수도권 동북부 8월 분양大戰, 고읍이 '우세'

교통여건ㆍ개발전망ㆍ가격경쟁력 서 고읍이 한 수 위

통상 분양 비수기로 분류되는 휴가철인 8월 수도권 동북부 지역에서 대규모 '분양 배틀'이 벌어진다. 주인공은 양주 고읍지구와 남양주 진접지구. 향후 수도권 동북부 지역 중급 주거지역의 맹주자리를 탈환하기 위한 이들의 기싸움은 더욱 치열할 것으로 전망된다.

우선 양주 신도시 1단계인 고읍지구는 148만4천㎡로 규모는 다소 작다. 이 곳에는 공동주택 총 8700세대가 건설되며 2만6000여명을 수용하게 된다. 이번 동시분양에서는 6개 블록에서 우미건설을 비롯, 4개 업체 3474세대가 쏟아질 예정이다. 이 가운데는 최근 M&A가 논의 중인 (주)한양이 1, 10, 6-3블럭 등 세 곳에서 전체의 52%인 총 1832세대를 공급한다.

진접지구에서는 모두 8개 블록에서 7개 업체가 5927세대를 공급한다. 이 가운데 신안인스빌이 2블럭과 13블럭 두 곳에서 2340세대로 가장 많은 물량을 뽑아낸다. 그리고, 신영지웰과 신도브래뉴를 제외한 5개 업체는 전용면적 85㎡이하 물량을 공급한다.

두 지역 모두 수도권 동북부의 중급 주거지역으로 표방하는 곳인 만큼 특히 내집마련 수요자들의 관심이 높을 전망. 이에 따라 수요자들로선 세심한 평가를 통해 청약에 나설 것이 요구된다. 우선 두 지구를 겉으로만 판단할 때는 이미 수도권 동북부지역의 인기 주거지역으로 자리잡고 있는 남양주시에 속한 진접지구가 다소 위인 것으로 보인다. 하지만 도농복합시인 두 지역의 위상을 고려할 때 개별적인 입지와 세부 여건에 따라 큰 차이를 보일 것이란 게 전문가들의 이야기다.

부동산뱅크 길진홍 팀장은 "남양주는 최고 인기지역인 덕소, 도곡리 등 남부지역과 일대와 비인기지역인 북부지역과의 격차가 3.3㎡당 700만원 이상 나는 경우가 허다하다"며 "남양주나 양주라는 행정구역을 청약 조건의 첫번째로 삼아서는 안될 것"이라고 말했다.

실제로 행정구역을 제외한 나머지는 입지여건과 향후 개발여건, 그리고 분양가 가격경쟁력을 봤을 때 대부분의 면에서 고읍지구 다소 앞설 것이란 게 다수 전문가들의 이야기다.

우선 두 지역의 '명운'을 좌우할 교통여건은 고읍지구가 한 수 위다. 먼저 수도권 외곽지역 택지지구 교통계획에서 사실상 '생명줄'과 마찬가지인 도로 계획에서 고읍지구는 국도3호선 우회도로 건설과 함께 빠르면 2009년경 서울~포천간 민자 고속도로가 건립될 예정이다. 반면 진접지구는 현재까지 국도 47호선의 8차로 확장개통 외에는 아무런 재료가 없는 상태다.

또 도시철도 구축에서도 고읍지구가 진접지구를 압도하고 있다. 고읍지구는 이용이 가능한 경원선 덕계역이 올 10월 영업을 개시할 예정이다. 이에 달리 진접지구의 경우 분양업체들이 전면적으로 내세우고 있는 서울 지하철 4호선 연장구간 건설은 이제 막 검토에 들어간 상태인 만큼 타당성분석-설계-노선확정-착공-완공까지는 선례로 봐서 최대 10년 이상 걸릴 것으로 판단된다. 다만 4호선 연장구간이 개통되면 지구 내에 진접역이 설치될 예정이라 역 이용은 고읍지구보다 수월할 전망이다.

반면 단일 지구의 규모로는 205만8400㎡ 규모의 진접지구가 150만㎡ 경우의 고읍지구보다 한 수 위다. 이에 따라 지구 내부의 편의시설, 기반시설 이용은 진접지구가 다소 우월할 것으로 예상된다.

하지만 고읍지구는 지구와 인접해 대형 주거지 개발사업이 잇따라 추진된다. 고읍지구는 당장 인근에 약 640만㎡ 규모의 옥정신도시와 442만㎡규모의 회천지구 등이 개발될 예정이다. 이 경우 150만㎡규모의 고읍지구와 합쳐 수원 광교신도시와 판교신도시를 웃도는 일산신도시 규모인 총 1250만㎡규모의 대형 신도시로 거듭나게 된다. 고읍지구를 비롯, 회천지구, 옥정신도시는 모두 인접해 있어 개발 이후의 시너지효과도 높을 전망이다.

반면 진접지구는 주변에 택지개발 사업을 추진하는 별내지구를 비롯해 소형 택지지구인 지금지구, 마석지구, 가운지구, 창현지구 등이 개발될 예정이다. 하지만 이들 택지지구는 모두 인접해 있지 않고 적당히 거리를 두고 떨어져있어 시너지효과보다는 경쟁 상대만으로 남을 가능성이 높다. 이렇게 되면 진접지구는 서울 접근성이 뛰어난 별내지구와 가운지구에 비해 상대적으로 위축될 가능성이 크다.

특히 진접지구는 택지지구 주변 지역에 여러 업체들이 아파트 공급을 준비 중에 있다. 이 경우 지역개발도 다소 촉진되는 부분도 있지만 이보다는 대규모 난개발이 발생할 우려가 높다. 진접읍 일대의 경우 이 지역에서 아파트 공급에 나서는 업체들이 따로 지구내 도로를 개설할 계획이지만 이가 여의치 않을 땐 자칫 화성시 태안읍 일대와 같은 난개발 상태로 빠질 가능성이 높다는 게 전문가들의 지적이다.

한편 현재 예상되는 두 지역의 분양가는 고읍지구가 다소 낮을 전망이다. 현재 업체들이 준비하고 있는 분양가를 살펴보면 진접지구는 3.3㎡당 800만원의 분양가를 내정해놓은 상황이다. 반면 고읍지구는 3.3㎡당 700만원 선에 분양가를 책정할 가능성이 높다.

진접지구와 고읍지구의 향후 투자가치 추이는 유사하거나 고읍지구가 다소 높을 것으로 예측된다. 이에 따라 진접지구가 상대적으로 높은 분양가를 책정한 만큼 가격 경쟁력에서도 떨어진다는 게 전문가들의 이야기다. 한 전문가는 "실수요자들의 싸움이 될 이번 수도권 동북부 분양전(戰)에서는 실제 거주가 유리한 곳을 찾아야할 것"이라며 "실거주가치나 투자가치면에서 고읍지구가 다소 유리한 것으로 판단된다"고 말했다.