“향후 20년간 年 6% 수익” 제주 드림타워 순항할까

제주도 관광객 늘지만 내년 객실 공급과잉 예측…“신중한 투자를”

제주 드림타워가 개발 계획 34년 만에 본격적인 분양에 나선다. 5성급 레지던스호텔의 첫 공급이지만, 이 지역 숙박시설의 공급과잉이 예상되는 만큼 분양에 순항할지 업계의 관심이 쏠린다.

21일 부동산업계에 따르면 롯데관광개발은 내달 제주시 노형동 925번지의 ‘제주 드림타워 복합리조트’의 호텔레지던스를 일반에 분양한다. 1983년 롯데관광개발 계열사 동화투자개발이 호텔 신축 계획을 발표한 이후 34년 만이다. 전용 65㎡ 규모의 스탠다드 스위트 802실, 130㎡ 규모의 프리미어 스위트 48실로 모두 850실이다.

드림타워는 롯데관광개발(59.02%)과 중국 최대 부동산개발사인 녹지그룹 자회사 그린랜드센터제주(40.98%)가 공동개발하는 프로젝트다. 38층, 높이 169m로 현재 제주도에서 가장 높은 롯데시티호텔(22층 높이 89m) 보다 2배 더 올라간다. 제주도 내 최고 높이다. 레지던스는 타워 8~38층에 위치한다.

제주도 건축물 고도제한선이 55m인 점을 감안하면 한라산과 제주바다 등을 한눈에 조망할 수 있다는 얘기다. 제주의 명동인 노형오거리에 위치하고, 5성급 호텔(750실)과 통합운영되는 만큼 서비스 면에서도 최고를 자랑할 전망이다. 특히 이번 레지던스호텔은 20년 간 분양가(약 7억 원)의 5%를 수익으로 지급한다. 객실을 사용하지 않으면 연 6%를 수익으로 받을 수 있다.

그러나 일각에서는 앞으로 제주 지역 숙박시설의 가동률이 하락할 것으로 예상되는 만큼 투자여부를 꼼꼼히 따져야 한다고 지적한다.

제주 관광객 수는 2014년 1227만 명을 기록한데 이어, 2015년 1366만 명, 지난해 1585만 명으로 매년 점증했다. 내년엔 1720만 명이 넘을 전망이다. 관광숙박업 등록 수 역시 2015년 2만5345실, 2016년 2만7836실로 증가했다. 하지만 제주발전연구원은 이같은 객실 수가 급증, 2018년 객실이 모두 4만771실로 늘어 4330실이 과잉공급될 것으로 예측했다.

한국신용평가 PF평가본부 관계자는 “연간 외국인 관광객이 10%씩 증가해도 내년 이후엔 객실 공급과잉이 본격화될 것으로 판단된다”며 “드림타워 등 대규모로 객실을 공급하는 프로젝트 개발이 완료되면 호텔뿐만 아니라, 콘도 등 다른 숙박시설도 초과 공급으로 전환될 수 있다”고 봤다.

제주의 호텔가동률은 관광 수요가 넘치는 상황에서도 통상 70%에 머문다. 계절적 요인과 공급의 비탄력성으로 객실수요 대비 63% 정도가 실제 객실판매로 이어진다는 추정이다. 이 때문에 객실 과잉이 본격화되면서 가동률은 60%대로 하락한다는 관측이다.

개발업계 관계자는 “제주지역 호텔은 이미 경쟁 중이고, 앞으로 경쟁 심화가 불가피하다”며 “제주의 호텔 투자 수익률이 5~7%대로 일반적인 수익형 부동산 수익률을 보이는데 가동률이 하락하면 실제 수익률은 더 내려갈 수 있어 정확히 살필 필요가 있다”고 말했다.