[8.2 부동산대책] 정부, 19개 규제종합세트로 투기세력과의 전쟁 선포

▲김현미 국토부 장관이 2일 서울청사에서 관계부처 관계자들과 '주택시장 안정화 방안'에 대한 브리핑을 실시했다(사진=고이란 기자)

정부가 19개에 달하는 규제안을 내 놓으며 부동산 투기세력에 대한 전방위적 압박에 나설 것으로 보인다.

2일 정부는 관계부처 합동으로 ‘실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안’을 발표했다.

이번 8.2 부동산대책의 가장 큰 특징은 세금과 대출, 재건축, 재개발, 청약 등을 망라한 초강도 종합대책이라는 점이다. 때문에 조정대상지역 도입과 청약시장 중심의 대책이었던 지난 11.3 대책이나 6.19 대책에 비해 규제 강도나 범위에서 큰 차이를 보이고 있다.

실제로 이번 대책으로 지난 2011년 11월 이후 모두 해제됐던 투기과열지구가 부활했다. 대상지역은 우선 재건축 및 재개발 등 정비사업 예정지역을 중심으로 과열이 심화되고 있는 서울 전역(25개구)과 과천시, 세종시다.

투기과열지구는 재건축 조합원 지위 양도가 조합설립인가 이후 전면 금지되고 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도가 40%로 내려가는 등 20개 가까운 규제가 동시에 적용되는 초강력 규제로 '부동산 규제 종합선물세트'로 불린다.

특히 이번 대책에서는 투기과열지구에서 LTV·DTI가 40%로 강화되지만 주택담보대출이 이미 있는 세대원에 대해서는 30%로 더 낮추고 무주택 서민은 50%로 여유를 주는 등 차별화된 규제가 적용된다.

투기과열지구와 거의 겹치는 청약조정대상지역에 청약 규제 등이 거의 다 들어 있어 이번 투기과열지구 지정 효과는 결국 재건축과 재개발 등 정비사업을 겨냥했다는 평가도 나오고 있다.

실제로 재건축 조합원 지위 양도 금지는 재건축 시장을 급격히 위축시킬 수 있는 규제로 꼽힌다. 이번 대책으로 조합설립인가 이후에는 조합원 지위 양도가 금지돼 아파트를 팔 수가 없다. 또한 조합원 지위 양도(소유권 이전) 제한 예외 사유 중 주택 소유 기간을 2년에서 3년으로 늘렸다.

이와 함께 지금까지 재개발이나 도시환경정비사업의 조합원 입주권에 대해서는 전매 제한이 없었지만 앞으로 투기과열지구에서는 관리처분계획 인가 후부터 소유권이전 등기 때까지 전매가 금지된다.

또한 투기과열지구 내 정비사업의 일반분양이나 조합원 분양에 당첨된 세대원은 지구 내 정비사업 분양분에 대한 재당첨이 5년간 금지된다. 지금까지는 같은 조합 내에서 조합원의 주택 공급 수는 1주택으로 제한됐지만 조합을 달리하면 분양분 당첨에 제한이 없어 여러 곳에 집을 사놓는 등 투기수요가 있었다는 것이 국토부의 판단이다.

아울러 지난 2015년 폐지된 주택거래신고제의 일부 내용도 투기과열지구에 도입됐다. 거래가액 3억원 이상 주택이나 분양권, 입주권을 사면 기존 신고 내역 외에 자금조달계획과 입주계획을 추가로 제시해야 한다.

투기과열지구보다 한단계 낮은 규제를 가하는 투기지역도 이번에 서울 강남 4구 등 11개구와 세종시에 적용되면서 5년여 만에 부활한다. 투기지역은 2012년 5월 서울 강남 3구가 마지막으로 해제되면서 지금껏 유명무실했다.

앞으로 이들 11개 투기지역에서는 양도소득세 가산세율이 적용돼 1가구가 주택과 조합원 분양권을 합해 3개 이상 보유하면 양도세율이 10%포인트 가산된다. 또 비사업용 토지를 보유한 경우에도 양도세율이 10%포인트 높아진다.

이번 투기과열지구와 투기지역 지정으로 전문가들도 풍선효과가 사실상 나타나지 않을 것으로 볼만큼 꼼꼼한 그물을 친 것으로 풀이된다.

실제로 정부는 투기과열지구나 투기지역으로 지정된 곳은 일단 올해 도시재생 뉴딜 사업 선정 대상에서 제외하기로 했다. 때문에 정부는 올해 말 전국 110곳의 도시재생 뉴딜 사업지를 선정할 예정이지만 서울에서는 한 곳도 나오지 못하게 됐다.

국토부 관계자는 "투기과열지구와 투기지역은 내년에 집값이 안정되면 부동산 시장에 미치는 영향을 종합적으로 분석해 도시재생 뉴딜 사업지 선정 여부를 검토하겠다"고 말했다. 또한 그동안 유예됐던 재건축초과이익 환수제는 예정대로 내년 1월 1일부터 재시행된다.

이와 함께 정부는 공급책이 부족하다는 일부의 지적을 의식한 듯 전국에서 재개발 사업 시 임대주택 의무비율 하한을 서울은 10%, 다른 지역은 5%로 설정해 임대주택 공급을 촉진키로 했다.

한편 김현미 국토부 장관은 이날 열린 브리핑에서 “서민주거가 불안정한 상태에서 내수시장이 살아날 수 있다는 것은 환상이고 집값 문제를 해결하지 못하는 경제성장률은 숫자에 불과하다"며 “집값 안정과 주거복지에 우선하는 정책은 없다”고 강조했다.

정부는 시기를 규정하지 않았지만 이번 대책으로도 부동산 시장이 안정되지 않을 경우 추가 대책도 내 놓을 수 있다는 방침이다.