일본은행 마이너스 금리, 일본 부동산 미니 버블 몰고오나

일본은행의 마이너스(-) 금리 정책이 부동산 시장에 버블을 키우고 있다는 우려가 나오고 있다.

마이너스 금리 도입의 영향으로 일본 부동산 시장에 투기 자금이 몰리고 있다고 블룸버그통신이 1일 보도했다. 중장기 국채 수익률이 마이너스로 전환된 후, 상대적으로 수익을 올리고 있는 부동산 투자 매력이 커져 미니 버블로 발전할 가능성도 제기되고 있다고 통신은 전했다.

일본 J-REITs(J리츠) 대기업인 일본리테일펀드투자는 지난 2월 샤넬과 티파니 등 명품 매장이 즐비한 긴자 2초메의 상업용 부동산 지분 절반을 130억엔, 평당 2억 엔에 매입한다고 발표했다. 임대료 등을 감안한 투자 수익률은 2.8%로 이는 J리츠에 의한 취득 시 투자 수익률로는 사상 최저 수준이다. 이에 대해 크레디트스위스증권의 모치즈키 마사히로 애널리스트는 “결코 저렴한 투자가 아니다”라며 “향후 2%대에서 취득하는 경우도 나올 것”이라고 말했다.

이 같은 상황은 지난 1월 일본은행이 마이너스 금리 도입 결정과 무관하지 않다는 지적이다. 1월 이후 10년물 이하 국채수익률이 마이너스 권으로 주저앉는 가운데 부동산 투자 수익률과의 격차는 벌어지고 있기 때문.

미국 종합부동산 JLL에 따르면 도심 오피스 빌딩(A급 기준)과 10년물 국채의 수익률 격차는 3월말 시점에 305베이시스 포인트(bp, 1bp=0.01%)로 작년 말 260bp에서 확대해 2007년 이후 가장 컸다. J리츠 시장의 2월 총 매매 대금은 전월 대비 약 2배 증가했고, 해외 투자자의 순매수액은 9년 만에 최고치였다.

JLL 일본법인의 가사이 도시노부 사장은 “부동산에서 얻는 수익률은 주춤하고 있지만, 장기 금리는 더욱 떨어지고 있다”며 부동산 투자가 비교 우위에 있음을 지적했다. 그러나 미즈호증권의 이시 자와 다카시 선임 연구원은 부동산 시장에 대해 “채산성이 떨어지는 한계에 근접했다 올해는 미니 버블이 될 가능성이 있다”고 우려했다.

일각에서는 최근 부동산 가격 상승이 실물 경제와 부동산 시장의 실상을 반영한 건 아니라는 분석도 있다. 교직원 연금운용 등을 담당하는 교직원공제 생활협동조합의 경영 관리 본부장 겸 자산 운용 부장 히구치 도오루는 “경기가 좋아지고 부동산 공급이 줄어 공실률이 하락해 임대료가 점점 올라가는 상황이라면 설명이 되지만 실상은 그렇지 않다. 실체를 수반하지 않는 상승”이라고 설명했다.

미키상사에 따르면 2012년 6월경부터 하락 기조에 있던 도쿄 오피스가의 공실률은 최근들어 하락세가 멈췄다. 향후 일본 경기에 대한 불확실성과 중국 경제 둔화 등의 영향권에 있는 까닭이다. 또한 2월 실업률은 3.3%로 3개월 만에 악화하고, 기업 임금 수준이 지난해보다 못한 것과도 무관하지 않다.

미즈호증권의 이시자와 다카시 애널리스트는 “과거 부동산 버블은 향후 부동산 가격이 오를 것이란 전망을 선반영한 데 따른 것이었다. 이번에는 일본 부동산은 이미 오를데로 올라 저렴한 느낌은 강하지 않다. 투자 대안이 없기 때문에 자금이 부동산에 몰리는 것에 지나지 않다”고 분석했다. 그러면서 “부동산 시장에서 마이너스 금리 효과는 거의 모두 나왔다”고 덧붙였다.