고령화와 주택가격, 일본 같은 붕괴는 없다

주택수요도 급감하지 않을 것..빈집활용·보유주택 임대전환 지원 등 관리대책 추진해야

인구 고령화에도 불구하고 일본과 같은 주택가격 붕괴 가능성은 낮다는 분석이 나왔다.

(한국은행)

26일 한국은행 금융안정국 오강현 과장과 안상기 과장 등이 공동발표한 ‘인구고령화가 주택시장에 미치는 영향’ 보고서에 따르면 인구고령화에도 불구하고 ▲자산가격 상승률이 비교적 낮다는 점 ▲대규모 택지개발보다는 재개발 재건축 중심으로 주택공급방식이 바뀌고 있다는 점 ▲아파트 비중이 높고 매매거래 회전율이 높아 환금성이 높다는 점 등에 비춰 일본과 같은 주택가격 급락은 없을 것으로 봤다.

앞서 일본은 1990년대 주택가격이 붕괴되기 시작하면서 사실상 반토막난 상태다. 실제 1992년 이후 2016년까지 일본의 주택가격 누적하락률은 53%에 달하고 있다.

우선 자산가격의 경우 1986년부터 1990년 중 일본 6개 대도시 주택지가 상승률은 연평균 22.1%에 달했고, LTV도 100%를 초과했다. 반면 우리나라의 경우 택지공급 조절과 LTV·DTI규제 등 다각적인 정책적 노력을 해왔다.

또 단독·다세대주택 및 아파트(멘션) 비중을 보면 일본의 경우 주택시장 붕괴 직전인 1988년 각각 69%와 30.5%인 반면, 한국은 각각 38.3%, 59.9%(2015년 기준)로 차이를 보이고 있다. 또 재고주택량 대비 연간매매건수로 비교한 주택매매회전율도 일본은 0.32%(2013년 기준)로 매우 낮은 반면, 우리나라는 10.4%(2016년 기준)로 차이가 컸다.

오강현 한은 과장은 “일본의 주택가격 급락도 글로벌 금융시장 붕괴 등 요인이 작용한 것이다. 우연히 생산가능인구 감소 시기와 맞아 떨어졌을 뿐 고령화만으로는 주택가격 하락요인이 크지 않은 것으로 나타났다”며 “특히 우리나라는 재개발·재건축 위주로 공급방식이 변모하고 있어 멸실을 동반해 순공급이 크지 않다. 또 아파트 비중이 많고 회전율도 높다. 베이비붐 세대를 중심으로 고령가구의 주택처분이 단기에 집중될 경우 주택가격 하락 압력으로 작용할 수 있으나 거시경제여건과 이같은 요인 등을 감안할 경우 그 가능성은 제한적”이라고 설명했다.

(한국은행)

다만 인구고령화에 따라 중장기적으로는 주택수요가 감소할 것으로 봤다. 현재도 최소생활비로 인식되고 있는 연 2300만원 밑으로 소득이 떨어지는 70세 이후 주택을 처분하고 있었다.

반면 1~2인 가구가 늘고 있고, 임대소득을 얻기 위한 투자목적으로 최근 50~60대의 주택 수요가 증가하고 있는 점, 임대차시장 구조가 전세에서 월세로 변화하고 있는 점 등에 비춰 주택수요가 급감하지는 않을 것으로 봤다.

오 과장은 “인구고령화 진전은 중장기적으로 주택수요 증가세를 완만하게 둔화시킬 수 있지만 급감하지는 않을 것”이라며 “다만 주택시장의 구조변화가 예상되는 만큼 고령가구의 수요 맞춤형 주택공급과 빈곤노년층을 위한 공공임대주택 확충, 빈집을 활용한 재고주택 관리 등 대책을 추진할 필요가 있겠다”고 말했다. 그는 또 “주택연금 활성화와 은퇴가구의 보유주택 임대 전환 지원 등 고령층의 주택매도 압력을 완화시킬 수 있는 대책도 지속적으로 추진해야 한다”고 덧붙였다.