[골프회원권 결산]상승원동력 없이 지지부진하다가 결국 하락세로 마감

‘김영란법’시행으로 회원권 매매심리 급랭에 이어 시세 급락

2016년 회원권시장은 전형적인 전강후약 장세로 마무리됐다. 중저가대를 중심으로 반등세에 나서고 있지만 정책적인 대형 악재가 겹치면서 결국 올 한해의 골프회원권 시장은 지지부진한 가운데 약세로 무리리 됐다.

당초 시작은 신년 기대감에 매수세가 증가하고 시장 내로 유입되었지만 이렇다 할 극적인 상승세를 이끌지는 못했다. 경기침체가 여전한 가운데, 유가하락과 중국발 경착륙 설에 위기감 또한 생성됐고 있었기 때문이다.

그러나 이전보다 따뜻한 겨울날씨가 유지되면서 비수기인 겨울시즌에도 골프장들은 라운딩 수요가 이어졌고 이를 놓칠세라 골프장들도 적극적인 기후마케팅을 펼치면서 이러한 현상은 회원권 매입요인으로 작용하는 결과를 양산하기도 했다. 때마침 2015년 12월에 천억원대가 넘는 유사회원권 사기사건으로 수천여명의 피해자가 발생하면서 수요자들은 가격에만 집착하지 않고 운영업장의 안정성과 실체적인 자산내역에 집착하는 현상까지 빚게 되면서 다수의 매수자들은 정규 회원권 시장으로 리턴하게 되었다.

이러한 배경을 바탕으로 1월에서 2월까지는 중저가대를 중심으로 상승 기조를 이어가게 되었고 여기에 무기명회원권에 대한 법인들의 수요가 겹치면서 봄시즌이 이어지는 5월까지도 견고한 강보합 흐름을 이어갈 수 있는 원동력이 되었다.

이후 6월 들어서는 브렉시트 사태로 인해 금융권이 술렁이면서 매매가 감소하기도 했으나 한국은행이 기준금리를 1.5%에서 1.25%로 깜짝 인하하면서 저평가 종목들을 중심으로 반등에 나서면서 보합세로 팽팽한 흐름으로 전개되고 있었다.

그러나 국회상정 이후, 위헌시비가 있던 ‘부정청탁 및 금품 등 수수의 금지에 관한 법률’(가칭 ‘김영란법’)에 대해 헌법재판소가 7월28일 합헌 판결을 내리면서 상황은 급변하기 시작했다. 각종 매스컴에서부터 접대골프 금지로 인한 라운딩 감소가 골프장 매출을 급감시키고 골프장의 부실화를 촉발할 가능성이 높다는 취지의 추측성 보도가 강화되면서 매매심리가 급격하게 얼어붙었고 시세 또한 급락하는 결과를 불러왔다.

다만, 법이 적용되는 대상자가 공직자와 기자 등의 일부에 국한되면서 부정적인 해석이 과도하게 적용됐다는 지적이 일었고 실제로 골프장 현장에서는 부킹소진 속도가 느려지긴 했지만 매출 면에서 우려했던 피해는 없는 것으로 알려졌다. 이에 따라 10월 달 들어 저평가된 중저가대 종목들의 급매물들이 감소하면서 반전의 기회를 엿보고 있었지만 국정농단 사태와 12월 9일 대통령의 탄핵절차로 이어지는 정책적인 악재까지 가세하면서 지지부진한 시황이 이어졌다.

결국, ACEPI 종합지수는 1월4일 기준 691 포인트에서 12월 9일 기준 672.3포인트로 18.7포인트 하락했고 퍼센트포인트로는 ?2.7% 하락하면서 어려운 시기를 거쳤다.

종목별로는 초고가회원권이 1.9% 하락으로 약보합세가 지속되는 양상이었고 고가종목권은 변동이 미미했으나 중저가대는 각각 2%, 4.1%씩 하락했으며 특히, 저가권대의 이례적인 시세하락은 시장에 미묘한 위기감을 불러 일으켰다.

■지역별 구도의 변화 (제주와 호남권의 약진)

회원권시장내 지역별 편차는 부동산지형의 변화에 따라 과거에도 존재해왔으나 2016년에는 대도시와 지역 거점도시 주변의 회원권들이 동시다발적으로 부진을 보여 새로운 구도를 형성했다. 특히, 수도권이 포함된 중부권은 ?3.6%로 시세하락을 주도했으나 영남권은 연초 상승세가 꺾이면서 보합권으로 전향했고 거래 자체가 실종됐었던 호남권이 기지개를 켜면서 1.8% 상승으로 오랜만에 분위기가 개선되는 양상이다.

그러나 다소 미진한 흐름을 보인 이들 지역보다는 세간의 관심은 제주권에 집중 됐었는데, 제2신공한 발표가 난 이후부터 폭등한 부동산시장과 동조하여 회원권도 급등하는 종목들이 속출했고 결국, 제주권 지수는 다른 지역을 제치고 5.9% 상승하는 기염을 토했다.

최근 제주도 제2신공항 건설이 확정되면서 리조트 시장 내에서도 제주도에 대한 재평가가 활발해지고 있다. 휴가철이나 연휴는 물론이고 주말에도 항공권 구하기가 어려워진 여건을 감안하면 큰 호재는 분명한 듯하나, 제주도는 수년전부터 이미 관광객증가와 아울러 국제학교 유치에 따른 교육, 휴양의 도시 이미지까지 부각되면서 새로운 부동산 투자 대상지로 지목 되어왔기에 이전부터 투기수요가 확대되어 왔던 바이다.

그러나 과거 일본의 사례에서 보듯이, 인구감소 추세와 경기침체에도 불구하고 교통망과 직주생활이 편리한 주요 도심지 및 휴양지 부동산은 선호도가 오히려 증가되는 현상이 확인된 바 있어, 제주도 부동산의 급등도 단순한 투기현상만은 아니라는 인식이 생성되고 있다. 그 내면에는 연령대별로 소득과 라이프 스타일이 다르고 이러한 인자(因子)로 하여금 주거환경에 대한 선호도에 대한 차이점 발생되고 있다는 것이다. 따라서 경기침체가 지속되더라도 젊은 층들은 오히려 새로운 일자리를 찾아 도심지를 선호하는 반면에, 은퇴시기 이후 고령자들은 요양과 레저를 찾아 휴양지에 대한 선호도가 급격히 높아진다는 것은 사회구조상 자연스러운 현상일 수도 있다. 물론 일본의 사례가 국내와 동일하지 않아 유사성에 초점을 두어야 겠지만 자산이 일정수준 이상인 은퇴시점의 노년층이라면 그 논리는 더욱 참고할 만하다.

그러한 인식을 반영한 탓인지 골프회원권 시장 내에서도 정주형 리조트의 접목으로 장기체류형태 상품을 선보이고 있고 제주권이 그 시험대가 되고 있으며 기존의 골프텔을 빌라형태로 리모델링하거나 새로운 고급형 주거단지와 골프상품을 조합한 형태로 회원권이 증가하고 있다.

여기에는 국내 노년층 자산가들의 수요와 최근에는 투자이민의 활성화와 함께 중화권의 자금이 국내로 유입되면서 기대치가 급등하고 있고 2016년도에는 회원권시장에도 이러한 호재가 제대로 반영된 것으로 분석된다.

구체적인 수혜 종목으로는 타미우스가 기업회생절차를 벗어나기도 했거니와 저평가 메리트가 부각되면서 53.1% 상승으로 상승 톱에 올랐고 에버리스골드 회원권의 경우는 자사의 수도권 체인골프장의 사용혜택에 따른 꾸준한 수요와 제주권의 호재가 결합되면서 21.7% 시세가 급등한 상황이다. 또한 오라회원권은 오라관광 특구에 초근접한 위치가 재차 호재로 떠올랐고 해당지역은 국내 유수의 대기업과 중화권 투자자금이 예고된 바 있어 수요도 급증한 바 있으며 18.3% 상승에 순위로는 6위에 랭크됐다.

또한 제주권의 호각지세에 비해 미약하지만 1.8% 포인트 상승한 호남권의 기세도 새삼 새롭다는 평이다. 한동안 지역권 자체의 퍼블릭화가 급속도로 진화하던 탓에 시장의 관심에서 멀어졌으나 최근 모기업의 안정성이 뒷받침되고 가격대비 회원혜택이 양호한 종목들에 매수주문이 증가하고 있으며 주요 거점 도시 내에도 이러한 평가를 반영해서 회원권에 수요가 증가했었다는 후문이다. 결국, 퍼블릭 골프장들의 서비스와 관리에 불만이 있는 골퍼들을 중심으로 회원제에 대한 향수를 자극한 셈이다.

■종목별 변동성 확대 (위기와 기회의 공존)

2016년 시황은 전반적으로 약세에 비중을 두고 마무리된 형국이지만 개별종목별로는 상승과 하락의 변폭이 어느 때보다도 확대됐다. 이는 투자형태의 매매가 사라졌다지만 오히려 매매자들의 선택에 따라 수익률도 상당한 격차가 생길 수밖에 없는 새로운 구조로 진화하고 있다는 방증이다. 이러한 종목별 편차의 원인은 운영업장들의 부실과 기업회생을 거치며 다시 정상화되는 과정에서 희비가 엇갈린 것으로 보인다.

먼저 상승률 톱10을 살펴보면 타미우스는 연초 대비해서 12월9일 기준가로 53.1% 상승으로 1위에 랭크됐다. 부동산시세가 급등하면서 과열양상을 빚은 제주지역의 특수성도 있겠지만 타미우스는 2009년 기업회생 절차 신청 이후 장기간 표류하다가 2016년 5월에 회원들과 합의 후 회생절차가 종결된 바 있다. 이후 입소문을 타면서 급락했던 회원권 매수자가 증가했으며 단기간 내에 시세가 급등하는 모습을 보였다.

2위에 오른 청우의 경우도 상당히 드라마틱하다. 애초 기업회생신청 당시에는 계속운영보다는 청산가치까지 거론될 정도로 재무구조가 열악했으나 회원권을 비롯한 채무 변재비율을 낮추는 회생계획안이 받아들여지면서 극적으로 대영베이스 측에 매각됐고 매매여건도 호전되기 시작했다. 회생계획안이 확정되기 전에는 회원권시세가 오히려 회원권채권 변재비율보다 낮게 형성된 것이 호재로 작용하면서 청우CC의 내역을 알고 있는 회원들을 비롯해서 주변인들의 매수주문이 밀려들면서 시세가 급등세를 타기 시작한 것이다.

아트밸리 역시 기업회생절차를 마무리하면서 시세가 상승한 케이스다. 회생절차에 들어갈 당시 2014년 1년간 38% 이상 시세가 하락으로 하락률 3위를 기록했었으나 회원주주제로 운영하는 것으로 결론이 맺어졌고 이내 안정적인 수익을 낼 수 있을 것으로 보는 긍정적인 시각이 생성됐다. 2016년에는 1만2000만원 분양가 일반회원권의 경우, 19.3% 상승으로 상승 5위를 차지하는 영광을 앉게 됐다.

반면, 하락 쪽을 보면 기업회생과정을 막 들어선 업장들의 회원권의 경우는 성공사례에 비해 극명한 하락세로 대조된 현상들이 눈에 띤다. 양지파인과 떼제베가 각각 기습적인 기업회생을 신청하면서 당황한 회원들로부터 급매물이 쏟아졌다. 양지파인은 회생계획안의 도출에 따라 시세가 급등락을 반복하다가 결국에는 부정적인 시각이 팽배하면서 하락 쪽에 비중을 두게 됐다. 그런 와중에도 양지파인은 수도권에 그것도 선호도가 높은 용인권에 자리 잡은 종합리조트라는 지리적인 이점으로 저가매수세가 지속됐으나 떼제베의 경우는 대대적인 매수세 이탈로 매매가 어려운 양상으로 전개됐다. 결국 양지파인은 ?66.7% 시세하락으로 하락률 1위에 올랐으며 떼제베는 43.8% 하락으로 하락순위 3위를 기록했다.

한편, 2015년 상승률 1위와 10위를 기록했던 파인밸리(가족 회원권 23.6% 상승)와 파인크리크(일반정회원권 18.5% 상승)는 2016년에는 20%대 하락을 기록하면서 오히려 파인크리크가 하락순위 6위이고 파인밸리는 8위를 보이면서 의구심을 자아냈다. 원인으로는 동양레저는 기업회생신청 당시, 골프장에 대한 실질적인 자산소유권이 없는 영업권을 한시적으로 보유한 유명무실한 상태로 회원권가격이 끝 모를 추락을 보였으나 기업회생이 성공적으로 마무리되면서 가격메리트가 부각됐고 최근에는 보유하고 있던 ㈜동양의 지분이 인수 경재사들간의 지배권을 가늠할 수 있는 캐스팅보트 격으로 알려지면서 회원권가치도 급등했었다. 파인크리크와 파인밸리는 입회금을 출자전환한 후 감자처리과정의 시련이 있었으나 회원권채권이 동양레저의 주식으로 출자전환이 됐었기 때문에 가능한 현상이었다. 그러나 이후에는 가수요가 사라지면서 실질적인 가치에 대한 재평가가 진행되었고 이내 하락할 수밖에 없었다는 분석이다.

이처럼 부실골프장들이 증가하고 있지만 과거 안성Q의 17% 입회금 반환의 충격에서 벗어나 최근에는 입회금의 40~50%선까지 반환으로 협의되는 것이 추세인데, 이는 금융위기 이후 회원권시세의 낙폭이 평균 63%대까지 책정된 점을 감안하면 현 시점에서 회원권 보유자들과 골프장 인수자들과의 입회금반환의 첨예한 문제가 협의과정을 맺고 있는 수치임을 확인할 수 있다. 따라서 장기화되는 경기침체와 국정농단사태에 정책공백까지 가세하면서 시장의 불확실성이 이어지고 있지만 시장 평균가 이하의 하락 종목들에 대한 관심이 확대되고 있어 관심이 확대되고 있다.

■부정청탁 및 금품 등 수수의 금지에 관한 법률(가칭 김영란법)시행

2016년 9월28일 해당 법안의 시행 전후로 관련업계와 매스컴들의 전망과 대응책에 대한 논의가 급격히 진행되게 되었다. 2015년3월 국회에 법안이 상정되었을 때나 2016년 3월 헌법재판소에 법안과 관련해서 헌법소원에 대한 사건심리가 진행되었을 때만해도 실효성이 떨어질 것으로 보는 것이 주류 논리였었지만 7월말 헌법재판소의 합헌 결정이 있자 분위기는 반전됐다.

당시 폭염이 겹친 일반적인 계절적 사이클을 감안하더라도 각종 매스컴에서도 골프업계 및 회원권시장에 미칠 파장에 대한 해석이 분분해 지면서 결국 접대골프의 감소에 따른 영향력이 회원권시장에는 부정적인 화두로 귀결되면서 여론의 뭇매를 맞았기 때문이다. 매스컴의 부정적인 해석들이 전파되자 시장은 바로 약세장으로 변모했으며 상대적으로 거래가 활발하던 중저가종목들이 오히려 5~10%대까지 하락세를 보이면서 우려를 자아냈다. 이후 계절적인 비수기를 거쳐 매수세가 증가할 수 있는 가을시즌에 진입하였으나 오히려 시세는 약세 및 약보합으로 개선이 되지 않았고 선호도가 높았던 무기명회원권도 수요가 정체된 양상으로 진행되는 터였다.

그러나 4/4분기를 마감하는 시점에서 현업에서 골프장들의 반응은 메스컴의 우려만큼 크지는 않았던 듯하다. 물론 접대수요의 감소로 이전보다 부킹이 소진되는 속도가 느려진 감이 있지만 이전과 비교해 영업에 큰 차질이 있지는 않았다는 것이 다수의 반응이었다.

골프업계에서는 접대골프의 비중을 구체화한 자료는 없지만 대략 적게는 10% 미만에서 접대골프가 많은 법인들로 회원구성이 활발한 골프장의 경우는 30% 정도까지 추산해왔다. 대략 접대골프는 골프장 별로 20% 정도까지는 볼 수 있다는 얘기다. 그러나 법안에 저촉되는 대상자를 추리자면 10% 미만 수준이 타당성 있다는 의견들이 많고 이마저도 수도권이나 거점도시 주변에 근접한 몇몇 고가종목이나 초고가 회원권이 있는 골프장들로 개체수의 비중이 낮다고 여겨지고 있다. 그리고 최근에는 동호회와 가족단위의 친목성향 라운딩이 증가하고 있는 추세여서 접대골프의 비중을 절대적으로 표현하는 전망들은 과도한 해석이라는 분석이 대두됐다.

결국, 법 시행일인 9월28일과 12월 9일 ACEPI지수를 비교해보니 각각 689포인트와 684.4포인트로 0.6%포인트 하락으로 미미한 수준의 변동으로 지수상의 큰 차이점은 확인되지 않았다. 물론 중부지역의 급락과 제주권, 호남권의 약진으로 지수 자체는 상돼된 부분이 있지만 4/4분기를 거치면서 중부권과 영남권에 저점매수세 또한 유입되면서 하락했던 시세를 어느 정도 회복하는 반전이 있었기 가능한 수치로 해석된다. 글/이현균 에이스골프회원권 애널리스트