대선주자 부동산 정책기조는 규제

바람 많이 타는 주택시장 더 냉각될 확률 높아

『최영진 대기자의 현안진단』

정부는 지난해 11ㆍ3 대책을 통해 1순위 청약 대상 축소와 전매금지 규정을 강화했다. 이로 인해 넘쳐나는 가수요가 대폭 감소하는가 하면 한껏 달아올랐던 청약 열기도 한풀 꺾였다.

게다가 금융 당국에서 주택담보대출 규정을 원금도 함께 갚는 분할 상환제로 바꿔 자금력이 없는 수요자는 집을 사기 어렵게 만들었다.

이런 와중에 미국의 금리 인상 여파로 시중 은행의 대출금리가 올라 이래저래 주택 투자수요는 크게 감소할 수밖에 없는 구조가 됐다.

그동안의 공급 과잉에 따른 부작용도 슬슬 나타나기 시작했다. 여러 악재가 혼재해 있는 부동산 시장에 대선주자들의 규제 정책이 또 다른 변수가 될 것 같다.

입주물량이 쏟아지고 있는 대규모 택지지구에서는 매매가·전세가 하락 조짐이 역력하고 거래시장도 얼어붙어 입주를 제때 못하는 현상까지 벌어지고 있다. 서울 마곡·위례·화성 동탄2신도시가 대표적인 곳이다.

공사 기간이 짧은 다세대·다가구주택은 완공 물량이 폭주하면서 포화 상태가 돼 버렸다. 수요가 풍성한 서울 강남권에서조차 공실률이 20% 수준에 이를 정도다. 공급 과잉 후유증이다.

지금 주택시장 상황은 가만히 있어도 침체 국면으로 빠져들 수밖에 없는 처지다.

이런 마당에 문재인·안철수 빅2 대선주자의 부동산 분야 공약도 규제 쪽에 기울어 있어 주택시장의 앞날은 암울하다.

앞으로 들어설 새 정부가 부동산 규제를 강화할 경우 부동산 시장은 걷잡을 수 없는 국면으로 빠져들 게 뻔하다.

지금도 침체 기류가 확연한데 여기다가 다시 규제를 강화하면 주택시장은 어떻게 되겠는가. 아마 벼랑 끝으로 내몰릴 여지가 많다고 공감하지 않을까 싶다.

대선 주자들의 부동산 정책이 너무 강해서가 아니라 정국 분위기 때문에 더 숨을 죽일 것이라는 소리다. 대선 주자들의 부동산 분야 공약은 생각만큼 강하지 않다.

문재인 후보가 내놓은 GDP 대비 보유세 비중 확대와 가계부채 총량 관리제는 좀 영향을 주겠지만 다른 정책의 파급력은 생각만큼 크지 않을 것 같다.

보유세 부담비율을 지금 GDP의 0.79%에서 1% 수준으로 올리겠다는 내용은 보유세 부담이 늘어난다는 뜻이다.

가계부채 총량 관리제는 대출 규제가 지금보다 더 깐깐해질 것이란 의미를 담고 있다.

안철수 후보의 DTI·LTV 강화 방안은 이미 시중은행에서 이보다 더 쎈 DSR(원리금 상환액)를 적용하고 있다. DTI나 LTV는 이자부분만 따지지만 DSR는 이자는 물론 원금 상환 여부까지 함께 체크하는 규정이다.

국민은행 등은 개인의 DSR가 연 소득의 3배를 넘지 않도록 여신 규정을 바꿨을 정도다.

문 후보의 도시재생 뉴딜사업은 매년 10조 원을 풀어 뉴타운·재개발 사업이 중단된 500여 개 구도심과 노후 주거지를 되살리겠다는 내용으로 규제보다 개발 활성화에 무게가 실려 있다.

하지만 임기 5년간 50조 원이라는 어마어마한 돈을 어떻게 조달할 것인가가 미지수다. 전문가들은 실행 단계에서 많은 수정이 불가피하다고 지적한다.

하지만 정책 기조는 규제다. 이는 올 연말로 시한이 완료되는 재건축 초과이익 환수제 유보 규정이 재연장될 가능성이 희박하다는 분위기를 낳는다. 내년부터 재건축 때 생기는 초과이익에 대해 환수조치가 이뤄질 것이라는 소리다.

그래서 대선후보의 부동산 정책이 문제가 아니라 이미 얼어붙은 투자심리가 더 굳어지는 방향으로 흘러가지 않겠나 싶다.

부동산 투자도 여느 경제 부문과 마찬가지로 분위기에 민감하다. 대선주자들이 활성화보다 규제에 역점을 두고 있어 따뜻한 봄이 올 때까지 기다리겠다는 심리가 확산될 것이라는 얘기다.