부동산 규제 완화 '호기'…서울 알짜 미분양APT 노려볼만

청약률-계약률이 왜 다른지 꼼꼼하게 살펴야

이명박 정부 출범을 앞두고, 각종 규제와 세금 완화 추진 방안이 거론 되면서 수요자들이 부동산 시장 활성화에 촉각을 곤두세우고 있다.

특히 대통령직 인수위가 신도시 개발보다는 도심의 주택 공급을 늘리기 위해 서울시 등 지방자치단체와 협의를 통해 재건축·재개발 등의 용적률을 현재보다 30~50%포인트 높이겠다는 계획을 갖고 있어 그 어느 때 보다도 도심 공급 물량에 관심이 쏠리고 있다.

또한 취·등록세도 현행 2%에서 1%로 인하하는 방안이 논의되고 있어 주택을 신규로 취득할 경우 세금이 줄어들 것으로 보인다. 이에 따라 서울 지역의 미분양 해소 기대감도 커지고 있다.

실제로 순위 내 마감하지 못한 분양 단지들이 선착순 분양에서 선전을 보이는 경우가 늘어, 분양시장의 새로운 풍속도로 자리 잡고 있다.

최근 분양을 실시해 대규모 미달 사태를 빚은 경기도 고양시 ‘위시티’의 무순위 청약접수에 청약자가 대거 몰리면서 현장 모델하우스는 북새통을 이뤘고 이보다 먼저 분양한 경기도 파주시 교하신도시 동시분양 물량에도 무순위 청약자들이 몰렸다.

미분양 아파트는 청약통장이 필요 없고 원하는 동과 층을 고를 수 있고, 한 번에 목돈을 들이지 않고 중도금과 잔금으로 나눠 낼 수 있다. 다양한 금융혜택을 주거나 옵션 및 새시 설치 등을 무료로 제공해주는 곳도 많다. 입주 시까지 시간적 여유가 있기 때문에 양도세 중과세를 피해 중대형 평형으로 갈아타기를 위한 수요자들도 미분양 아파트 매입을 고려해볼 만하다.

알짜 미분양물량을 고르려면 이것저것 꼼꼼히 따져봐야 한다.

첫째, 청약률과 계약률이 왜 다른지 꼼꼼하게 분석해 미분양이 된 원인을 따져보자. 전반적인 분위기 이외에 다른 요인이 있는지 확인해봐야 한다.

둘째, 흠결이 있는 미분양 아파트더라도 장기적 중첩호재가 있다면 선택해도 좋다. 강남권역, 신도시, 역세권 등 앞으로도 사람들이 찾아갈만한 곳. 즉, 유효수요가 지속될만한 호재를 지녔다면 선택해도 무방하다.

셋째, 중도금 대출이 여유로운 미분양/미계약 아파트도 좋다. 대출규제가 강화돼서 자금 마련이 어렵기 때문에 계약금 5%, 중도금 무이자 대출이나 이자후불제 등 계약 조건이 좋다면 자금 마련의 부담을 좀 덜 수 있기 때문이다.

넷째, 미분양은 로얄층이 드문 경우가 대부분이다. 그럴 땐 준공후 미분양을 살펴봐도 좋다. 한꺼번에 중도금/잔금 마련은 벅차지만 입주가 빠르고, 완공된 단지라 모든 것을 확인하고 들어갈 수 있는 장점이 있다. 최근엔 일부러 80% 건설 후 후분양 하는 단지들도 많아, 준공 후 미분양의 개념이 많이 희석되기도 했다.

그러나 미분양APT의 혜택이 많은데도 아직도 미분양으로 남아있는 데는 그만한 이유가 있으므로 이를 잘 살펴보는 것이 중요하다.

◆ 서울 강남구 도곡동 ‘도곡리슈빌’

계룡건설산업이 서울 강남구 도곡동에 ‘도곡리슈빌’을 분양 중이다. 주택형 278㎡~338㎡ 총52가구로 구성된다. 3호선 매봉역을 걸어서 이용할 수 있고 동서로·남부순환도로 이용도 수월한 편이다.

대치중학교가 걸어서 2~3분 거리에 있으며 구룡초·숙명여중·숙명여고·중대부속고 등도 10분 거리면 통학할 수 있다.

◆ 서울 강남구 삼성동 ‘브라운스톤레전드’

이수건설은 서울 강남구 삼성동 8-2번지 일대에 ‘브라운스톤레전드’를 분양중이다. 주택형 211~360㎡ 총54가구로 구성된다. 서울지하철 7호선 강남구청역을 걸어서 이용할 수 있으며, 인근에 삼릉초, 영동고, 경기고, 현대백화점, 삼릉공원 등이 있다.

◆ 서울 양천구 신정동 '양천 중앙하이츠'

중앙건설이 서울시 양천구 신정동에 들어서는 '양천 중앙하이츠'를 분양 중이다. 주택형 127~195㎡ 총241가구 규모로 입주는 2010년 1월 예정이다.

경인국도, 서해안고속도로, 구로 I.C와 인접하고 지하철 2호선 양천구청역을 도보로 10분 내로 이용 할 수 있다. 주변에 홈에버, 현대백화점, 행복한세상, 이대목동병원, 파리공원, 목동종합운동장 등의 편의시설이 잘 갖춰져 있다.

향후 목동선 경전철 개통과 신정뉴타운 개발 시 혜택을 볼 것으로 전망된다. 계남초등, 갈산초등, 은정초, 목일중 등 목동 학군 및 학원 밀집지역으로 교육여건도 뛰어나다.

◆ 서울 강북구 번동 ‘수유역두산위브’

두산건설은 서울 강북구 번동 410-5번지 일대에 ‘수유역두산위브’를 분양중이다. 주택형 112㎡ 총292가구로 구성된다. 서울지하철 4호선 수유역을 걸어서 이용할 수 있으며, 인근에 수송초,중, 이마트 등이 있다.

오동공원, 우이천생태공원, 롯데백화점 미아점, 이마트 월계점 등 풍부한 녹지공간 및 편의시설을 갖추고 있으며 아시아퍼시픽국제외국인 학교, 서울영어마을수유캠프 등이 가깝다.

◆ 서울 서대문구 북가좌동 ‘가재울뉴타운아이파크’

현대산업개발은 서울 서대문구 북가좌동 75번지 일대에 ‘가재울뉴타운아이파크’을 분양 중이다. 주택형 86~143㎡ 총362가구로 구성된다. 서울지하철 6호선 증산역이 가깝고, 인근에 연가초, 연희중, 충암고, 홈에버, 마포농수산물시장 등이 있다.

◆ 서울 중구 황학동 ‘아크로타워’

대림산업은 서울 중구 황학동 2523번지 일대에 ‘아크로타워’를 분양 중이다. 주택형 110~193㎡ 총263가구로 구성된다. 서울지하철 2호선 신당역을 걸어서 이용할 수 있으며, 인근에 광희초, 성동고 등이 있다.

편의시설로는 중앙시장, 청계천, 충무아트홀 등이 있으며 단지 내 휘트니스센터, 커뮤니티존 등이 들어설 예정이다.

◆ 서울 중구 회현동 ‘리더스뷰남산’

SK건설은 서울 중구 회현동1가 31-1번지 일대에 ‘리더스뷰남산’을 분양 중이다. 주택형 138~300㎡ 총233가구로 구성된다. 서울지하철 4호선 회현역이 가깝고, 인근에 신세계백화점, 밀리오레 등이 있다. 단지 내 휘트니스센터가 들어설 예정이다.

◆ 서울 중랑구 묵동 ‘묵동자이’

GS건설은 서울 중랑구 묵동 170-1번지 일대에 ‘묵동자이’를 분양 중이다. 주택형 142~300㎡ 총 411가구로 구성된다. 지하철 6ㆍ7호선 환승역인 태릉입구역과 7호선 먹골역을 걸어서 이용할 수 있고 인근에 태릉중·고, 홈플러스 등이 있다.

지하 2층~지상 3층은 상업공간, 지상 7~35층은 주거공간으로 구성되고 단지 6층에는 피트니스센터, 실내골프연습장, 코인세탁실 등이 있는 자이안센터가 들어선다.