[이슈&인물] “부동산, 국지적 과열엔 국지적 치유…경착륙은 막아야 한다”

권대중 대한부동산학회장…섣부른 투기과열지구 지정은 풍선효과 발생 부작용 우려

▲권대중 대한부동산학회 회장은 27일 이투데이와의 인터뷰에서 “수출·생산이 급격히 악화한 상황에서 건설 투자부문마저 위축시킨다면 국내 경기는 걷잡을 수 없게 된다”며 “일부 지역에서 나타나고 있는 부동산 과열 양상을 연착륙할 수 있는 단기·장기의 다각적인 대응책이 필요하다”고 강조했다. 신태현 기자 holjjak@

최근 부동산시장의 양극화가 심화하면서 정책당국과 수요자 모두 혼란스러운 모습을 보이고 있다. 서울 강남을 비롯한 수도권 일부 지역과 부산, 대구 등은 정부의 규제 시그널에도 과열 양상이 멈추지 않아 우려가 제기되고 있다. 하지만 이를 제외한 나머지 지역에서는 미분양이 속출하는 등 시장 냉각 조짐이 빠르게 번지며 시장 불확실성이 커지고 있다.

권대중 대한부동산학회 회장은 이런 상황에 대해 “저성장 기조에서 주택시장마저 주저앉으면 국내 경기가 절벽에 부닥칠 것이 확실하다”며 “일부 과열 양상이 있다고 부동산시장에 강한 억제책을 쓸 경우 자칫 빈대 잡으려다 초가삼간 태우는 꼴이 될 것”이라고 경고했다. 그는 이어 “그렇다고 하루가 다르게 뛰고 있는 일부 재건축 현장을 손 놓고 있을 수만은 없기 때문에 정부의 고민이 깊을 것”이라고 설명했다.

권 회장은 이에 대한 해법으로 단기적으로는 부동산시장이 과열된 일부 지역에 한해 전매제한 기간을 강화하는 등 맞춤형 규제를 제안했다. 장기적으로는 정부가 도시재생사업에 적극 나서, 부동산에 대한 인식변화에 대응해야 한다고 강조했다. 물론 부동산시장에 몰려드는 유동성 투기 자금을 건전한 산업에 투자할 수 있는 매력적인 방안 마련도 정부가 당장 해결해야 할 숙제라는 점도 지적했다.

국내 부동산업계에서 실무와 이론을 겸비한 전문가이자 국내 부동산 업계의 대표 역할을 하는 대한부동산학회를 이끌고 있는 권 회장을 27일 대한부동산학회 사무실에서 만났다.

△ 현재 부동산시장의 문제점은 무엇이며 향후 어떤 위기가 올 것으로 바라보나

“강남 재건축 지역의 아파트 과열이 가장 큰 문제다. 미분양 속에서 분양권이 전매되는 시장이 지속되고 있다. 대구나 부산 지역도 마찬가지다. 부동산은 결국 수요와 공급의 문제일 수 있지만, 결국에는 국지성을 띠게 된다. 문제 역시 일부 지역에 국한되기 때문에 해법 역시 지역적 맞춤형 해법이 나와야 한다.

최근 주택시장의 위기로 거론되고 있는 것은 입주물량 폭탄으로 인한 2018년 부동산 폭락설이다. 지난해부터 올해까지 건설사들이 사상 최대 수준의 주택공급을 하게 됐다. 지난해 주택금융공사가 보증한 가구만 40만 가구가 넘었으며, 비(非)아파트 부분까지 합칠 경우 55만 가구가 공급됐다. 올해는 6월 말까지 분양승인을 받은 가구가 26만 가구를 넘어섰다. 인허가를 받은 가구 규모는 35만 가구에 달한다. 입주가 한번에 도래하면 2017년 말부터 2018년 사이 100만 가구 이상이 입주하게 된다. 2006년 이후 최고치다. 2006년 당시에는 수요에 비해 주택공급이 부족했음에도 불구하고 가격이 하락했다. 2018년에는 주택에 대한 개념도 바뀌고 인구도 줄어드는 상황이라 그때와 시장 상황이 다르다. 이 때문에 주택시장에 미치는 영향은 더 클 것으로 예상한다. 결국에는 전세가격이 하락하게 될 것이고, 이는 부동산 가격 하락의 직격탄이 될 수 있다. 민영공급량이 많기 때문에 정부에서는 장기적으로는 도시재생사업으로 가야 한다.”

△ 최근 정부가 부동산시장 규제 방안을 다양한 시각으로 검토하고 있다. 현재 규제를 하는 것에 대해 어떻게 생각하나

“2013년 2월 25일 출범한 박근혜정부는 얼어붙었던 부동산시장을 살리는 데 성공했다. 그러나 이를 관리하는 데에는 다소 미흡했다고 본다. 최근 부동산시장 과열은 전반적인 부동산시장의 문제가 아니라, 강남 일부 재건축사업 단지를 중심으로 가격이 폭등해 문제가 되고 있는 것이다. 또 미분양 속에 분양권전매가 일어나는 일부 지역이 문제가 되고 있는 것이다. 따라서 시장 안정화를 위해서는 최소한의 규제는 있어야 한다고 생각한다.

다만 부동산산업이 올해 GDP 성장률의 40.1% 정도 기여하고 있는 만큼 국가 경제를 생각하지 않을 수가 없는 상황이다. 즉 부동산시장 내 일부 지역의 과열을 잠재우기 위한 대책은 분명 필요하지만, 강도 높은 규제를 할 경우 부동산시장이 경착륙할 수 있고 경제에 미치는 영향이 크기 때문에 연착륙할 수 있는 방향으로 나아가야 한다. 또한 부동산시장은 국지적으로 움직이는 만큼 강남권을 비롯한 가격급등지역의 급등 원인을 찾아 국지적 치유를 해야 한다.”

△ 그렇다면 강남권 재건축사업 단지 등 가격이 급등하고 있는 시장의 과열을 잠재우기 위해 필요한 대책은 무엇인가

“강남권 재건축사업 단지가 급등한 이유는 2015년 1월 여야가 합의해 통과시킨 부동산 3법에 있다고 생각한다. 이 중에서도 재건축초과이익환수제의 경우 2017년 12월 말까지 사업을 완료하는 단지의 경우 초과이익세를 물리지 않겠다고 한 것이 불씨가 됐다. 당초 재건축초과이익환수제의 경우 개별로 3000만 원이 넘는 부분에 대해 50%의 세금이 감면된다. 그러다 보니 앞다퉈서 재건축을 추진할 수밖에 없는 상황이다. 특히 이것이 2017년 12월 말까지 한정적으로만 효과를 발휘한다는 점이 재건축 단지를 과열시키는 부분이다.

이에 더해 분양가상한제까지 폐지돼 고분양가 논란이 일어난 것이다. 따라서 여야가 합의해 재건축초과이익환수제를 더 연기하거나 폐지하면 재건축 가능 단지들이 사업을 서둘지 않고 여유 있게 추진할 수 있어 가격급등을 어느 정도 막을 수 있을 것으로 여겨진다. 그렇지 않으면 최소한의 지역별 규제가 필요하다고 생각한다.

또 서울 및 수도권 지역 민간택지의 경우 분양권전매 가능 기간이 6개월(공공택지는 1년)이며 지방은 없다. 당장 분양받고 팔 수도 있다는 말이다. 그래서 분양권이 거래되는 지역에서는 현재보다 기간을 더 연장해 다소 강한 규제가 필요하다고 생각한다. 아마 앞으로 나올 부동산 대책은 전매제한 기간 강화에 초점이 맞춰질 것으로 전망된다. 부산 연제구나 해운대구도 재건축 시장이 좋아지고 있는 상황이기 때문에 이쪽도 규제할 가능성이 높다.

일부에서 주장하고 있는 투기과열지구나 투기지구 지정은 시장을 냉각하거나 풍선효과로 다른 지역으로 번져 가격이 상승할 수 있으니 보다 신중을 기해야 할 것이다. 그래서 지역별 국지적 맞춤형 규제가 필요하다고 주장하는 것이다.”

△ 장기적인 관점에서 우리나라 부동산시장의 고질적인 문제를 해결하기 위해서는 어떤 개선이 필요할까

“부동산시장의 고질적 병폐라고 하면 투기를 들 수 있다. 개발도상국이 성장통을 겪듯이 우리나라도 부동산시장에서만큼은 아직 그 성장통 속에서 헤어 나오지 못하고 있다. 저금리에 부동산시장으로 몰리는 유동자금을 경제성장에 기여할 수 있는 산업으로 투자할 수 있도록 정부가 방안을 찾아야 한다. 그래야 부동산 투기를 잡을 수 있다.

‘물은 높은 곳에서 낮은 곳으로 흐른다’는 말이 있다. 돈도 이익이 남는 쪽으로 투자한다. 이것이 단기적이고 과하면 투기가 된다. 그래서 이를 원천적으로 막을 방법은 없겠지만, 최소한 다른 산업에도 투자할 수 있도록 해야 한다.

우리나라의 경우 서민들을 위한 소유자의 배려가 부족한 사회다. 이런 것은 돈으로 해결할 수 있는 사항이 아니기 때문에 사회 분위기가 서민을 위한, 서민과 함께하는 세상을 만들어 가는 정부와 사회의 역할이 필요하다.”

△ 도시재생사업 등에도 관심이 많은 것 같다. 최근 부동산 분야에서 가장 관심을 많이 가지고 있는 분야와 그 이유는

“나는 도시재생에 관심이 많다. 올해도 지방을 순회하며 전국투어 도시재생 세미나를 개최했고, 내년에도 계속할 예정이다. 도시재생에 관심이 많은 것은 최근의 주택시장 상황 때문이다. 최근 몇 년 사이 갑작스럽게 신규 주택공급이 늘어나고 있는데, 인구는 점차 감소하고 있다. 주택을 소비해야 할 인구가 감소하고 있다는 것은 가구도 함께 감소하고 있다는 것을 의미한다. 이렇게 가다가는 우리나라의 인구가 전례 없이 갑작스럽게 감소해 미래엔 한 자녀만 둔 가정은 아버지 집이 자녀 집이 된다. 장인 집은 사위 집이 될 것이고, 혹자는 할아버지 집이 손자 집이 될 수 있다.

그런데 신규주택이 계속 공급되면서 기존 도시는 점점 슬럼화되고 있다. 따라서 주택시장에도 출산율을 높이기 위한 신혼부부 정책이나 노인 인구 급증에 따른 실버주택 공급정책이 필요하다. 이것은 바로 도시재생사업을 통해 해결할 수 있다.

주택은 도심지에 있어야 직장도, 학교도, 병원도 가깝다. 그래야 기존 도시의 슬럼화도 막을 수 있고, 주택공급도 꾀할 수 있다. 서민들의 주거환경을 개선할 수 있는 입지여건 등 여러 가지 측면에서 도시재생사업은 꼭 필요한 사업이다. 하지만 정부의 도시재생정책은 재개발·재건축사업을 제외한 모든 면에서 시끄럽기만 하고 성과는 미진하다. 국토교통부가 적극적으로 도시재생사업을 추진하겠다고 나서고 있어 기대하고 있다.”

◆권대중 대한부동산학회장은

대한부동산학회를 이끌고 있는 권대중 교수는 실무와 이론을 겸비한 실력자다. 1984년 감정평가분야에 발을 들여놓으며 부동산 분야와 인연을 맺었고, 이후 신용평가회사에서 자산관리본부장을 거쳐 기업구조조정회사 부사장과 부동산개발회사 대표이사를 역임했다. 2004년부터 명지대학교 부동산대학원에서 강의하고 있다.

최근 부동산시장이 달아오르며 그가 몸담고 있는 부동산학회의 활동이 더욱 눈길을 끌고 있다. 대한부동산학회는 국내 최초 부동산 분야 사단법인 학회로서, 설립된 지 36년이 지났다. 권 교수는 17대에 이어 이번 18대 회장직을 맡고 있는데, 부동산시장의 안정화를 위해 장기적으로 ‘도시재생’의 중요성을 강조하고 있다.

부동산학회는 올해 1년 동안 부산 대구 광주 등 전국을 순회하면서 ‘도시재생 활성화를 통한 도시가치 재창조’라는 제목으로 주택도시보증공사(HUG)와 세미나를 개최하고 있다. 내년에는 파주를 시작으로 경기도를 순회하면서 역시 같은 제목으로 세미나를 열 계획이다.

권 교수는 “부동산학회는 부동산산업이 국가 발전에 기여하고 올바른 정책수립이 될 수 있도록 조언해야 한다”면서 “국민의 삶의 질 향상을 최우선으로 할 수 있도록 노력하는 것이 학회의 역할이며 의무라고 생각한다”고 강조했다.

권대중 학회장 약력

-명지대학교 부동산대학원 주임교수

-(사)대한부동산학회 회장

-국가미래연구원 국토부동산위원

-국가공간정보전문위원

-국토교통부 공간정보자문위원

-HUG주택도시보증공사 경영자문위원

-한국공인중개사협회 고문