재건축의 힘, 강남권 아파트값 4년전 대비 3억 가까이 올라

▲2012년 말 대비 서울 아파트 매매가격 많이 오른 자치구(단위: 만원)

4년전에 비해 서울 호당 평균 아파트 매매가격이 5000만원 가량 오른 가운데 강남은 서울 평균 매매가보다 3배 이상 올랐고 송파 재건축 아파트는 6배 가까이 상승한 것으로 나타났다.

11일 부동산114에 따르면 서울 아파트 가격이 상승세를 타면서 호당 평균 매매가격도 2012년 말 대비 약 5000만원 정도 올랐다.

이는 박근혜정부 출범과 함께 부동산 시장을 살리기 위한 다양한 대책들이 이어졌기 때문으로 풀이된다. 취득세·양도세 감면 등의 대책이 발표됐고 LTV·DTI 규제를 완화해 대출한도를 높였다. 또 청약통장 가입자의 신청 자격을 넓혔고 재건축 연한 단축·재건축 초과이익환수제 유예 등 재건축 규제 완화 등의 대책도 발표가 됐다. 연이은 규제 완화와 함께 저금리 기조, 전세난 등으로 매매 전환수요가 늘면서 서울 아파트 매매가격은 2007년 이후 7년만에 오름세(2014년 2.13%)로 돌아섰고 지난해에도 5.58%나 상승했다.

특히 강남3구로 불리는 강남(1억5701만원), 서초(1억3323만원), 송파(1억1302만원) 등은 2012년 말 대비 1억원 이상 올라 상승폭이 다른 서울 자치구에 비해 높았다. 실수요는 물론 재건축 단지에 투자수요가 몰린 영향이 컸다. 더불어 강남3구는 그 동안 가격 하락이 상대적으로 컸던 만큼 그에 따른 기저효과도 크게 작용했다. 반면 용산은 2009년 용산 참사, 2013년 용산국제업무지구 개발 무산 등 여러 악재가 겹치면서 오름폭은 상대적으로 제한적이었다.

2012년 말과 비교해 서울에서 아파트값이 가장 많이 오른 곳은 단연 강남3구였다. 특히 이들 지역의 재건축 아파트는 서울 호당 평균 매매가격 상승에 비해 6배 가까운 높은 상승을 보이기도 했다. 2012년 말 대비 송파 재건축 아파트 호당 평균 매매가격은 2억9427만원 올랐고 강남이 2억7250만원, 서초가 2억5379만원으로 뒤를 이었다. 박근혜정부 들어 재건축 연한 단축·재건축 초과이익환수제 유예 등 재건축에 유리한 규제가 완화됐고 이에 따라 재건축을 진행하는 주요 단지들이 급물살을 타면서 투자 수요가 몰렸다.

강남3구 아파트값 상승에는 분양시장의 호조세도 한몫 했다. 강남권 주요 재건축 단지들이 분양에 나서면서 청약 경쟁률도 서울 다른 지역에 비해 높았다. 2014년 강남3구의 평균 청약경쟁률은 25.94대 1인 반면 서울(강남3구외 지역)은 2.23대 1에 그쳤다. 올해도 6월까지 강남3구는 평균 40.53대 1의 높은 청약률을 나타냈다. 분양가격이 4000만원(3.3㎡당)을 넘어서는 등 고분양가 논란에도 불구하고 높은 청약을 기록했다.

이에 임병철 부동산114 책임연구원은 “7월부터 시행된 집단대출 규제 여파로 강남권 아파트 분양시장도 당분간 소강상태를 나타낼 전망이다”면서 “때문에 한편에서는 그나마 불씨가 살아 있던 분양시장마저 위축될 것이라는 우려의 목소리가 나오고 있다”고 설명했다.