[貨殖具案(화식구안)] 서울 인구도 줄이는 전세가 상승

하태형 전 현대경제연구원장

최근 뉴스에 의하면, 1980년대 이후 1000만 명을 유지해오던 서울시 인구가 올 3월 말에 1000만 명을 밑돌게 될 것이라고 한다. 서울지역 전세가격이 상승하면서, 전세가격을 견디다 못한 젊은층이 보다 저렴한 집을 찾아 경기도 등으로 이사하는 비율이 크게 증가하고 있기 때문이라는 것이다. 즉 전세가격 상승이 놀랍게도 몇 십 년 전만 해도 온갖 수를 다 써도 몰려드는 사람들을 막을 수 없었던 서울시의 인구를 떨어뜨리고 있는 것이다.

전세가격 상승을 수요와 공급 측면에서 좀 더 자세히 살펴보자. 먼저 저금리는 전세수요를 상승시킨다. 지금 집값 대비 전세가율이 70%라 가정해보자. 그러면 전세를 사는 사람들은 집값의 70%인 전세 전액을 전세대출로 받을 경우, 현행 시중은행의 전세자금 이율이 3% 내외이므로, 1년에 주거비용으로 지불하는 금액은 집값의 2% 정도에 그친다.

반면 월세를 사는 사람들의 경우, 전월세 전환율을 법정 상한선인 6%로 가정하더라도 4.2%, 즉 주거비용을 1년에 배가 넘게 물어야 한다는 결론이 나온다. 보통은 월세비용이 집값 대비 연 5%도 넘는 곳이 많으므로, 젊은층은 전세로 사는 것이 훨씬 부담이 덜하며 따라서 전세수요는 계속 이어질 수밖에 없다.

반면에 전세 공급은 어떠한가? 먼저 전세란 제도는 세계에도 유례가 없는 우리나라만의 독특한 제도임을 이해할 필요가 있다. 고도성장기 집값이 빠르게 올라가자 당시 은행 문턱이 높아 집값을 구하기 힘들었던 주택 구매자와, 향후 몇 년간 집에 거주하기를 원했던 거주 희망자 간에 이해관계가 맞물려 탄생한 제도가 바로 전세제도다.

전세제도란 그 자체가 곧 주택가격의 상승을 전제로 한, 일종의 레버리지 투자수단에 다름 아닌 것이며, 주택시장의 투자자들에겐 주택가격의 상승에 대한 확신이 있는 한 무이자 차입을 의미하는 전세는 무조건 유리한 투자수단이 된다.

과거 전세가율이 집값의 50%에 불과했던 경우를 생각해보자. 이 집을 전세를 끼고 구매한 투자자는 투자수익이 불확실한 부동산에 2배의 레버리지로 투자한 셈이 된다. 여기서 전세가율과 집주인의 투자 레버리지는 ‘1-전세가율’의 역수(逆數)가 투자 레버리지가 되는 관계를 갖는다.

그러면 부동산 가격 상승이 트렌드로 자리 잡으면 어떤 현상이 생길까? 투자자들 사이에서는 부동산 불패신화가 자리를 잡게 되고, 따라서 ‘묻지 마’식 투자과열에 의한 레버리지의 하락이 발생하게 된다. 사람들은 레버리지가 2배에서 1.66배로 줄어들더라도, 즉 전세가율이 40%에 불과하더라도 주택가격 상승이 확실하다면 이 투자를 받아들이게 된다는 것이다.

말을 바꾸어, 주택가격 상승에 대한 확신은 전세공급을 증대시켜 전세가율을 떨어뜨리는 결과를 낳는다는 결론이 나오게 된다. 그럼 반대로 주택가격 상승에 대한 기대가 사라진다면 어떻게 될까? 위에서 도출한 결론을 뒤집어 적용하면, 전세공급이 줄어들고 따라서 전세가율이 올라가는 결과로 이어지게 된다.

최근 발표에 의하면 우리나라의 평균 전세가율은 지난해 초 70.2%에서 올해 2월 말 74.4%로 증가했다. 서울의 아파트 전세가율은 항상 전국 평균 전세가율보다 낮았지만 지난달에는 74.2%로 전국 평균과 비슷해져서, 서울지역의 부동산 기대심리가 수그러들고 있음을 알 수 있다. 서울의 외곽인 가양동, 구로동, 상도동, 암사동, 중계동, 공릉동 등의 전세가율이 80%를 넘어선 반면, 집값이 강세를 보이는 용산구와 강남구는 각각 전세가율이 59.8%와 59.5%를 기록하고 있다.

즉, 서울시만 하더라도 외곽지역부터 부동산 상승에 대한 기대심리가 꺾이고 있는 반면 아직 핵심지역의 경우 여전히 집값 상승에 대한 기대심리가 살아 있음을 엿볼 수 있는 대목이다.