조건부 주택담보 복수대출자 상환은 이렇게

부채 순위 정해 주택담보대출 원금부터 상황…미래 기대수익 없는 집은 처분

금융감독원에 따르면 올 하반기 만기가 돌아오는 복수대출자의 (처분·축소)조건부 대출은 모두 1만5577건, 금액으로는 2조원인 것으로 드러났다.

다행스러운 것은 처분조건부 대출의 98.6%가 정상적으로 상환되고 있는 데다 월평균 주택거래량이 10만호 정도인 상황을 감안하면 조건부 대출 물량이 일시에 시장에 나오더라도 충분히 소화할 수 있다는 점에서 대출부실화로 인한 주택시장 급락 시나리오 기우는 덜었다는 점이다.

하지만 최근 콜금리 인상여파로 CD금리가 가파르게 상승하면서, 주택담보대출 금리도 연쇄적으로 오르고 있어, 최고 연 8%에 육박(국민은행 주택담보대출금리 연 5.92~7.72%)하는 이자폭탄에 허리가 휘는 복수대출자들이 많다.

조건부 주택담보 대출자들은 대출기간을 늘리거나 다른 대출로 갈아타는 방법(대환대출)이 쉽지 않고, 금리 상승기엔 변동금리 대출자들이 고스란히 이자 부담을 더 떠 안을 수밖에 없는 구조라 빚을 내 여러 채를 구입한 조건부 주택담보 대출자는 현재시점에서 상환계획을 짚어 보는 것이 상책일 것이다.

◇ 부채 순위를 정해 주택담보대출 원금부터 갚아라 = 원금을 줄이기 위해 적극적으로 원금상환에 나서거나, 유예기간(1년)내에 기존 주택을 처분하는 방법이 최우선이다.

우선, 한눈에 보이는 부채 상황표를 만들어 주택담보대출 외에도 어떤 빚(신용대출과 신용카드대출, 예금담보대출 등)이 있는지 확인해 보자.

상식적인 경우라면 담보대출에 앞서 금리부담이 큰 신용대출이나 신용카드 대출부터 원금을 정리해 나가는 것이 맞겠지만, 그건, 처분/축소조건부 특약이 없는 주택담보대출자 얘기다.

조건부대출자들은 유예기간(1년)내에 기존 주택을 처분하는 조건의 특약이 체결된 대출자기 때문에 집을 팔 생각이 아니라면 주택담보 대출의 원금부터 상환하는 것이 현명하다.

경기호전으로 늘어나는 부수입이 있거나, 만기가 돌아오는 적금(목돈)이 있다면, 예금담보대출을 활용해서 주택담보대출을 처리하는 것도 기술이다.

◇ 미래 기대수익 없는 집은 처분해라 = 이미 시세차익을 챙길 만큼 챙겼거나 미래 기대수익이 전혀 없는 주택이라면 처분하는 것이 상책이다.

특히 작년 말에 갈아타기에 나선 대부분의 복수대출자라면 연말 기존주택의 양도세 비과세 혜택까지 고려해 매도계획을 세워야한다.

더욱이 대출을 끼고 갈아탄 주택이 중대형면적이나 고급주택수요가 팽배한 곳, 호재가 많은 지역을 추가 매입한 경우라면 (대출상환·양도세 비과세)유예기간(1년)내에 기존 주택을 처분해 대출을 정리하는 것이 좋다.

왜냐하면 올 상반기는 강북이나 수도권 북부 쪽의 소외됐던 지역 가격상승률이 높았지만, 내년에도 이런 패턴이 유지될지는 미지수기 때문이다.

이미 서울은 강남 등 고급주택지의 공급부족 문제가 현실화됐고 내년엔 지역호재나 잘 사는 실수요자가 있는 지역위주로 차별화된 가격 상승을 보일 확률이 높아졌기도 하다.

다주택자는 양도소득세 부담으로 시세차익을 챙기는 것이 어려워진 만큼 똘똘한 주택 한 채로 재테크를 하는 것이 바람직하다.

다만, 역세권이 아니라서 손바뀜이 쉽지 않다던가 매기가 없어 처분이 어려운 경우라면 시세보다 약간 저렴하게 급매를 내놓거나 인테리어를 바꿔 9월 성수기 내집마련을 노리는 수요자를 유혹하는 것도 방법이겠다.