서민 맞춤주거-중산층 뉴스테이 확대, '주거안정' 실효성 논란

국토교통부가 지난 2일 내놓은 주거대책에 대한 실효성 논란이 제기되고 있다. 특히 정책수요자에 대한 유인책이 희박한데다 임대시장의 변동성을 고려치 않은 탁상행정이란 지적이다.

이날 유일호 국토부 장관은 정부세종청사에서 ‘서민·중산층 주거안정강화 방안’을 발표했다.

유 장관이 발표한 주거안정 강화 방안에는 노후 주택 소유자에게 저리로 주택도시기금을 빌려줘 집을 다가구주택으로 개축하게 유도하고 해당 주택은 독거노인이나 대학생에 임대주택으로 우선 공급하는 등 주거취약 계층에 대한 임대주택 공급을 늘리는 내용이 담겼다.

또 기업형 임대주택(뉴스테이) 사업 확대와 정비사업 규제 합리화로 도심 주거환경 개선을 꾀한다는 설명이다.

특히 일각에선 주거취약층 지원과 주택정비, 재테크 효과를 함께 볼 수 있는 단독·다가구 주택의 리모델링 사업에 주목하고 있다.

세부적으로는 지은 지 15년이 넘은 낡은 단독ㆍ다가구주택 소유자에게 저리(연 1.5%)로 자금을 빌려줘 리모델링을 유도하고, 해당 주택은 저소득 계층에게 최소 8년에서 최장 20년까지 주변 시세의 50~80% 선에서 싸게 임대하도록 하겠다는 것이 골자다.

도심의 낡은 주택을 개조해 독거노인·대학생용 임대주택으로 공급하는 이들 사업이 정상대로 진행되면 당장 내년에 이들 주거 취약계층에 공급되는 매입·전세임대주택은 전체 임대주택 물량의 20%인 9000가구에 달할 것으로 국토부는 보고 있다.

전문가들 역시 이번 방안이 독거노인과 대학생의 주거불안 해소에 도움이 될 것으로 전망했다. 리모델링 임대 도입과 전세임대 공급 확대방안 등은 주택 공급 효과가 즉시 나타나는 만큼 주거 취약계층의 전세난 극복에 큰 도움이 될 것으로 기대했다.

하지만 집주인들의 실익을 따져보면 유인책이 약하다는 것이 부동산업계와 전문가들의 평가다.

국토부에 따르면 집주인은 적은 비용으로 노후주택을 새집으로 바꿀 수 있음은 물론 20년간 장기 임대시 2%대 후반(IRR 기준)의 수익을 얻을 수 있다.

하지만 집주인 리모델링 임대사업을 보면 주택도시기금에서 연 1.5%의 저리에 최고 2억원의 자금을 지원받더라도 최소 8년 이상 시세의 50∼80%에 그친 임대료를 받아야 한다.

특히 임대수요가 많은 지역은 직접 임대사업을 하는 것이 낫다는 평가다.

이미 기준금리가 상당히 낮아져 저금리 대출이 늘어난 만큼 집주인이 소득 노출을 감내하며 시세보다 훨씬 낮은 가격에 월세를 놓겠느냐는 지적도 제기되고 있다.

업계쪽에선 리모델링과 같은 개량 대신 낡은 집을 아예 헐고 다시 짓는 요즘 추세와도 동떨어진다는 분석이다.

이밖에 국토부가 추진 중인 뉴스테이 사업 확대 방안 또한 위험성을 내포하고 있다는 지적이다.

이와 관련 재건축 조합설립 동의 요건을 낮춰 사업 추진을 빠르게 하고 서울시 영등포구 문래동 롯데푸드 공장 부지 등 5곳을 내년 상반기 ‘뉴스테이 공급촉진지구’로 지정해 5000가구 안팎을 공급할 예정이다.

이에 대해 전문가들은 재건축 사업을 촉진해 공급을 늘리겠다는 것은 맞는 방향이지만 사업기간 동안 임대시장의 변동성이 더욱 커질 위험도 있는 만큼 세밀한 관리가 필요하다고 제언했다.

특히 올 하반기 약 6000가구의 서울 강남 재건축 이주 수요가 이미 임대시장을 자극하고 있기 때문에 뉴스테이 정책만의 유인책이 절실하다는 지적이다.