주택시장의 변수 전ㆍ월세 상한제의 향방

상한제 시행되면 임대시장 위축으로 주택수요도 감소예상

『최영진 대기자의 현안진단』

요즘 주택시장에는 전·월세 상한제 도입 문제가 화두다.

상한제가 적용되면 개인 주택임대사업자는 물론 주택업계에 미치는 영향이 적지 않아서다.

아직 구체적으로 결정된 내용은 없으나 정부 시각은 상한제 도입 쪽인 것 같다.

전·월세 상한제란 말 그대로 전세나 월세를 일정 수준 이상 올리지 못하도록 통제한다는 얘기다.

지금도 취득세 면제 등을 받는 준공공 임대사업자도 임대료를 연간 5% 이상 인상하지 못한다. 임대기간도 5년 이상으로 정해져 있어 사업자가 마음대로 집을 처분할 수도 없다.

그것도 그렇지만 임대소득이 그대로 노출돼 소득세를 비롯한 건강보험료 등 부수적인 공과금이 부과된다. 연간 임대소득이 2000만원을 넘지 않을 경우 세금은 이것 저것 공제하고 나면 별로 많지 않지만 건강보험료 부담은 만만치 않다.

그래서 집 한두 가구 세를 주는 사람은 임대사업자 등록을 꺼린다. 등록을 안 하면 각종 공과금을 내지 않아도 되기 때문이다.

원래 소득이 있으면 세금을 내야 하지만 세원이 드러나지 않으니 정부로서는 세금을 물리는 것이 쉽지 않다.

박근혜 정부는 이런 맹점을 개선하기 위해 지난 2014년 3월 ‘주택 임대차시장 선진화 방안’을 통해 2016년부터 1가구 2주택자 이상의 임대주택에 대한 과세 방침을 밝혔다. 하지만 그동안 법 적용을 계속 유예하는 바람에 시장에 미치는 파급강도가 어느 정도인지 가늠이 안 된다.

그러나 올해 새 정부가 들어서면서 주택가격이 급등하자 ‘6.19 대책’을 필두로 시장 안정화 방안이 거론되는 분위기다.

그 중의 하나가 주택 전·월세 상한제다. 김현미 국토교통부 장관은 조심스럽게 임대료 상한제 카드를 만지작거리는 듯하다.

김 장관이 가장 염려하는 부분은 상한제를 본격적으로 시행할 경우 주택을 세 놓고 있는 일반 집 주인의 거세 반발이다.

이를 감안해 우회적인 전략을 구사하려는 눈치다.

우선 임대주택 등록 의무화를 통해 암암리에 임대사업을 하고 있는 일반 집 주인을 제도권을 끌어 들이려는 구상이다. 일단 제도권으로 들어오면 당근과 채찍질이 수월해질 것으로 보는 것 같다.

이 대목에서 전 정권이 만든 주택 임대차 선진화 방안을 들여다 필요가 생겼다. 건강보험료 등 일부 내용만 손질하면 활용할 여지가 있기 때문이다.

당시에도 주택 한 두채 세를 줘 여기서 나오는 돈으로 생활하는 은퇴자의 삶을 최대한 감안해 세금 부담을 최소화하는 쪽으로 골간을 짰다.

물론 전 정부가 만든 방안에 문제가 없는 것은 아니다.

엄밀히 말하면 정부가 매입 임대와 같은 일반 민간 임대사업자에 대해 각종 혜택을 주는 것 자체가 사리에 안 맞는다.

혜택을 빌미로 정부의 통제 아래 묶어 두겠다는 의도겠지만 지원을 받지 않는 민간 임대사업자에 대한 전·월세 통제는 어쩌면 월권행위로 볼 여지가 있다.

사업자가 취득세와 재산세 등의 면제 또는 감면혜택을 원한다면 모르지만 아무 도움을 받지 않겠다는 사업자에게도 임대료 규제를 한다는 것은 사리에 맞지 않는다고 봐야 한다.

임대 수익이 있으면 일반 자영업처럼 일정 비율에 따라 세금만 매기면 그만이지 임대료 통제까지 한다는 것은 너무 과하다는 말이다.

공적자금인 주택도시기금(옛 국민주택기금)을 지원받는 건설임대사업의 경우는 임대료에서부터 임대기간 등을 제한하는 것은 합당하다.

그동안 정부는 임대주택 공급 확대 명분을 들어 민간 임대주택사업을 적극 권장해 왔다.

하지만 그 이면에는 주택업체가 짓는 주택의 구매촉진용으로 활용된 측면이 적지 않다. 여유가 있는 계층이 임대사업을 위해 주택을 대량 매입하기도 하고 아니면 임대사업 목적으로 한 두채 여분의 주택을 매입하는 수요자도 적지 않았다.

주택경기가 나빠져 미분양 주택이 속출할 때 임대주택 활성화 방안이 나오곤 했다.

주택시장이 많이 변한 지금도 그런 전략을 구사하려든다.

주택은 웬만큼 공급됐으며 부족한 부분은 무주택 서민에게 필요한 임대료가 싼 공공임대주택이다.

그동안 정부 지원 등에 힘입어 임대주택이 대량 건설됐다.

임대주택 재고량은 2백만 가구에 육박한다.

그렇지만 공공임대주택은 선진국에 비해 턱없이 모자란다.

2015년 기준으로 전국의 임대사업자는 13만8230명이고 임대주택 수는 193만7685가구다. 임대주택 숫자는 총 주택수 1636만7000가구의 11.8% 규모다.

임대사업자 가운데 주로 개인 사업자로 분류되는 매입 임대사업자는 12만3927명에 주택 수는 46만여 가구다. 사업자 1명당 평균 3.7가구를 임대하고 있는 셈이다.

나머지 주택은 대부분 주택도시기금을 지원받아 건설된 건설임대주택이다.

서울의 경우 총 임대주택사업자는 4만8489명이며 이들이 갖고 있는 임대주택은 43만6711가구다. 개인사업자인 매입임대는 4만1583명에 주택 수는 12만3448가구다.

등록된 수치가 그렇다는 말이고 그냥 집을 세주고 있는 비 제도권 임대주택까지 치면 그 숫자는 엄청나다.

자기 소유 집에 살고 있는 자가 점유율이 56.8%인 점을 감안할 때 제도권 밖의 임대주택 규모는 대충 짐작이 간다.

그래서 전·월세 상한제 도입이 만만치 않다는 얘기다. 이들 수많은 비 제도권 임대사업자 이른바 집 주인의 거센 반발이 예상되기 때문이다.

세입자는 일반 전·월세 주택에서도 공공임대 못지않은 주거의 안정성을 갖게 되겠지만 집 주인은 생각이 다르다.

임대료를 마음대로 올릴 수 없다고 하는데 누가 이를 좋아하겠는가.

아무튼 임대주택 시장의 기류는 미묘하다.

앞으로 정부가 집 주인의 불만을 어떻게 잘 처리하느냐가 관건이다. 전·월세 상한제 도입 여부가 여기에 걸려 있어서다.