재개발, 성공적인 투자전략은

서울 25개 구 중에서 뉴타운 지역은 강남, 서초, 구로, 중구, 도봉, 광진구를 제외하고 20개 구에 걸쳐있다.

서울 시내 웬만한 낙후지역은 뉴타운, 재개발 구역으로 지정되어 있는 상황. 현재 총 25개의 뉴타운 지구와, 16개의 도시재정비촉진지구가 지정되어 있다.

이렇다 보니 서울에서 신규 아파트 분양을 받기 위해선 착실하게 청약통장에 돈을 불입하는 것보다 오히려 재개발 조합원 지분을 갖고 있는 것이 더 낫다는 판단이 나올 수 있다.

새아파트 분양 받으려면? 청약통장보다 재개발 지분이 더 쓸모있다!

특히 오는 9월부터 시행되는 청약가점제에 불리한 유주택자나 젊은 층에게는 재개발 지분이 새 아파트 내집 마련을 위한 좋은 전략이 될 수 있다.

무엇보다 재개발은 재건축보다 상대적으로 규제가 덜하고, 도시재정비촉진지구 시행으로 정부가 재개발 사업에 대한 적극적인 모습을 보이고 있기 때문에 투자 가치가 높아지고 있다.

▶ 재개발 지분, 청약통장 無, 조합원 분양가 저렴

재개발 조합원 지분의 매력은 서울 등 수도권 주요 지역의 일반분양 물량 감소와 조합원 분양가의 저렴함, 두 가지를 들 수 있다.

우선, 청약통장으로 분양 받을 수 있는 일반분양 공급물량은 재개발 조합원 물량보다 감소할 전망이다.

서울의 경우 대단지 신규 아파트를 공급할 만큼 큰 택지가 거의 없고 신축 아파트라고 해 봤자 1~2개 동 규모의 나홀로 아파트나, 초고층주상복합 정도다.

송파신도시 등의 공급이 예정되어 있지만 높은 경쟁률과 청약가점제 적용 등으로 당첨되기는 쉽지 않을 전망이다.

대단지 신규아파트가 나올 가능성이 있는 재건축 시장의 경우에도 개발이익환수제, 소형평형의무비율, 조합원양도금지 등 규제가 겹겹이 묶여 수익성이 낮아졌고, 수익성을 맞추기 위해서 1대 1 재건축으로 진행하거나 일부 단지는 리모델링 사업으로 전환하고 있는 실정이다.

상대적으로 규제가 덜한 재개발 시장도 인기 구역은 지분쪼개기가 진행돼 조합원 수가 많고 일반분양 물량이 거의 없는 경우도 나타나고 있다.

그러므로 일반분양 청약보다는 우선 분양받을 자격을 선점해 두는 것이 안전하다.

일반분양 물량이 있더라도 일반 서민 입장에서 볼 때, 분양가 부담이 만만치 않다.

재건축의 경우 대부분 강남권에 집중돼 투자 규모가 너무 크다.

재개발 일반 분양도 사정은 크게 다르지 않다.

조합원 분양가는 일반분양가보다 20~30% 가량 저렴한 편이다.

조합원 분양가 산정은 전체 사업비에서 일반분양 수익을 제외한 나머지 사업비를 조합원이 동호수에 따라 나눠 결정한다.

한편, 올 9월부터 적용될 분양가상한제 시행으로 조합원 부담이 다소 늘어날 수 있다.

▶ 재개발 실전 성공사례, 학습투자 해볼까?

대한민국 부동산 정보의 표준, 부동산114(www.r114.co.kr) 에서는 재개발 투자로 내집 마련에 성공한 투자사례를 소개한다.

실전사례 학습을 통해 "나도 재개발 지분 투자로 내집 마련에 성공할 수 있다" 라는 자신감을 갖고 투자를 해보는 것도 바람직한 전략이다.