김포공항 인근 고도제한 완화 본격화…부동산시장 '날갯짓' 언제쯤

서울 강서구가 고도제한 완화를 위해 본격적으로 나서면서 이 지역 부동산 시장에 활기를 불어넣을 수 있을지 관심이 쏠리고 있다.

강서구는 23일 SH공사와 마곡지구를 포함한 김포공항 주변지역 고도제한 완화를 위한 ‘김포공항 주변 고도제한 완화 추진 업무협약’을 체결했다.

지난해 항공법 개정으로 김포공항 주변 지역의 고도제한이 완화될 수 있는 기틀은 마련됐지만 시행령과 시행규칙 등의 개정이 여전히 이뤄지지 않고 있어 고도제한 완화 검토에 속도를 내지 못하고 있는 상황이다.

강서구는 이번 업무협약을 통해 마곡지구의 고도제한 완화를 위해 협력하고 마곡지구가 첫 번째 고도제한 완화 구역이 될 수 있도록 주력할 예정이다.

강서구청 관계자는 "고도제한 완화 가능성은 높지만 시점이나 범위는 여전히 불분명하다"라며 "최종적으로는 강서구 전체를 고도제한 완화 목표로 삼고 있지만 현실적으로 어려울 수 있어 적게는 마곡지구, 최소한 마곡지구 내 마이스(MICE) 단지만이라도 완화될 수 있도록 추진할 계획"이라고 밝혔다.

고도제한은 활주로 주변 반경 4㎞ 이내의 건축물 높이를 45m 미만으로 제한하는 것이다. 김포공항 활주로 해발높이가 12.86m인 것을 반영, 강서구 등 3개 지차체는 건축물의 높이가 아파트 13층 높이인 해발 57.86m를 넘을 수 없다. 국제민간항공기구가 1955년에 만든 이 규정이 적용돼 강서구는 전체 면적의 97%가 공항 고도제한에 묶여 있다. 양천구는 57%, 부천시는 약 23㎢에 걸쳐 높이가 제한된다.

특히 양천구는 비행기 운항의 실질적 노선에 들어가는 지역으로 강서구 만큼 넓은 범위에서 고도제한을 받지는 않지만 수평·원추·진입표면 등 복잡한 고도제한 기준이 적용된다. 활주로에서 그나마 거리가 먼 곳은 13층 높이까지 지을 수 있지만 활주로에 가까운 신월동 일부의 경우 13층을 넘지 못하는 곳도 태반이다. 이 때문에 양천구는 국토부가 고도제한 완화를 확정하더라도 강서구보다 여전히 엄격한 기준이 적용돼 일률적인 완화는 불가능할 것으로 분석되고 있다.

일각에서는 김포공항 주변 고도제한이 비행에 전혀 지장을 주지 않는 지역까지 일률적으로 적용돼 현실성이 떨어진다고 주장하고 있다. 강서구·양천구·부천시도 항공학적 완화를 검토하는 등 현실적인 고도제한의 적용을 위해 나서고 있다.

이 지역 주택시장에서 고도제한으로 생겨나는 문제 중 하나는 정비사업. 현재 강서구에서 재개발·재건축 정비사업을 추진하고 있는 곳은 모두 28곳. 방화재정비촉진지구에서는 정비사업을 추진하고 있는 곳이 3곳, 추진을 준비 중인 곳이 2곳이다.

재정비촉진지구를 제외한 강서구 전체 지역에서는 23곳이 재건축사업을 추진 중이다. 11곳은 추진위 구성, 8곳은 조합설립인가, 나머지 4곳은 사업시행인가 단계를 거쳤지만 이 중 실질적으로 사업을 진행 중인 곳은 7곳에 불과하다. 나머지 16곳은 조합원 간 갈등과 사업성 등의 문제로 사업이 지지부진한 상태다. 양천구도 사업성 문제로 재건축 추진이 어렵긴 마찬가지다.

재건축에서 층수를 계획만큼 높이지 못하면 가구수가 줄어들어 최악의 경우 1대 1 재건축도 어려워지는 상황이 발생한다. 강서구와 양천구는 서울에서 다소 외곽지역이라는 인식이 강한데 이같은 사업성 문제로 재건축·재개발까지 어려워지다보니 주택이 전반적으로 노후화 되고 이 일대 주택시장에 걸림돌이 된다는 지적도 나온다.

만약 이들 지역의 고도제한이 완화돼 용적률이 높아지면 현재 13층까지 지을 수 있는 건물 높이는 최고 26층(119m)까지 지을 수 있게 된다. 지금의 두 배 수준으로 높아지는 셈이다.

현재 강서구 아파트의 3.3㎡ 당 평균 가격은 1409만원으로 바로 앞 마포구의 3.3㎡ 당 평균 가격(1815만원)의 77% 수준이다. 부동산 업계는 고도제한이 완화된다면 사업성 문제로 재개발·재건축을 추진하지 못하던 단지들이 적극적으로 사업에 나서고 동시에 이 일대 부동산 시장 전반에 활기가 생길 것으로 보고 있다.

강서구 등촌동의 한 공인중개소 측은 "재건축을 추진해야 하는 아파트 단지들이 사업성이 떨어져 포기하는 경우가 많은데 고도제한이 어느 정도 완화돼 1~2층 만이라도 높일 수 있다면 정비사업을 진행하려는 단지들이 많아질 것"이라고 말했다.