국내 부동산 시장의 바로미터 ‘강남재건축’

투기 과열에 ‘집중 규제’ 받지만…올해 1만8311가구 알짜분양 몰려

강남 재건축 시장은 국내 부동산 시장에서 차지하는 위상이 특별하다. 가격이 다른 시장에 비해 압도적으로 높기 때문에 상징성이 크면서 자신들만의 폐쇄성도 가지고 있다. 정책에 따른 변동폭도 큰 편이어서 강남 재건축 시장을 국내 부동산 시장의 바로미터로 보기도 한다.

큰 상징성 때문에 건설사들 역시 강남 재건축 수주전에 적극적으로 나서고 있다. 강남에서 통해야 다른 곳에서도 분양이 잘되기 때문에 건설사들이 ‘강남 아파트 전략’에 더욱 부심하고 있다.

일부 건설사의 경우 강남 재건축 시장 공략을 위해 별도의 고급 브랜드까지 론칭하고 있는 상황이다. 현대건설의 ‘디에이치’, 대림산업의 ‘아크로’, 대우건설의 ‘푸르지오 써밋’ 등이 대표적인 경우다. 대림산업과 대우건설은 지역에 상관없이 고급 아파트에 이 브랜드들을 사용하고 있는 데 반해, 현대건설은 아직까지 ‘디에이치’를 강남 재건축 시장에서만 사용하고 있다.

특히 강남권에서만 압구정 등 재건축이 본격적으로 추진되는 곳이 적지 않은 만큼, 건설사 간 막후 수주전이 이미 치열하게 진행되고 있다는 것이 업계의 중론이다. 강남4구에서는 올해 1만8311가구가 분양될 예정이다. 다소 변동이 있을 수 있지만 2015년 1만3430가구, 2016년 1만6023가구보다는 많을 것으로 예상된다.

하지만 시장은 안갯속이다. 지난해 정부가 강남 재건축 시장 등에 투기 수요를 잡겠다고 공언한 후 11·3 부동산 대책을 내놓자 강남 재건축 아파트 값이 최대 1억∼2억 원씩 급락했다. 때문에 다른 지역까지 부진에 빠지는 것 아니냐는 우려가 제기됐지만 올 들어 회복세를 보이고 있다.

실제로 부동산 업계에 따르면 강남권 재건축 시장을 선도하는 주요 단지들의 시세가 올해 들어 5000만∼1억 원가량 상승했다. 이들 아파트는 주로 사업 추진 속도가 상대적으로 빨라 올해 말로 유예기간이 끝나는 재건축 초과이익환수를 적용받지 않을 확률이 높은 단지들이다.

서울 강남구 개포 주공1단지 36㎡의 경우 지난해 말 8억4000만∼8억5000만 원까지 떨어졌지만, 최근 급매물이 팔리며 9억2000만원으로 7000만∼8000만 원 상승했다. 지난해 10월 고점 대비 1억2000만~1억3000만 원가량 떨어졌다가 다시 7000만 원 이상 가격이 회복된 것이다.

강남구 개포동 A 공인중개업소 관계자는 “최근 값을 낮춰서라도 빨리 팔아야 하는 급매물들은 대부분 소진된 상태”라며 “가격이 다시 오르자 매수자들이 잠시 관망하고 있는데 최고 시세까지 단기간 내 회복은 어렵겠지만 가격이 다시 하락할 것 같진 않다”고 말했다.

이에 비해 강남구 대치동 은마아파트, 강남구 압구정동 현대아파트 등 재건축 속도가 더디거나 사업 초기 단계의 아파트들은 고점 대비 가격이 5000만∼1억 원 이상 하락한 채 거래가 뜸한 상황이다.

사업 초기 단지들은 개포나 잠실 등 가격 선도단지들의 움직임에 후행하는 경향이 있어 대체로 가격이 떨어지는 속도가 늦다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “올해 하반기로 갈수록 재건축 초과이익 환수를 피해 가는 단지와 적용받는 단지 사이에 희비가 엇갈릴 것”이라며 “앞으로 새 정부가 어떤 결정을 내리느냐에 따라 재건축과 주택시장에 큰 영향을 미칠 것”이라고 말했다.