[6.19 부동산 대책] 지역별·계층별 맞춤형 ‘핀셋’…투기과열지구 지정 안해

“시장급랭 막자” 조정대상지역만 추가…“향후 탄력 대응” 투기지구 지정 열어놔

문재인 정부가 내놓은 첫 부동산 대책은 투기과열지구를 지정하지 않았다. 특정 지역을 중심으로 투기 심리가 작용해 가격이 급등하는 현상을 보이고 있는 만큼, 시장에 과도한 충격을 가해 급랭시킬 필요가 없다는 우려가 작용한 것으로 보인다. 정부는 이번 정책을 시작으로 부동산 시장을 모니터링하며, 상황에 따라 단계적으로 조취를 취한다는 방침이다.

19일 국토교통부 등 관계부처는 ‘주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안’에서 전국 조정대상지역을 기존 37개 지역에서 40개로 확대하는 방안을 내놨다. 전매제한을 ‘소유권이전등기시’로 하는 방안이 기존 강남 4개구에서 서울 전역으로 확대되고, 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)은 조정 대상지역에 한해 현재보다 10%씩 강화됐다.

새 정부가 들어선 지 한 달여 만에 이같은 대책이 나온 건 강남 4구 등 일부 지역을 중심으로 과열이 심화하면서 서민의 주거비 부담이 가중되고 있어서다. 최근 단기 전매차익을 기대하는 투기적 성격의 분양권 취득과 거래 행위로 실수요자의 입지가 상대적으로 위축되고 있다는 지적이 끊임없이 제기돼 왔다.

◇조정대상지역 3곳 추가 지정 = 정부는 이번 대책을 통해 조정대상지역을 기존 37곳에서 40곳으로 확대했다. 지난해 11·3 대책에서 지정된 서울 25개구와 경기 6개시, 부산 5개구 등에 경기 광명, 부산 기장군, 부산 진구 등 3개 지역이 추가됐다. 이들 지역의 주택가격 상승률이 기존 조정대상지역 수준으로 높은데다 주택전매가 증가하는 등 투자수요가 집중돼 과열우려가 존재한다는 게 추가 지정의 배경이다.

실제 최근 3주간 3개 지역의 아파트가격 평균 상승률은 조정대상지역 평균치(0.15%)보다 높은 0.21%(경기 광명), 0.19%(부산 기장), 0.19%(부산 진구)로 나타났다. 특히 부산 기장 일광신도시는 부산에서 희소한 공공택지로 높은 청약수요에 따른 과열 우려가 있어 조정대상지역으로 포함했다는 게 국토부 관계자의 설명이다. 부산 진구 역시 직전 2개월 평균 청약경쟁률이 67대 1 수준으로 과열 우려가 높은 지역으로 꼽히고 있다.

이들 조정대상지역에서는 과밀억제권역 내외 여부와 상관없이 재건축 조합원은 원칙적으로 1개 주택까지만 분양이 허용된다. LTV와 DTI는 각각 70%에서 60%, 60%에서 50%로 강화된다. 특히 잔금대출에 대해 DTI(50%)가 새롭게 적용된다.

다만 서민과 실수요자에 대해서는 조정대상지역의 주택담보대출이라고 해도 강화된 규제비율을 적용하지 않고, 기존의 비율(LTV 70%, DTI 60%)이 그대로 적용된다.

정부는 시장 상황을 지속적으로 모니터링해 조정 대상지역으로 선정된이유가 해소됐다고 판단되면 제외 여부를 검토한다는 계획이다.

◇서울 전지역 ‘소유권이전등기시’로 전매제한 = 이번 대책은 시장의 예상대로 서울 지역의 전매제한 기간을 확대·강화됐다. 강남4구뿐만 아니라 21개구 민간택지 전지역에서 전매제한 기간을 ‘소유권이전등기시’로 강화하는 방안이다. 정부는 작년 11·3대책을 통해 서울 강남 4개구 외 21개구의 민간택지 전매제한기간을 차등해 적용 중이다. 강남4개구는 소유권이전등기까지, 강남4개구를 제외한 21개구는 1년 6개월이 적용된 상태다.

◇투기과열지구 지정 가능성 여전 = 정부는 이번 대책에서 집값 상승의 진원지인 강남권 등을 투기과열지구로 지정하지 않았다. 당초 투기과열지구 지정 문제는 정부가 이번 대책을 마련하는 과정에서 막판까지 남았던 쟁점으로 알려졌지만 시장을 급격히 냉각시킬 수 있다는 우려 때문에 유보한 것으로 풀이된다.

투기과열지구로 지정되면 해당 지역은 분양권 전매가 입주 때(최장 5년)까지 금지되고, 재건축 조합원 지위 양도금지, 조합주택 조합원 지위 양도 금지, LTV·DTI 규제 강화, 재건축 조합원 분양 1주택으로 제한되는 등 14개의 규제가 한꺼번에 시행된다. 만기 3년 이하 아파트 담보대출의 경우 LTV·DTI 한도가 40%로 낮아진다.

고형권 기획재정부 1차관은 “하반기 미국 기준금리의 추가 인상 예고, 입주물량 증가 등 주택시장 조정 요인이 존재하는 상황”이라며 “일시에 시장에 과도한 충격을 주는 것보다는 우선적으로 선별적 조치를 취하고, 이에 따른 효과와 향후 시장상황에 따라 단계적으로 대응하기로 했다”고 말했다.

실제 올해 하반기에는 전국 23만여가구의 입주 '폭탄'이 예고된 상태다. 미국의 기준금리 인상이 본격화하면서 국내 대출금리도 들썩일 조짐을 보이고 있다.

다만 정부는 이번 조치에도 불구하고, 향후 시장 과열이 지속될 경우 ‘투기과열지구’ 지정을 적극 검토한다는 여지를 남겨 놓았다.

김영곤 강남대학교 부동산학과 교수는 “이번 대책의 조정대상지역에 최근 광명역 호재로 뜬 광명시와 해운대를 중심으로 가격 상승세가 번지고 있는 부산 기장 등 주요한 과열 지역이 포함됐다”며 “전매제한기간 조정과 LTV·DTI 규제 강화는 모두 투기수요 중심에서 실수요자 중심으로 시장을 재편하겠다는 의미에서 정부가 현재 할 수 있는 방안일 것”이라고 분석했다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석위원은 “청약, 대출, 재건축 등 현안과 관련된 모든 부분에서 규제가 대폭 강화되는 결과가 됐다”며 “당분간 부동산시장은 거래가 둔화되는 가운데 숨을 고르는 양상이 될 것으로 보인다”고 말했다.