 하다. 여기에 아직까지 평균낙찰가율이 감정가대비 70%대에 불과하기 때문에 신규상가 분양에서는 기대하기 어려운 시세차익을 일부 볼 수 도 있다. 또한 직접 상가를 운영할 경우 상가 거래에서 통용되는 권리금 등의 부담도 없는 이점들이 있다.

여기에 유치권 등이 있거나 권리관계가 복잡한 상가 등에 경우에는 일반인들의 접근성이 떨어져 상대적으로 저가매입이 가능하다.

다만 물건을 활용할 수 있는 사업 계획이 뒷받침 돼 주어야 하며 유치권과 같은 다툼의 소지가 많은 권리를 다뤄야 하기 때문에 개인으로서는 투자하기 벅찬 경우가 많다. 하지만 문제를 해결할 수 있다면 2~3배에 이르는 자산 차액을 얻을 수 있을 뿐만 아니라 안정적인 사업 소득을 얻을 수 있다는 장점이 있다.

이창동 지지옥션 선임연구원은 “수익형 부동산에 관심이 있다면 직접 투자보다는 부동산 경.공매 펀드나 리츠 등 전문가들을 통한 간접 투자 방식을 고려해 보는 것이 바람직하다”면서 “경.공매 펀드의 가장 큰 매력은 양도세 면제 등 세재 해택이 있고 운용 수익 및 매각 차익 등으로 얻어지는 수익을 배당 받을 수도 있다”고 설명했다.