[부동산 전망과 결산] 서울·부산·강원·제주 ‘맑고’ 나머지 ‘흐림’

내년 분양시장 풍향계-지역별

내년 분양시장의 불확실성이 높아지면서 지역별로도 희비가 엇갈릴 전망이다. 전국의 분양 계획 물량은 32만가구에 달하지만 지역별 시장 상황에 맞춰 완급 조절에 들어갈 것으로 보인다.

30일 건설업계와 부동산114에 따르면 내년 전국에는 상반기 총 13만7921가구, 하반기 총 11만3300가구가 쏟아진다. 분양 일정이 잡히지 않은 물량 6만8668가구를 합하면 총 32만가구에 달한다. 이는 2008년 금융위기 이후 최대다. 하지만 올해 실제 분양한 물량보다는 25% 감소했다.

주택대출 규제의 강화와 금리 인상 가능성, 공급과잉 우려 등의 악재가 수요자들의 심리적 위축으로 이어질 것이라는 전망에 건설사들이 보수적인 계획 물량을 내놓은 결과다.

이에 17개 시·도 중 서울·부산·강원·제주 4곳을 제외하면 대부분의 지역에서 공급 물량이 줄어든다. 경기도는 11만5849가구가 공급돼 올해보다 25% 줄고, 인천에서는 지난해의 절반이 빠진 9480가구만 공급된다. 대구는 10% 감소한 9291가구, 전남 광주는 25% 감소한 4820가구가 분양된다. 수도권은 총 16% 감소한 18만여 가구, 지방은 35% 빠진 13만8000여가구가 될 전망이다.

울산과 전남의 계획 물량은 감소폭이 훨씬 더 크다. 올해 부동산 분양 광풍의 진원지로 지목되며 1만3100여 가구가 공급된 울산은 무려 70%가 빠진 3935가구만 시장에 나올 것으로 보인다. 전남은 76% 감소한 2522가구, 세종시는 67% 빠진 4005가구만 계획됐다.

다만 이 같은 계획 물량이 실제로 실행될지는 미지수다. 지난 2008년 당시 35만가구로 계획됐던 물량은 글로벌 금융위기로 절반도 못 미치는 13만3644가구 공급에 그쳤다. 2011년부터 올해까지는 실행물량이 계획물량을 계속 넘어섰지만 내년 분양시장의 불확실성이 커지는 만큼 낙관하기는 어려운 상황이다.

부동산114의 김은선 책임연구원은 “대출규제 강화, 금리 인상, 공급과잉 우려 등으로 불확실성이 커져 내년 실제 분양 진행 물량은 계획한 것보다 줄어들 가능성이 있다”고 우려했다.

건설업계는 내년 전국 분양시장에서 서울과 부산, 강원, 제주 4곳에 물량을 집중할 것으로 보인다. 서울은 올해 4만여 가구보다 37% 높아진 5만6700가구로 증가하고, 부산 역시 지난해보다 약 5000여 가구 증가한 2만5200가구가 공급된다. 강원과 제주는 각각 11%, 30% 증가한 9694가구, 1769가구가 나올 전망이다.

유일하게 계획물량이 증가한 이들 4개 지역은 각종 호재가 예상되는 곳이다.

부산은 해운대 관광리조트 개발과 센텀시티 내 상권 활성화, 강서지구의 에코델타시티, 동부산관광단지 테마파크 사업 등이 진행될 예정이다. 강원은 평창동계올림픽을 앞두고 있고, 제주는 제2공항 건설과 영어교육도시 등의 호재를 등에 업고 내년에도 업계의 집중적인 관심을 받을 전망이다. 특히 제주의 현재 주택 공급 물량은 인구 증가율 2위라는 타이틀에 턱없이 부족한 실정이다.

서울에서는 재개발·재건축 시장이 격전지가 될 전망이다. 강북권에서는 서대문구 북아현1-1구역, 마포구 대흥2구역, 장위뉴타운 1구역, 신길뉴타운 5·14구역 등의 재개발 지구가 분양에 들어가고, 강남권에서는 개포주공2·3단지, 개포시영, 서초구 반포한양 등이 분양된다. 올해 분양시장이 회복되면서 정비사업 속도에 탄력을 받은 영향이 크다.

김은선 책임연구원은 “올해는 분양가 상한제 탄력 적용과 청약제도 간소화, 저금리 등이 복합적으로 작용해 물량이 증가했고, 내년에도 이 같은 추세가 이어질 것으로 보인다”면서도 “건설사가 공격적으로 분양을 진행하기에 쉽지 않은 환경이 조성될 것”이라고 우려했다.