서브프라임, 주택가격, 소비의 연관성

인베스터 인싸이트의 존 몰린에 의하면 서브프라임 모기지 대출의 부실은 주택매물의 증가를 초래하고 이는 주택가격 하락을 통해 소비를 위축시킨다. 그는 서브프라임 모기지가 전체경제에 미치는 영향을 한줌 한줌 모래를 쌓을 때 결국 무너지는 모래탑에 비유하고 있다. 또 서브프라임 모기지를 플랑크톤에 비유한 핌코(Pimco)사의 주장을 거론해 서브프라임의 붕괴가 전체 부동산시장을 크게 위축시킬 수 있음을 시사하고 하고 있다. 그린스펀도 최근 서브프라임 문제가 부작용 없이 해결될 가능성이 10% 밖에 되지 않는다고 언급한 바 있다. 서브프라임의 영향이 어떻게 전체경제로 확산될 수 있는지 살펴본다. (편집자 주)

서브프라임 모지지는 2005-6년 중 전체 모기지시장의 약 20%를 차지하고 있다. 이 중 약 12%가 압류과정이 진행되고 있고 그 비율은 점차 증가하고 있다.

지난해 말 ‘지불능력 감안한 대출을 위한 센터’의 예측으로는 지난 2년간 이루어진 서브프라임 대출의 20%가 압류까지 갈 것으로 보이는데 이는 220만 명이 자기집을 잃게 된다는 것을 의미한다.

최근 여러 지역에서 주택가격이 하락하기 시작하고 있는데 대출업체 들이 아직은 항복하지 않고 버티고 있다.

지난주 캘리포니아의 한 군(郡)에 대출자가 정한 최저경매가격으로 179개의 주택이 법원에 경매물건으로 나왔다. 문제는 이 주택들이 대출업체가 100% 금융을 해준 것이라는 점인데 대출업체가 가격 전액을 받고 싶어해서 한 채도 팔지 못했다.

모기지 대출업체 들은 임대사업에는 관여하지 않고 있어 주택을 좀 더 보유할 수 있지만 조만간 눈물을 머금고 팔 수 밖에 없을 것이며 그건 결국 가격인하를 의미한다.

이는 결국 주택감정가의 하락을 의미하고 추가대출에 의한 자금인출(mortgage equity withdrawals, 담보가치 증가로 인한 대출증가분 인출)이 어려워진다는 것을 의미한다.

결국 소비자심리와 주택가치가 밀접하게 관련된다는 사실을 감안하면 소비자심리도 위축된다는 것을 의미한다. 그리고 자산효과의 경우 주택이 주식보다 더 크다. 실제로 2월 소매판매가 위축됐다.

그리고 신용기준이 강화됨에 따라 대출 받는 것도 어려워 지고 있다. 특히 서브프라임대출의 경우가 그렇다.

집을 사고 싶지만 자격이 미달되는 서브프라임 주택구입자의 30% 이상이 줄어들 것이다.

이 문제는 서브프라임 대출에만 해당되는 것이 아니다. 그 이유는 다음과 같다.

첫째, 지난 2년간 프라임대출(신용우량자 대출)은 변동금리부다. 이미 프라임 대출의 채무불이행률이 높아지고 있고 모기지 은행연합회에 의하면 전체 모기지의 4.7%가 연체나 채무불이행 상태이고 서브프라임의 경우는 11.7%다.

현재 서브프라임 모기지의 약 80%가 변동금리부 모기지다. 대출상담기관의 자료에 의하면주택보유자가 모기지 상환을 못하는 주요 이유는 실직 등 개인적인 이유가 아니라 변동금리부 모기지의 상환액 증가에 있다.

무서류 대출의 대출신청과 검토과정이 너무 느슨해 ‘거짓말쟁이 대출’로 불리는데 최근 모기지 자산 연구소의 조사에 의하면 100건의 대출 중 60%가 소득을 절반이상 불려서 얘기했다.

지난해 전체 모기지 대출의 47% 가 신규 무서류 대출이었다. 2000년에는 이 비중이 2%도 되지 않았다. 부동산 가치 대비 채무액이 2000년 79%에서 2006년에는 86.5%로 증가했다.

산술계산상으로 약 30%의 대출은 주택구입 능력에 미달하는 사람에게 이루어졌다는 얘기다.

주택시장을 부양하기 위해 연준이 금리를 인하하라는 요구가 증가하고 있다. 하지만 물가상승률이 2% 이하로 내려가지 않으면 조만간 금리를 인하할 것 같지 않다. 더구나 금리인하가 강화된 신용기준을 해결해주는 것도 아니다.

주택가격하락과 엄격한 대출기준으로 인해 주택모기지 자금인출(mortgage equity withdrawals, 담보가치 증가로 인한 대출증가분 인출)이 둔화되고 부(負)의 자산효과로 인해 소비지출이 둔화될 것이다.