전국 2205곳 11만가구…‘도심속 알짜’ 아파트가 몰려온다

올 분양시장 키워드 ‘재건축·재개발’

▲올해 분양시장이 지난해에 비해 위축된 모습을 보이는 가운데 상대적으로 재건축•재개발 분양 물량은 늘어날 것으로 보인다. 건설사들 역시 새로운 수익원으로 재건축•재개발 사업을 꼽으며 적극적인 수주전을 벌이고 있다. 사진은 최근 강남에서 재건축 물량을 분양한 신반포자이 견본주택 모습.

올해 주택시장의 키워드는 재건축ㆍ재개발이다. 실제 서울 주요 도심을 비롯한 부산, 대구 등 주요 도시들의 분양예정물량은 대부분 재건축ㆍ재개발 사업이다. 올해 뉴타운을 포함한 전국 재건축ㆍ재개발 분양물량은 11만247가구로 지난해 7만655가구가 공급된 것보다 56%가 증가했다.

◇전국 재건축ㆍ재개발 추진 2205 구역 = 이처럼 재건축ㆍ재개발 사업이 다시 부각되고 있는 것은 분양경기 활성화와 정부의 택지개발촉집법 폐지 등의 영향이다. 지난해 신도시와 주요 택지지구들이 인기를 끌며 수년 간 적체돼 있던 사업지들이 모두 팔렸다. 또 택지개발촉진법 폐지로 2017년까지 신도시 공급이 없는 만큼 수도권에 신규 분양지도 부족한 상황이다.

실제 지난해 거래된 분양권의 프리미엄 총액을 살펴봐도 신도시나 택지지구들의 강세가 돋보였다. 이투데이가 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이에 의뢰해 국토교통부의 2015년 거래된 분양권 실거래가 자료를 조사한 결과 동탄2신도시가 있는 경기도 화성시 청계동의 분양권 프리미엄 총액은 1056억5009만원으로 가장 높았고, 송도지구가 있는 인천광역시 연수구 송도동이 808억6120만원, 동탄2신도시가 있는 경기도 화성시 오산동 779억3400만원 등의 순이었다. 분양권 프리미엄 총액이 높은 전국 10개 읍ㆍ면ㆍ동 지역 중 8개 지역이 신도시와 택지지구일 만큼 시장이 호황을 보였다.

하지만 올해부터 신규 분양사업이 도심 재건축ㆍ재개발 사업으로 집중되면서 주요 도심 지역의 재건축ㆍ재개발 사업이 활기를 띄고 있다. 전국에서 사업을 추진하고 있는 재개발 구역 중 이주/철거 상태를 제외한 곳은 총 2205개 구역이다. 이 중 서울시가 442구역으로 가장 많고, 경기도 406개 구역, 부산시 323개 구역, 인천시 173개 구역, 대구시 165개 구역, 대전 153개 구역, 충남 143개 구역 등의 순이었다. 재건축 사업도 전국 459개 구역으로, 서울 144개 구역, 부산 79개구역, 경기 61개 구역, 경북 38개 구역, 대구 33개 구역, 인천 27개 구역 등이었다.

최근 경기 호황으로 인해 재건축 아파트값도 상승 중에 있다. 국민은행 자료에 따르면 지난 1년 동안(2015.02.15∼2015.02.16) 전국 재건축 아파트값은 6.8% 상승했다. 이는 일반 아파트 가격이 같은 기간 동안 4.8% 상승한 것보다 2%P 더 높은 수치다.

특히 강남발 재건축 시장의 호황은 주변 재건축ㆍ재개발 사업속도를 빠르게 만들고 있다. 금융결제원 자료에 따르면 지난해 분양시장에서 가장 인기가 높았던 아파트는 ‘힐스테이트 황금동’으로 평균 청약경쟁률이 622대 1이었다. 이어 용지더샵레이크파크 422대1, 부산광안더샵 379대1, 해운대자이2차 363대1 등으로 경쟁률이 높은 사업지는 모두 재건축ㆍ재개발 사업으로 분양한 아파트였다.

하지만 늘어나는 분양물량만큼 수익성이 없다는 이유로 사업을 포기하는 곳 역시 급증하고 있다. 서울시에 따르면 지난해 재개발ㆍ재건축 정비구역 지정이 해제된 곳은 96곳으로, 2014년에 비해 30곳이 더 늘어났다. 새해 들어서도 11일까지 고시 기준으로 무려 12곳이 해제됐다. 지난해 같은 기간에 4곳, 2014년에는 단 한 곳도 없었던 것과 비교해 크게 늘어난 것이다. 행정 절차만 남겨 둔 지역까지 포함하면 이달 해제 지역 숫자는 급증할 것으로 예상된다.

◇건설업계 新 수익원으로 떠오른 재개발ㆍ재건축 사업 = 재개발ㆍ재건축 등 도시정비사업은 수년전부터 대형건설사들을 중심으로 치열한 수주전이 벌어지는 등 새로운 수익원으로 각광받고 있다. 특히 최근에는 중견건설사들까지 대열에 합류하며 건설업계의 신수종사업으로 주목을 받고 있다.

실제로 지난해 10대건설사들이 도시정비사업에서 올린 매출액이 20조원에 육박하는 것으로 나타났다. 그 중에서도 독보적인 행보를 보인 곳인 GS건설이다. 지난해 말 서초무지개아파트 재건축 시공권을 따낸 GS건설은 지난해에만 도시정비사업에서 8조180억원의 수주고를 기록하며 창사 이래 처음으로 매출액 10조원을 넘어서는 기염을 토했다.

e편한세상 브랜드를 앞세운 대림산업도 지난해 2조7211억원을 수주고를 올리며 전년보다 4000억원 가까이 늘어났고, 주택사업의 강자 현대산업개발 역시 2조4421억원을 기록해 전년(9033억원)보다 1조5000억원 이상의 수주고를 기록했다.

특히 그동안 분양시장에서는 강했지만 도시정비사업에서는 상대적으로 약세를 보였던 반도건설, 중흥건설 등도 지난해 이 분야에서만 1조원 이상의 수주를 기록하며 신흥 강자로 떠오르고 있다.

이같은 추세는 해외건설의 부진 때문이라는 분석도 있다.

대형건설사들의 경우 매출의 절반가량을 해외건설에서 거둬들였다. 하지만 극심한 저유가 기조로 수주텃밭인 중동국가의 재정이 어려워지며 발주 물량이 급감했다. 때문에 건설사들의 해외 수주 역시 크게 줄었는데 이를 도시정비사업이 훌륭하게 커버하는 역할을 하고 있다.

또한 정부가 2017년까지 수도권 신규 택지지구 지정을 중단하겠다고 발표한 것 역시 도시정비사업에 건설사들이 눈을 돌리게 된 이유다.

이같은 흐름은 올해도 이어지고 있다. 이미 연초부터 대형건설사들을 비롯해 대형건설사들도 수조원의 매출이 달린 도시정비사업에서 치열한 수주전을 펼치고 있다.