DTI 주택가격에 효과적…LTV는 규제 완화시에만 효과

BOK 경제연구 ‘주택실거래 자료를 이용한 주택부문 거시건전성 정책효과 분석’

DTI(총부채 상환비율)는 규제를 강화하거나 완화할 때 모두 주택가격에 효과를 낼 수 있지만, LTV(주택담보인정비율)는 완화할 때 만 효과가 있다는 주장이 제기됐다.

15일 한국은행 경제연구원 정호성 연구위원과 이지은 부연구위원이 공동발표한 '주택실거래 자료를 이용한 주택부분 거시건전성 정책 효과 분석’보고서에 따르면 2006년 3월부터 2015년 6월말까지 서울시, 경기도 및 6대 광역시의 시군구별 주택실거래가격지수 및 시군구별 LTV와 DTI 자료를 산출해 분석한 결과 이같은 결론과 나왔다.

우선 보고서는 2000년 이후 가계 대출의 급증이 주택가격의 상승과 매우 밀접한 관련이 있다고 설명했다. 주택가격은 2003년말 LTV 규제 강화 시기와 2008년 글로벌 금융위기 이후 전년동기대비 2% 내외 하락한 시기를 제외하고는 지속적으로 상승세를 보이고 있다. 특히 2013년 6월 이후 가계부채가 급증하고 있는 가운데, 주택가격은 2014년 중순 이후 가파르게 올랐다.

이에 따라 채무상환능력 뿐만 아니라 가계부채로 인한 소비둔화에 대한 우려가 커지고 있다고 지적했다. 가계의 처분가능소득 증가율과 가계부채 증가율의 괴리는 2004년~2006년 기간 중 확대됐고, 최근 들어 다시 증가추세를 보이고 있기 때문이다. 실제 한국의 처분가능소득대비 가계 부채 비율은 일부 북유럽 국가를 제외하고는 매우 높은 수준으로 OECD 평균을 상회하고 있다.

그런 가운데 거시건전성 규제를 위해 도입한 LTV와 DTI가 효과가 다르게 나타났다고 보고서는 지적하고 있다.

DTI의 경우 규제를 강화할 때 초과수익률이 3개월 및 6개월 이후 유의하게 하락하는 모습을 보였고, 규제 완화 시에는 5개월 이후 상승하는 모습을 보였다. 하지만 LTV는 규제 완화시에는 5개월 이후 초과수익률이 상승했지만, 규제 강화시에도 의도와는 다르게 초과 수익률이 상승하는 모습을 보였다는 것이다.

정호성 연구위원은 “LTV 규제 강화의 경우 주택가격이 오를 때 규제가 시행되 의도와는 다른 결과가 나타냈다”며 “주택가격이 오르면서 대출 한도가 함께 증가해 이로인해 LTV 규제 강화에도 주택가격 상승이 지속됐다”고 설명했다.