입주 중인 신도시에서 돈버는 사람?

처음에 상가짓는 사람과 초기 입점자

『최영진 대기자의 현안진단』

요즘 2~3년 전에 분양된 신도시 아파트에 이사가 한창이다. 입주가 완료된 곳이 있는가 하면 지금 공사 중인 단지도 눈에 띈다. 곳곳에 먼지가 자욱하고 교통ㆍ상가를 비롯한 생활편의시설이 제대로 갖춰져 있지 않다. 한마디로 살기가 불편하다.

더욱이 입주물량이 쏟아져 부동산 가격도 약세다. 시세보다 싼 급매물까지 나오면서 시장 분위기는 분양 때의 열기와 사뭇 다른 양상이다.

전세가격도 주변 지역보다 많이 싸다. 실수요자보다 투자자 분양분이 많은 곳은 전세 매물이 쏟아져 한동안 약세국면을 벗어나기 힘들다.

매매가격도 그렇다. 분양가보다 웃돈이 많이 붙었지만 최고점보다 못하다.

주변이 어수선하고 여러 가지가 불편해 제값 받기가 곤란하다.

아마 위례신도시나 동탄2신도시와 같이 한창 입주가 시작되는 지역에서 그런 현상이 벌어지지 않나 싶다.

과거에는 이런 곳에 일찍 들어간 사람이 돈 번다고 했다. 시간이 흘러 신도시 모습을 갖추게 되면 가격이 올라가기 때문이다. 지금은 앞날이 불확실해 위치에 따라 상황이 달라질 여지가 있다. 외진 곳은 시간이 갈수록 시장여건이 안좋을 가능성이 크다. 인구는 점차 감소하는 추세인데 공급이 넘쳐나니 그렇게 안되겠느냐는 얘기다.

그렇지만 신도시 입주시점에 돈 버는 사람도 적지 않다. 우선 부동산중개업소와 이사·인테리어·입주청소 업체들을 꼽을 수 있다. 이들은 일이 넘쳐나 가격을 깍아 주지 않는다. 서비스 품질은 제값을 못하지만 이용하지 않을 수 없다. 부담이 가장 큰 중개수수료도 요율표의 상한선까지 받으려고 한다. 다른 곳은 협상이 가능한데도 이런 곳은 배짱 장사다. 중개업소가 적은 경우는 더 심하다.

상가를 가장 먼저 건설하는 개발업자는 성공할 확률이 높다. 초기에는 장사하려는 세입자가 많아 분양이 순조롭다. 짓는 도중에 각종 업종의 입점 예약이 잇따라 분양이 잘된다. 입점이 결정되면 서로 분양받으려고 해서 그렇다.

상가 투자자 입장에서도 안정적인 월세가 예정돼 있으니 먼저 좋은 위치를 선점하려 든다. 처음에 들어서는 상가에는 아무래도 병원·약국·빵집·학원과 같은 경기를 덜 타는 안정적인 업종이 입점하기 때문에 후발 상가보다 유리하다.

장사를 하는 사람도 먼저 입점하면 돈을 벌 수 있다. 경쟁 업소가 없어 그곳으로 고객이 몰리게 된다. 임대료가 싼 2,3층에 음식점을 개설해도 손님은 찾아오게 돼 있다. 마땅히 먹을 곳이 없어 선택이 여지가 없다.

한창 장사가 잘되면 권리금을 붙여 팔아버려야 한다. 주변에 상가가 자꾸 생기게 되면 경쟁이 치열해 그만큼 이익이 떨어진다. 경쟁력이 뛰어난 업종이 들어할 경우 상황은 더 어려워진다.

첫 입점자는 장사가 잘 안되어도 바닥 권리금을 챙길 수 있다. 초창기에 장사하려는 사람이 많아 가게를 넘기는 데 큰 어려움이 없다.

상가를 분양받은 투자자도 그렇다. 임대료가 꼬박꼬박 잘 들어온다고 마냥 좋아 할 일은 아니다. 주변에 상가가 많이 들어서면 임대료가 떨어질 가능성도 있고 세입자가 장사가 잘 안되면 월세를 제때 안내는 일도 벌어진다. 그래서 시세가 좋을 때 팔아버리고 손을 터는 게 성공 투자의 한 방법이다.