[부동산 전망과 결산] 내년 분양 시장, 공급과잉 우려 분위기 급랭… 수요자들 “일단, 지켜보자”

올 분양 51만7398가구 56.4% 늘었지만 11월 미분양 4만6000가구 침체 조짐… 10대 건설사, 내년 공급량 30% 축소

2015년은 그 어떤 해보다도 주택시장이 뜨거웠다. 특히 분양시장은 각종 규제완화와 분양가 상한제 탄력 적용 등으로 역대 최대 물량을 쏟아냈다. 문제는 내년이다. 2015년의 호조세가 그대로 이어지기는 힘들 것이라는 전망이 지배적이다.

30일 부동산114에 따르면 올해 분양 가구 수는 51만7398가구로 2014년에 비해 56.4% 증가했다. 2000년 이래 역대 최대물량이 풀리면서 위례를 비롯한 동탄 등 주요 지역 모델하우스에는 대기행렬이 줄을 이었다. 전국 청약경쟁률 역시 11.76대 1로 2014년 7.44대 1보다 상승했고, 수도권과 지방 모두 높은 청약경쟁률을 기록했다.

하지만 연말로 가면서 분양시장의 흥행 열풍은 점차 가라앉는 모습이다. 공급과잉 우려가 고개를 들면서 경기도를 비롯한 일부 지역에서 청약미달과 함께 미분양이 증가세를 나타내기도 했다.

미래에셋증권 리포트에 따르면 지난 11월 기준 전국 미분양 물량은 4만6000여 가구에 이를 것으로 추산된다. 이는 10월 3만2000여 가구보다 40% 이상 급증한 수치다. 올해 누적 분양 가구 수가 2만5000여 가구에 달하는 경기도 용인시는 지난 11월에도 7974가구가 미분양으로 남았다. 이는 10월(3920가구)에 비해 2배 가까이 상승한 수치다.

특히 분양가 상한제 폐지로 가격 상승이 이어지면서 미분양 증가에 한몫했다는 분석이다.

주택도시보증공사가 전국 17개 시·도 민간아파트 분양가격을 조사한 결과 11월에도 상승세를 보였다. 전국 평균 분양가는 1㎡당 269만1000원으로 상승세를 보였고, 17개 지역 중 분양가가 올라간 지역은 10개 지역에 달했다.

하지만 연말이 가까워지면서 분양 완판 단지가 속출했던 지역에서도 청약 1순위 미달 단지가 무더기로 발생하기도 했다.

이달 초 청약에 나선 ‘동탄 자이파밀리에’는 989가구 공급에 1순위 478가구가 미달됐다. ‘금호어울림 레이크’ 역시 755가구 중 207가구가 1순위 미달로 나타났다. 동탄1신도시 인근 공인중개사는 “동탄2기 신도시 신규 아파트 분양가격이 높게 나오는 데다 프리미엄까지 붙다 보니 오히려 동탄1신도시 아파트를 사는 사람들도 꽤 있다”며 “2기는 아직 인프라가 갖춰지지 않아 4∼5년 뒤에 매매로 구매하려는 대기수요들이 있다”고 설명했다.

주택을 공급하는 건설사들 역시 분양주택 공급 규모를 줄이기에 나섰다. 업계에 따르면 국내 10대 건설사의 내년 분양물량은 올해의 70% 수준인 15만∼18만 가구에 이를 전망이다. 일부 건설사는 올해 대비 분양 물량을 65% 가까이 축소시킬 계획이다.

주택산업연구원이 지난 16일 발표한 분양계획지수는 -36.5포인트 하락한 83.7, 분양실적지수는 -34.1포인트 하락한 85.7로 나타났다. 분양시장에 대한 기대감이 급락하고 있는 것이다.

분양업계 관계자는 “다행히 집단대출 규제가 적용 안 되기는 하지만 금리인상 등으로 이미 업계에서는 내년 분양시장은 어려울 것이란 판단이 우세하다”며 “올 하반기에 밀어내기 분양이 이어졌던 것도 그 때문”이라고 설명했다.

미국의 금리인상과 정부의 대출규제, 과잉공급 등이 맞물리면서 내년 주택시장 분위기는 다소 침체될 것이란 의견이 주를 이루고 있다.

올 한 해 주택거래량이 120만건을 돌파한 매매시장은 전세난으로 내년에도 수요가 꾸준할 것이란 전망이다. 특히 수도권의 경우 올해와 마찬가지로 강남을 비롯해 서초, 송파 등 재건축 사업에 따른 강남발 대규모 이주가 발생할 예정이기 때문이다. 다만 상승세는 이어가지만 분위기는 다소 둔화될 것이란 전망이다.

주택산업연구원에 따르면 내년 주택 매매가격은 올해 말 대비 3.3%, 전세 4.5% 상승할 것으로 보인다. 김태섭 주택산업연구원 실장은 “미국 금리 인상과 금융기관의 여신관리 등으로 매매시장 상승세가 다소 축소될 것”이라며 “이는 분양시장에서도 마찬가지일 것”이라고 답했다.

일각에서는 매매시장 역시 최고가 수준으로 올랐기 때문에 거래가 냉각될 우려가 있다고 내다봤다.

김원준 부동산114 연구원은 “매매시장은 가격이 최고점에 올라 수요자들이 한계를 느끼면서 거래에 있어서 관망세를 보이고 있다”고 말했다.