[부동산현장클릭]청계천 '날개'단 동대문 새 역사 쓴다

자발적 개발열기 후끈…패션 디자인 콤플렉스 조성

지난 2005년 완료된 청계천 복원사업은 서울 도심재개발의 새로운 활력소가 되고 있다. 종로와 을지로, 그리고 동대문에 이르기까지 구 도심부 일대에 부는 혁신의 바람은 시대의 대세가 되고 있다.

특히 지난 90년대 후반부터 의류 도소매업의 메카로 변신하고 있는 동대문 일대가 그 혁신의 중심에 서있다. 이 일대 개발을 공약으로 내세웠던 오세훈 서울시장은 최근 동대문 운동장 폐쇄를 발표하는 등 이 일대 개발 열기도 함께 불고 있어 시장의 관심은 더욱 쏠리고 있는 상황이다.

60년대 이후 국내 의류 도소매업의 중심지로 군림했던 만큼 동대문 일대는 의류 도소매점포로 가득하다. 동대문 운동장을 포함한 동대문 시장의 크기는 종로 5가의 광장시장부터 청계8가 신설종합시장까지 약 2km에 이른다. 33개 상가에 3만여개의 점포가 영업 중이며, 하루 매출액만도 400억원, 연간 매출액은 약 10조 원에 이르는 국내 최대 상권이다.

동대문운동장을 공원과 패션 복합단지로 만들겠다는 오세훈 서울시장의 공약에 따라 서울시는 오는 2009년 11월까지 축구장(8100평), 야구장(5400평)을 헐고 이 일대 2만 6000평을 패션과 디자인 산업을 선도할 디자인콤플렉스로 조성하겠다고 발표했다. 실제로, 청계천 복원 전까지 기존 상인들의 단결 앞에 개발 바람이 완전히 차단된 을지로와 종로와 달리 자발적인 개발 열기가 나타나고 있는 동대문일대는 서울 도심 재창조의 모체가 될 것으로 전망된다.

◆ 동대문 운동장과 5대 핵심 프로젝트

우선 경제문화도시의 마케팅 프로젝트 중 도심 재창조 사업을 적극 추진하기로 했다. 도심 재창조 사업과 관련해 서울시 균형발전추진본부에 따르면 첨단과 자연이 만나는 디지털 청계천 조성할 수 있는 문화청계천 프로젝트를 추진해 지역별 문화가 있는 거리 조성, 도심 재창조를 위한 남북 4대 중심축 조성, 도심 내 아름다운 테마거리 조성을 계획하고 있다.

동대문운동장은 동대문 일대를 세계적인 디자인, 패션 중심지를 육성함과 단절된 생명녹지축을 복원하기 위한 계획의 일환이며, 서울시는 동대문운동장을 공원으로 조성하고 이중 1만7000평에 서울디자인 콤플렉스를 조성하겠다고 발표했다.

구체적인 추진계획은 ▲ 공원 및 디자인?패션 복합문화공간(공원화 후 전시장, 공연장, 쇼핑몰, 야외극장 등 유치), ▲동대문운동장내 서울성곽 복원, ▲ 주변상권(동⇔서) 활성화를 위한 지하공간 개발 등을 계획하고 있다.

하지만 서울디자인콤플렉스는 기존 서울디자인센터와 중복?과잉투자 등에 대한 논란이 있으며, 서울성곽 복원은 문화재지표 조사 등의 절차가 남아 있고, 지하상가 개발은 이미 상점들이 포화상태라 과잉공급이라는 비판도 만만치 않은 상황이다.

◆ 물량 풍년속에 새로운 돌파구 모색

작년부터 올해 사이에 오픈했거나 예정인 신규쇼핑몰은 7개에 달한다. 대표적인 곳으로는 작년 여름에 오픈한 유어스, 동대문운동장 주차장자리에 지상 5층 건물을 증축하고 건물 1∼3층엔 패션몰 ‘유어스’가 자리하고 4층에는 서울패션디자인센터, 5층에는 패션전문 컨벤션센터가 들어섰다.

또한 지하 5층, 지상 12층 점포수가 2400개 규모의 라모도도 동대문 최초로 도·소매 병행 모델을 표방하며 운영 중이다. 이밖에도 지하 6층 지상 11층 규모의 패션TV와 지하 4층 지상 16층의 굿모닝시티 등도 연이여 오픈할 예정이다.

하지만 부동산 분양논리에만 충실하다보니 오히려 상가의 운영 활성화는 뒷전으로 밀려 임대수익률이 전체적으로 하향 평균화돼 상가가 부실화되는 악순환이 이어지고 있다. 이에 따라 라모도 등의 동대문 신규 상가 분양률이 저조 하거나 입점 상인들과의 마찰로 오픈이 연기되는 일이 일어나고 있는 상황이다.

이렇듯 신규로 공급되는 점포수가 약 1만개에 육박할 것으로 예상되면서 그렇지 않아도 대형유통시설과 인터넷시장의 활성화로 위기의식을 느끼고 있던 동대문 쇼핑몰들은 일제히 우려의 시선을 보내고 있는 실정이다.

위기탈출을 위한 일환으로 올해 준공예정인 패션TV와 동대문운동장역 지하상가간 연결통로(20m)에 에스컬레이터·엘리베이터·무빙워크·만남의 광장·화장실 등을 만들며, 운영면에서도 용산 아이파크백화점을 운영하는 현대산업개발에서 위탁운영에 관한 계약을 추진 중에 있다.

서울 을지로6가 굿모닝시티도 분양가 인하와 동대문운동장역에서 굿모닝 시티를 잇는 통로에 폭 12m, 길이 16m의 문화광장을 만드는 각종 편의시설을 만들고 있다.

동대문지역 쇼핑몰이 여타지역 쇼핑몰보다 경쟁력이 있는 것은 사실이지만 인터넷, 대형마트등과 경쟁을 위해서는 청계천복원, 동대문운동장의 공원화와 맞물려 동대문 각 상권의 체질을 획기적으로 개선해야만 할 것으로 보인다.