超고가 분양행진 서울, ‘8·2 대책’ 직격탄 맞나

분양가 하락·청약 경쟁률 미달될 수도…‘상한제’ 적용 가능성에 해당 조합 우려도

▲래미안 강남 포레스트 조감도

청약·대출 등 전방위 규제가 동원된 ‘8·2 부동산대책’으로 줄줄이 나올 서울 분양 단지들에 영향이 불가피할 전망이다. 청약 수요가 빠져 경쟁률이 낮아지면서 일부 단지는 미달 가능성이 제기되고, 정부의 분양가 상한제 카드 가능성에 재건축 추진 단지 조합들의 우려도 커지는 분위기다.

9일 부동산114와 관련업계에 따르면 올해 하반기 서울에서 분양되는 아파트 물량은 총 4만6837가구다. 이 중 이미 공급된 물량을 제외하면 앞으로 연내까지 3만9177가구가 분양을 앞두고 있다.

10월로 계획된 ‘고덕주공3단지’를 비롯해 개포시영을 재건축하는 ‘래미안 강남 포레스트’와 신반포6차를 재건축하는 ‘신반포 센트럴자이’ 등 강남권 단지가 잇따라 나올 예정이다. 또 서대문구 가재울뉴타운 5구역을 재개발해 짓는 ‘래미안 DMC 루센티아’, 마포구 아현뉴타운 마포로6구역을 재개발하는 ‘공덕 SK 리더스 뷰’, 영등포구 신길뉴타운 9구역을 다시 개발하는 ‘신길9구역 힐스테이트’ 등 강북뉴타운 물량도 줄줄이 나온다.

당장 이달에는 삼성물산이 강남 개포지구에서 세 번째로 내놓는 ‘래미안 강남 포레스트’가 분양에 나선다. 총 2296가구로 일반물량은 208가구이지만 올 초 공급된 ‘방배 아트자이’ 이후 첫 분양 단지여서 시장의 이목이 집중됐다. 강남권에 지어지는 대형건설사 브랜드 프리미엄에 분양 시장의 열기가 더해지면서 분양가는 지난해 나온 ‘디에이치 아너힐즈’를 기준으로 3.3㎡당 4600만 원 안팎이 될 것으로 전망됐다.

그러나 강남이 투기지역으로 묶인 데다 정부가 분양가 상한제 적용 카드까지 쥐고 있어, 분양가 고공행진에 제동이 걸릴 전망이다. 분양가를 높게 책정했다가 자칫 정부가 해당 지역에 상한제를 가동시킬 가능성이 커서다. 현재 이 단지의 평균 분양가는 4300만 원 안팎으로 낮아질 것으로 알려졌다.

탁월한 주거 여건에 3.3㎡당 평균 4700만~4900만 원까지 예상됐던 ‘신반포 센트럴자이’도 4500만 원 밑으로 내려갈 가능성이 커졌다. 잠원동 일대 한 공인중개소 측은 “기존에 조합 측이 4800만 원 안팎의 분양가를 원했지만, 상한제에 4500만 원이 안 될 가능성이 커졌다”며 “8월 말로 예상된 분양 일정도 미뤄질 것으로 보인다”고 말했다. 일반 분양자들은 낮아진 가격에 집을 살 수 있게 되지만 조합의 수익성은 그만큼 나빠지게 돼 사업 내용과 일정에 영향을 받을 가능성이 커지는 분위기다.

분양가 하락 가능성에 집값은 예상보다 낮아지겠지만, 대출규제가 강화된 만큼 실수요자들이 몰리는 것도 쉽지 않을 전망이다.

함영진 부동산114 센터장은 “투기과열지구에서 1순위 자격을 얻으려면 청약통장 가입 후 2년이 지나야 하는 등 대폭 강화되는 청약 요건과 대출 규제에 청약 수요가 줄어 이전과 같은 청약경쟁률을 기대하긴 어려울 것”이라고 말했다. 나쁘지 않은 입지에 대단지, 대형사 프리미엄을 안고 있는 강북뉴타운 단지들도 청약수요 감소를 피하기 어렵긴 마찬가지다.

함 센터장은 “빠지는 투기 수요에 실수요자들의 당첨확률은 높아질 수 있어 오히려 기회가 되겠지만, 실수요자도 기본적으로 자금력이 있어 거주와 투자를 병행할 수 있어야 내집마련이 가능한 상황이어서 결국 총청약 수요 감소는 피하기 어려울 것”이라며 “특히 입지가 좋은 곳은 수요가 줄어도 순위 내 마감할 가능성이 크지만 경쟁률이 미달하는 단지도 나올 수 있다”고 덧붙였다.