2007년 하반기 시행되는 주택정책 가이드

7월부터 ㎡ 단위 의무화…9월 분양가 상한제·채권입찰제 민간 확대

7월부터 그동안 통용됐던 평형 표기를 하지 못하고 의무적으로 ㎡ 등 법정 도량형 단위를 사용해야 한다. 9월에는 분양가 상한제 및 채권입찰제가 민간택지로 확대되고 청약가점제와 분양권가 공시가 시행된다.

10월에는 ‘반값 아파트’ 토지 임대부 및 환매조건부 분양주택을 주공이 수도권에서 첫 공급할 예정이다. 12월에는 신축주택 1가구 1주택의 양도세 비과세 특례제도가 12월 31일부로 폐지된다.

하반기는 분양가 상한제 확대와 청약가점제 등 새롭게 시행되는 주택정책들이 많다. 닥터아파트가 밝힌 하반기 중 시행될 주요 주택정책을 소개한다.

<7월 - 도량형 단위 통일, 지방 투기과열지구 해제, 공동택지 개발 사업제>

도량형 법정단위로 통일

산업자원부가 7월 1일부터 비(非)법정단위를 사용할 경우 과태료를 부과키로 함에 따라 앞으로는 계약서 등에 평형 대신 ㎡ 등 법정단위를 표기해야 한다. 정부는 우선적으로 평, 돈 사용을 단속할 방침이다. 이를 위반하는 기업이나 업체에 대해서는 3회 적발시 건당 50만원 한도의 과태료가 부과된다.

지방 투기과열지구 해제

7월 2일부터 지방 일부 투기과열지구가 해제된다. 부산, 대구, 광주, 경남 등 24개 시군구다. 다만 부산 수영구, 해운대구, 영도구와 대구 수성구, 동구, 광주 남구는 제외됐다.

민간 공공 공동택지 개발사업제 도입

7월 21일부터 민간주택업체가 일정규모의 택지를 확보하고도 알박기나 매도거부 등으로 사업에 차질을 빚는 경우 공공과 손잡고 공동으로 사업을 추진할 수 있게 된다.

공동사업을 할 때 최소택지면적은 도시지역의 경우 1만㎡, 비도시지역은 3만㎡로 민간이 제안할 경우 민간이 50% 이상 토지를 확보해야 하고 공공이 제안할 경우 민간이 20% 이상 토지를 갖고 있으면 된다.

<9월 - 분양가 상한제, 분양원가 공시, 청약가점제, 부적격 당첨 주택 특혜분양 금지>

분양가 상한제

분양가상한제가 민간택지까지 확대된다. 그동안은 공공택지에서 공급되는 공동주택에 한해서만 분양가상한제가 적용됐다. 하지만 9월 부터는 민간택지에서 공급되는 모든 재건축, 재개발, 주상복합 등의 공동주택에도 적용된다.

분양가상한제는 분양가를 땅값(택지비)과 기본형건축비, 그리고 여기에 약간의 부대비용만을 인정 하는 것이다.

그런데 여기서 주목할 것이 공공택지와 민간택지에서 공동주택을 공급할 때 땅값 산정기준이 다르다는 것이다. 공공택지에서 공급되는 공동주택의 땅값은 택지공급가격과 비용의 합인데 반해 민간택지에서 공급되는 공동주택의 땅값은 감정평가 금액과 비용을 합이다. 단 대통령령이 정하는 범위내에서 경매나 공매의 낙찰가격을 땅값으로 볼 수 있는 예외 사항은 두었다.

건축비의 경우는 변화가 없다. 기본형건축비와 비용의 합으로 정해진다. 다만 기본형건축비의 경우 지역 특성을 감안해 시장, 군수, 구청장이 따로 정할 수 있도록 했다.

전매금지 기간 역시 변경된다. 수도권 민간택지에서 공급되는 공동주택의 경우 25.7평 이하는 7년, 25.7평 초과는 5년 동안 전매가 금지된다.

채권입찰제 확대

9월부터 재건축, 재개발 일반분양뿐 아니라 주상복합 등 민간택지의 25.7평 초과 아파트에 대해선 채권입찰제가 확대 적용된다. 또 채권매입액 상한액의 주변 시세의 90%에서 80%로 하향 조정된다.

분양원가 공시

분양가 상한제에 적용돼 공급되는 공동주택의 분양가는 입주자모집공고를 통해 분양가를 알려야 한다.

그런데 여기서도 공개되는 분양가에는 차이가 있다. 먼저 공공택지에서 공급되는 공동주택은 택지비, 공사비, 간접비, 여기에 건설교통부령에서 정한 분류를 포함해 분양가를 알려야 한다.

반면 민간택지에서 공급되는 공동주택의 분양가는 제한된 지역에서만 알려진다. 즉 수도권 등 분양가 상승우려가 큰 지역으로 여기에 대통령령으로 정하는 기준에 해당되는 지역에서 공급되는 주택에 한해서 만이다. 그리고 이때 공개되는 분양가는 땅값, 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비와 건설교통부령이 정하는 비용만이다.

이밖에 공공택지의 범위가 도시개발사업이나 경제자유구역개발사업까지 확대됐으며 시장, 군수, 구청장이 입주자모집을 승인하기 전에 분양가의 적정성을 심사하기 위한 분양가심사위원회를 설치, 운영하도록 했다.

또한 국가, 지방자치단체, 대한주택공사 및 지방공사는 토지임대부 분양주택이나 환매조건부 분양주택을 공급할 수 있도록 했다.

청약가점제

청약예금·부금 가입자들이 청약 가능한 전용면적 25.7평 이하 민영주택(공공택지 민영주택포함)은 현행 추첨방식으로는 25%만 뽑고 나머지 75%는 가점제로 당첨자를 뽑는다. 가입자의 점수를 계산할 때는 무주택기간(2~32), 부양가족수(5~35점), 가입기간(1~17점)이 고려돼 최대 84점이 된다. 가구주 연령은 항목에 포함되지 않는다.

한편 유주택자의 경우 1주택 소유자의 1순위 청약은 추첨제에서 인정되나 2주택 이상 소유시에는 1주택 초과분부터 5점씩 감점되고 60세 이상 직계존속이 2주택이상을 소유한 경우에는 감점이 부여된다. 30세 이상 미혼자녀의 부양가족 인정요건은 최근 1년 이상 동일한 주민등록상에 등록된 경우만 포함된다.

부적격 당첨 주택 특혜분양 금지

9월부터 주택분양 때 당첨자가 계약하지 않거나 주택 소유사실이 드러난 부적격 당첨자의 주택을 당첨 주택을 사업자가 특정인에게 특혜 분양할 수 없고 모두 예비당첨자의 몫으로 돌려야 한다. 또 부적격 당첨 물량을 분양받은 경우 앞으로는 추첨에만 참가해도 최종 계약여부와 관계없이 당첨자로 인정된다.

<10월 - 반값 아파트 공급>

‘반값 아파트’ 10월 첫 공급 예정

토지 임대부 및 환매조건부 분양주택은 수도권 내 주공 사업장에서 올 10월 중에 시범공급된다.

토지 임대부 분양주택의 경우 건축부분 분양가는 분양가 상한제에서 7월 고시될 기본형 건축비를 적용해 산정한다. 토지부분은 임대기간을 30년으로 해 임대료는 현재 공공택지 공급가격을 기준으로 책정하며 2년마다 갱신하되 증액한도는 2년간 5% 이내가 된다.

환매조건부 분양주택은 환매기간은 20년으로 이 기간안에 환매 할 때엔 사업자인 공공기관에 우선 넘겨야 한다. 이때 환매가격은 최초 공급가격에 1년 만기 예금이자율을 더한 가격으로 정했다. 질병, 해외이주, 직장이동 등 사유가 생기면 10년 이내에도 환매가 가능하며 10년 이후에는 별도 사유없이 환매할 수 있다.

<11월 - 부동산개발업자 등록 의무화>

부동산개발업자 등록 의무화

무분별한 부동산개발업자를 체계적으로 관리하기 위해 개발업자의 등록을 의무화하는 ‘부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률’이 오는 11월18일부터 시행된다.

이때 자본금 5억원이 안되면 부동산 개발업자로 등록할 수 없고 개인인 경우에는 영업용자산평가액이 10억원 이상 이어야 한다.

12월 - 신축주택 양도세 비과세 일몰

신축주택 1가구 1주택 양도세 비과세 특례제도 폐지

외환위기 이후 침체된 건설경기 활성화를 위해 도입된 신축주택에 대한 1가구 1주택 양도세 비과세 특례제도 중 주택수 산정에 대한 부분이 2007년 12월 31일자로 없어진다.

따라서 1998년 5월 22일~1999년 말까지와 2000년 11월 1일~2003년 6월 30일에 취득한 신축 주택 등 공동주택 60만가구의 최초 입주자로서 1가구 2주택 이상 보유자는 2007년까지 기존 주택을 매각해야 신축 주택은 주택수 산정에서 제외된다.

하지만 일몰기한(2007년 12월 31일)을 넘겨 일반주택을 매각하는 주택 보유자는 신축 주택도 1주택으로 산정돼 시세 차익에 따라 9~36%의 양도세를 물어야 한다. 하지만 당시 입주한 신축주택에 대한 5년간 양도세 100% 감면 조항은 그대로 유지된다.

<하반기 - 토지 대토보상제>

토지 대토보상 도입

토지보상금이 부동산시장으로 흘러들어가는 것을 막기 위해 대토보상을 도입하는 방안을 하반기에 도입할 예정이다. 토지보상비를 현금이 아닌 '개발된 땅'으로 주는 토지보상법 개정안이 국회에 통과되면 하반기부터 시행될 예정이다. 정부는 또 대토보상과 별도로 이미 도입된 채권보상을 활성화하는 방안도 마련할 계획이다.

정부는 자발적인 채권보상을 확대하기 위해 채권보상 때 적용되는 양도소득세 감면율(현재 15%)을 높이는 방안을 검토하고 있다. 또 대토보상 때도 양도소득세 감면을 적용하고 채권장기보유시 인센티브를 주는 방안도 하반기에 도입할 방침이다.