노후자금 준비를 위한 해외부동산 투자

노후 대비는 선택이 아니라 생존의 문제여서 필수라는 인식이 확산되고 있다. 노후 대비를 위한 투자방법 중 하나가 바로 해외부동산 투자이다. 해외투자는 상당 비용이 소요된다는 부분 이외에도 거리, 제도, 문화 차이 등으로 관리의 어려움이 있어 정확한 이해를 바탕으로 접근하는 것이 필요하다.

동남아지역 인기 한동안 이어질 듯

글로벌 시대에 걸맞게 투자목적의 해외부동산 취득 한도가 개인당 300만 달러로 확대되자 해외 부동산 구입이 늘고 있다.

한국은행에 따르면 상반기 중 국내 거주자의 해외부동산 취득 신고 금액은 지난해보다 86% 증가했다. 지역으로는 미국 등의 전통적인 선호지역을 탈피해 싱가포르, 말레이시아, 필리핀 등 동남아 지역 부동산의 투자가 늘고 있다. 북미시장이 서브프라임모기지 문제 등으로 조정을 보이자 지리적인 인접함, 영어 사용, 높은 경제 성장률, 국내보다 낮은 부동산 가격, 낮은 물가를 이용한 은퇴 이민 등이 동남아 지역 부동산 투자의 매력으로 부각되었다. 당분간 이 같은 동남아 부동산의 인기가 이어질 것으로 예상된다.

자금계획 세워 대도시권 투자로 국한

해당국가의 대도시권으로 투자를 한정하는 것이 좋다. 대도시권 내의 핵심지역은 현지인들에게도 인기가 있어 환금성이 좋고, 임대를 쉽게 할 수 있다. 게다가 국내에서도 상대적으로 많은 정보를 접할 수 있어 현지의 돌아가는 상황을 빠르게 접할 수 있다는 장점이 있다. 동남아 지역 중 일부 국가는 사회주의 국가인 탓에 정치적인 불안정성이 있으므로 단기간의 투자보다는 최소한 3~5년 정도의 기간을 목표로 삼는 것이 좋다. 이에 따른 자금조달계획은 필수다.

현지에서 외면 받은 부동산 등을 현지 물정에 어둡다는 약점을 이용하여 투자 유망 물건이라 속여 현혹하는 사례가 발견되기도 한다. 따라서 해외부동산 투자는 반드시 신뢰할 수 있는 에이전트를 통하여야 하는 것은 물론 현지 확인은 필수다.

국내에서도 양도소득세 납세 의무 있어

흔히 국내거주자의 해외투자는 한국에서 이뤄진 것이 아니므로 양도차익에 대해서 국내에서의 신고 및 세금 납부 의무가 없다고 여기기 쉽다. 하지만 투자수익에 대한 종합소득세 및 양도소득세 납세의무가 있다. 양도소득세 등에 대해 한국 세율과 비교해 차액이 발생하면 별도 징수한다. 미신고 시 과세추징은 물론 최고 40%의 가산세 까지 물린다. 따라서 투자 이전에 해당 국가의 대사관이나 영사관 등을 통해 해당국가의 세금 체계만 확인할 것이 아니라 국세종합상담센터(1588-0060, www.nts.go.kr)를 통해 국내에서의 세금부과를 여부까지 확인하여야 한다.

투자유망지역

부동산시장 활성화 정책을 시행 중인 말레이시아의 콸라룸푸르와 몽키아라, 오락, 쇼핑 등의 잘 갖춘 태국의 방콕, 필리핀의 마카티, 포트 보니파쇼 등을 들 수 있다. 그리고 일본 도쿄의 중심가와 인도 뭄바이 지역은 대형오피스 등 상업용 부동산의 전망이 밝다. 유럽의 경우는 통독 후유증으로 부동산 상승이 상대적으로 소외되었던 독일, 2012년 올림픽 개최지인 영국 이스트런던, 2010년 월드컵 개최국 남아프리카 공화국 등을 고려해볼만한 곳이다.

간접투자도 좋은 방법

상업용 부동산에 직접 투자해 임대료와 시세차익을 배당 받거나 부동산 관련 회사에 투자하는 리츠펀드나 재간접펀드 등을 이용해 해외부동산 투자를 할 수 있다. 직접투자에 따른 관리 등의 번거로움이 없어 유용하다. 여기에 실물 부동산 보다 뛰어난 환금성, 수익과 안정성 측면에서 주식과 채권의 중간적인 성격 등 여러 장점을 가지고 있다.

최근 들어 글로벌 부동산의 버블 가능성, 서브프라임 모기지 부실 문제 등으로 그다지 좋은 수익률을 보여주지 못하고 있다. 하지만 일각에서는 위험이 과장되어 다수 리츠 영업회사가 약 20%~30% 정도 저평가된 수준을 보인다고 평가하기도 한다. 써드 애비뉴 매니지먼트 등의 업체는 오히려 저평가 리츠 상품이나 이들 업체의 채권 등을 매집하는 모습을 보이기도 한다. 따라서 노후대비를 위한 투자라 장기간의 투자가 가능하다면 위기를 기회로 접근해보는 것도 유용하다.

글: (주)RE멤버스 대표 고종완