[내년 정책모기지 개편]내집마련 지원 44조… 예산 늘었지만 깐깐해진 대출

보금자리론 집값 9억→6억 하향… 소득제한ㆍ2주택자에게 ‘금리 패널티’

밝아오는 새해인 2017년 내 집 장만의 꿈을 키워온 금융 소비자들의 경우 대부분 일정 규모 이상 주택을 담보로 대출을 이용하게 된다.

이때 서민금융상품을 이용하는 소비자의 경우 대출 요건을 종전보다 꼼꼼하게 확인해 봐야 한다. 서민 및 중산층을 대상으로 정부가 내놓은 대표적인 서민금융상품인 디딤돌대출과 보금자리론의 대출 요건이 한층 강화됐기 때문이다. 투기적 수요를 줄이고, 실수요자인 서민과 중산층을 대상으로 서민금융상품을 활성화하겠다는 취지다.

정부는 내년 보금자리론을 포함한 정책모기지 관련 공급 규모를 약 44조 원 수준으로 책정했다. 보금자리론과 디딤돌대출의 공급 규모는 각각 15조 원, 7조6000억 원이며, 적격대출의 경우 올해보다 3조 원 늘린 21조 원으로 결정됐다.

◇신설된 소득제한 요건… ‘보금자리론’ 문턱 높아져 = 보금자리론은 주택금융공사가 취급하는 10∼30년 만기의 장기 주택담보대출 상품으로, 고정금리 및 원리금 분할상환 방식만 가능하다.

보금자리론의 경우 서민과 중산층을 대상으로 정부가 설계한 상품인 만큼, 대출 금리가 일반 대출상품보다 낮다. 주택금융공사 홈페이지에서 신청하는 u-보금자리론과 은행에서 신청하는 t-보금자리론 모두 지난달 30일 기준 만기에 따라 연 2.50∼2.75%의 금리가 적용되며, 시중은행의 주택담보대출 금리는 같은 기간 3.37∼4.85% 수준이다.

보금자리론에 대한 인기가 높아지면서 재원 한도 소진 우려가 깊어지자 정부가 내년부터 대출 요건을 강화하기로 결정했다.

주택가격 기준은 기존 9억 원에서 6억 원으로, 대출 한도는 5억 원에서 3억 원으로 낮아진다. 기존에는 9억 원 아파트의 경우 최대 5억 원까지 대출을 받을 수 있었지만, 이제는 6억 원 이하 아파트에 한해 최대 3억 원까지만 대출이 가능해진다.

이와 함께 기존에 없던 소득제한 요건이 신설돼 부부합산 연소득 7000만 원 이상일 경우에는 보금자리론을 이용할 수 없게 됐다.

여기에 ‘금리 페널티’ 방식도 도입됐다. 보금자리론의 경우 무주택자를 대상으로 공급되는 디딤돌대출과는 달리 2주택자도 받을 수 있지만, 대출 이후 3년 이내에 기존 주택을 처분해 1주택자로 돌아가야 한다는 조건이 달려 있다.

이에 정부는 투기적 대출 수요를 억제하기 위해 3년간 2주택을 허용하기는 하지만 주택보유 기간에 따라 가산금리를 적용하기로 했다. 1∼3년의 처분 기한 내에서 주택보유 기간을 늘릴수록 기본금리에 최대 0.4%포인트의 가산금리가 붙게 되며, 3년 내 처분하지 못하면 가산금리가 추가로 더 붙는 방식이다.

◇무주택자라면 디딤돌대출… 적격대출도 이용 가능 = 보금자리론과 비슷한 성격의 대출로는 디딤돌대출이 있다. 디딤돌대출의 경우 보금자리론에 비해 대출자격 요건을 크게 손대지 않았다.

디딤돌대출은 부부합산 연소득 6000만 원 이하의 무주택 세대주를 대상으로 공급되며, 생애 최초 주택구매자의 경우 연소득 7000만 원 이하까지 가능하다. 대출한도는 2억 원으로 종전과 동일하지만, 주택가격 기준은 기존 6억 원에서 5억 원으로 하향 조정됐다.

디딤돌대출과 보금자리론의 가장 큰 차이는 금리 수준이다. 디딤돌대출에는 다양한 우대금리가 있다.

다자녀가구에는 50bp(1bp=0.01%포인트)의 우대금리를 적용하며, 신혼부부와 무주택자. 생애최초 주택구입자, 청약저축 대상자에게는 각각 20bp, 20bp, 20bp, 10bp의 우대금리 수준이 적용된다.

또한 디딤돌대출의 경우 전용면적 기준이 적용, 주택가격과 상관없이 85㎡ 이하 주택을 구매할 때만 디딤돌대출을 이용할 수 있다.

보금자리론과 디딤돌대출을 이용할 수 있는 자격요건이 되지 않는다면 적격대출로 눈을 돌리는 방법도 있다.

적격대출이란 주택금융공사가 내 집 마련을 지원하기 위해 만든 장기 고정금리 대출상품으로, 은행이 대출상품을 판매하면 공사가 대출자산을 사오는 방식으로 공급된다.

장기 고정금리 주택담보대출이란 점에서 보금자리론과 유사하지만, 판매처마다 금리가 조금씩 다르고 보금자리론보다 금리가 조금 높은 편이다.

적격대출 신청 요건은 주택가격 기준 9억 원 이하, 대출 한도 5억 원 등으로 소득제한이 없으며, 개편되기 전인 기존 보금자리론과 조건이 거의 동일하다.