[정대영의 경제 바로보기] 부동산 정책의 바른 길은?

‘8·2 주택시장 안정화 방안’이라는 부동산 종합대책 발표 이후 정책의 평가와 효과에 대한 논의가 계속되고 있다. 투기지역 지정, 다주택자 양도세 중과, 재건축 규제, LTV DTI 규제 강화, 일부 지역 자금계획신고 의무화 등이 주요 내용이다.

한쪽에선 과도하게 반시장적인 규제라고 비판하고, 다른 한쪽에서는 보유세 인상, 후분양제 도입 등이 빠져 미흡하다고 주장한다. 효과에 대해서는 단기적으로 투기 수요를 억제해 시장 안정 효과가 있지만, 장기적으로는 주택 가격 상승을 막기는 어렵다는 평가가 많다. 그래서인지 정부는 후속 조치로 강남권 다주택자에 대한 세무조사와 함께 다주택자의 주택담보대출 제한 조치 등도 추진하고 있다. 이러한 실질적인 조치가 더 효과가 있을지 모른다.

앞으로 주택 가격이 안정될지, 일시 조정 후 다시 상승할지는 알기 어렵다. 그러나 이번 정책을 보면 부동산 부문의 고수익을 낮추는 방안은 거의 없고, 부동산이라는 고수익 투자를 하기 어렵게 하는 방안이 대부분이다.

기존에 부동산 투자를 해 놓은 사람은 별 문제가 없다. 부동산 투자가 예금이나 주식 등 금융자산 투자에 비해 훨씬 유리하다는 사실은 바뀌지 않았다. 돈은 수익을 좇는 것이기 때문에 부동산으로 몰리는 것은 막을 수 없을 것이다.

금융자산과 부동산 투자 간의 자금 흐름의 불균형은 여러 가지 요인이 있겠지만, 가장 큰 것은 발생하는 이익에 대한 과세 차이이다. 예금이나 주식은 아주 일부를 제외하고는 발생하는 이자와 배당에 대해 15.4%를 금융기관이 원천징수한다. 개인별 이자와 배당 등의 합산 소득이 2000만 원을 넘으면 다른 소득과 합쳐 종합과세를 한다. 금융소득은 일부 예외 항목을 제외하고는 거의 모두 투명하게 과세하고 있는 셈이다.

반면 주택임대소득은 대부분 과세되지 않는다. 세법상 공시지가 9억 원 이하 1가구 1주택은 완전 비과세이다. 연간 2000만 원 이하의 주택임대소득은 분리과세이고, 2000만 원 초과는 종합과세 대상이다. 2000만 원 이하의 분리과세는 유예되어 2019년부터 시행 예정이다.

이렇게 보면 2000만 원 초과 임대소득은 당연히 종합 과세하여야 하는데, 어찌 된 일인지 대부분 과세하지 않고 있다. 주택으로 분류되지 않으면서 주택처럼 사용되는 오피스텔도 법상 예외 없는 과세 대상이나 이유도 없이 과세하지 않고 있다.

한국은 양도소득세와 종부세 등의 혜택을 받기 위해 임대소득자로 스스로 신고한 사람을 제외하고는 주택임대소득에 대해 세금을 내는 사람은 거의 없다. 이번 정부도 세제 금융상의 혜택을 더 줄 테니 임대사업자로 등록해 세금을 내라고 한다.

참으로 이상한 나라이다. 근로소득, 사업소득, 금융소득 등은 법에서 정한 기준에 따라 모두 세금을 내야 한다. 그러나 대표적인 불로소득인 주택임대소득은 내고 싶은 사람만 내도 되는 것이다. 아무리 국민의 꿈이 임대사업자라 해도 이것은 너무하다.

주택임대소득 과세는 많은 정치적인 저항이 있을 것이다. 국회의원 관료 등 정책당국자들이 스스로 임대사업자인 경우가 많고, 다수 국민이 과세 대상이기 때문이다. 어렵더라도 주택임대소득 과세 문제를 공론화(公論化)하여야 한다. 비과세 대상과 한도, 분리과세 인정 여부와 기준, 예상 조세수입과 부작용 보완 대책 등에 대한 진지한 논의가 있어야 한다.

주택임대소득에 대한 정상 과세는 강력한 주택시장 안정 정책이면서도, 조세 정의와 경제 정의의 실현 수단이고, 조세수입을 늘릴 수 있는 좋은 방안이다. 주택임대소득에 대한 과세 없이는 부자증세도 면세점을 낮추어 소득세 납부 대상을 확대하는 것도 정당성을 찾기 어렵다.

마지막으로 주택임대소득 과세 시 세금을 세입자에 전가하여 집세가 오를 것이라는 우려가 있다. 그러나 이는 경제학 이론으로 볼 때 타당하지 않고, 현실적으로도 가능성이 크지 않다.

만에 하나 집세가 오른다면 늘어난 조세수입으로 세입자를 지원하면 된다. 주택임대소득 정상 과세는 부동산 공화국인 대한민국을 바꾸는 핵심 정책이며, 대부분 선진국에서 하는 글로벌스탠더드의 친(親)시장적인 정책이다. 새로운 정부는 두려워하지 말고 시작이라도 해보았으면 좋겠다.