국내 기관 투자자, 실물형 부동산 대체투자로 눈 돌린다

저성장·저금리 국면에서 국내 기관 투자자들이 실물형 부동산 대체투자 비중을 확대하고 있는 것으로 나타났다. 투자 대상도 오피스 빌딩 위주에서 리테일, 물류, 호텔 등으로 다변화됐다.

한국투자신탁운용은 17일 서울 여의도 전경련회관에서 ‘제7회 글로벌 AI(대체투자) 포럼’을 열고 이같은 현황에 대해 설명했다.

발표를 맡은 고성관 한국투자신탁운용 국내부동산팀장은 “수년 전부터 주요 기관투자자의 대체투자 비중이 증가한 것은 물론이고 프로젝트 파이낸싱(PF) 등 대출형 중심의 간접기구를 통한 투자에서 실물형 투자로 전환되는 추세”라고 말했다.

올해 3분기 기준 투자형태별 설정액에서 실물형은 6830억원 규모로 전체의 46%를 차지해 가장 비중이 컸다. 이어 대출형이 4105억원(28%), 채권형 2791억원(19%) 수준이었다.

펀드, 리츠 등 간접투자기구를 통한 부동산 투자가 지속적으로 증가하는 상황에서 특히 실물형 투자규모가 전 분기대비 3배 증가하며 비중이 크게 늘었다.

고 팀장은 “실물형에서 나아가 매매금액 상승과 제한적인 투자기회로 인해 선도매매와 직접 개발사업을 통한 투자구도 다각화 양상도 나타나고 있다”며 “운용사의 직접적인 의사결정을 통해 신속한 투자가 가능한 블라인드 펀드의 필요성도 대두되는 상황”이라고 설명했다.

또한 오피스 빌딩 매입 경쟁이 과열되고 투자 수익률이 5% 내외로 하락하면서 리테일, 물류시설, 호텔 등 다양한 투자 대상으로 투자자들의 관심이 확대되고 있다.

지난해 신규 설정펀드의 투자대상 중 85%(설정액 기준)가 오피스였던 것과 달리 올해는 리테일이 48%로 크게 늘었다. 물류시설에 투자한 리츠의 총 누적 자산 규모도 지난 상반기 기준 4760억원으로 2011~2014년 대비 약 40% 증가했다.

한편 국민연금의 인프라, 부동산, 사모투자 등을 포함한 대체투자 비중은 2010년 5.8%(18조원)에서 올해 7월 9.9%(49조원)로 늘었다. 대체투자 중 부동산 투자가 차지하는 비중은 39.2%로, 2010년의 35.5%보다 3.7%포인트 증가한 것으로 나타났다.

약 600조원에 달하는 국내 생명보험사와 120조원 수준의 손해보험사도 매년 10% 이상씩 해외 부동산 투자 규모를 확대하고 있다.

고 팀장은 “해외 기관의 경우 대체투자 비중이 18%를 넘는 상황에서 국내는 아직 저조한 수준”이라며 “국민연금도 2019년까지 10% 이상으로 비중을 확대할 계획인 만큼 향후 부동산 투자시장 규모는 꾸준히 확대될 것”이라고 전망했다.