새 정부, 주거안정 초점… 집값 급등 없을 듯

부동산정책·시장전망… LTV·DTI 등 느슨해진 규제 고삐

문재인 대통령의 부동산 정책이 규제를 통한 시장 안정에 초점이 맞춰질 것으로 전망되면서 새 정부의 집값 흐름에도 관심이 쏠린다. 대부분의 전문가들은 각종 규제의 틀로 집값이 크게 오를 만한 요인이 나타나지 않을 것이라는 데 입을 모은다.

문 대통령은 그동안 대선 과정에서 부양을 통한 주택시장 활성화보다 규제를 통한 시장 안정을 공약으로 내세워 왔다. 전 정부에서 완화한 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV) 대출 규제는 강화될 가능성이 커졌고, 주택 전·월세상한제와 계약갱신청구권도 시행될 전망이다. 당장은 어렵겠지만 임기 내에 단계적으로 도입할 것이라는 의지를 내비친 만큼 시행 가능성이 높다.

재건축 초과이익환수제는 예정대로 내년부터 시행될 것으로 업계는 보고 있다. 새 정부의 부동산 정책이 규제로 일관된 만큼 이변이 없는 한 이 제도의 부활을 막지는 않을 것으로 업계는 점치고 있다. 공공임대주택 13만 가구와 공공지원 임대주택 4만 가구 등 매년 공적임대주택 17만 가구 공급을 계획하고 있어 임기 5년간 총 85만 가구의 공적 임대주택이 나올 것으로 보인다.

이처럼 정책의 대부분이 규제를 통한 주거 안정에 초점이 맞춰지면서 전문가들은 현 정부에서 집값 상승을 기대하기는 어려울 것으로 보고 있다.

양지영 리얼투데이 실장은 “하반기는 입주 물량이 대거 예정돼 있어 이 자체만으로 주택시장은 이미 리스크를 안고 있다”며 “공약으로 내건 규제책이 어느 수준까지 시행될지 모르지만 입주 물량 압박감이 있는 상황에서 규제카드를 꺼낼 경우 거래도 줄고 집값 역시 오르긴 어려울 것”이라고 말했다.

전·월세 시장은 지금과 같은 차분한 분위기가 당분간 지속되겠지만, 전·월세상한제와 계약갱신청구권 등의 시행이 확정된다면 시장이 혼란에 빠질 수 있다는 지적도 나온다.

함영진 부동산114 센터장은 “단계적으로 시행을 예고한 만큼 당분간 전세시장은 조용하겠지만, 시행될 경우 공급자들이 임대업에 부담을 느끼고 사업에 손을 떼면서 공급이 줄어들 수 있다”며 “이 경우 오히려 전·월세 가격이 급등해 주거비 부담이 확대되고 일부 임대업자는 한시적으로 임대료 인상이 불가능할 것을 대비해 임대료를 미리 인상하는 등의 부작용이 나올 수 있다”고 말했다.

전문가들은 이 같은 부작용을 막기 위해 완충장치를 마련해야 한다고 보고 있다. 일각에서는 애초에 이 같은 규제보다 주택 공급을 확대하거나 다른 보조대책을 마련하는 게 우선이라고 지적한다.

임대주택 연 17만 가구 공급은 공급지역과 임대주택 질(質)에 따라 다른 결과를 내놓을 전망이다. 양 실장은 “임대주택의 타깃 층과 입지, 질을 다각화할 경우 매매수요를 흡수하겠지만, 그렇지 않을 경우 매매시장과 별개로 움직여 집값에 큰 영향을 미치지 않을 수도 있다”고 말했다.

특히 이 공약의 경우 실현가능성 여부가 관건이다. 전문가들은 재원 마련 등 아직까지 구체적인 대안이 없는 데다 5년간 85만 가구를 약속대로 공급할 만한 택지를 확보할 수 있을지도 미지수라고 지적하고 있다.