[가계부채 대책] 가계빚 줄고 갭투자 막겠지만… “경기 회복에 찬물” 우려

내년부터 다주택자 추가대출 받을 때 기존 원금도 반영…만기도 15년 제한

정부의 ‘10·24 가계부채 대책’은 부동산 등 대출 규제를 강화하고 취약차주에 대한 지원을 강화하는 데 초점이 맞춰져 있다.

신DTI(총부채상환비율)와 DSR(총체적 상환능력 비율)제도를 조기 도입해 부동산 투기 수요를 막고 취약차주를 돕기위해 연체 가산금리 인하, 원금상환 유예, 소액장기연체 채무 탕감 등 맞춤형 지원책이 담겨 있다. 이번 대책 시행으로 1400조원에 달하는 가계부채 증가세는 완화할 수 있겠지만, 부동산경기 위축으로 경기가 냉각될 수 있다는 우려가 나온다.

◇신DTI 도입으로 주담대 대출한도 1인당 3100만원 줄어 = 내년 1월부터 신DTI 도입으로 1인당 평균 주택 대출금이 2억5800만 원에서 2억2700만 원으로 1인당 평균 3100만 원 줄어들 게 된다. 신DTI 도입으로 타격을 입는 쪽은 기존 주담대가 있는 상태에서 신규 주담대를 받으려 하는 다주택자들이다.

기존 DTI에서는 신규 주담대만 원리금을 모두 반영하고 기존 주담대는 이자만 분자에 반영했다. 하지만 신DTI는 기존 주담대 원금도 분자에 반영한다. 이렇게 되면 기존 주담대가 있는 차주가 추가적으로 돈을 빌리게 되면 부채가 확 늘어나는 만큼 다주택자의 추가 대출은 사실상 힘들어진다. 신DTI가 적용되는 지역은 수도권, 세종시, 일부 청약조정대상 지역이다.

실제 금융위가 제시한 사례에 따르면 주담대 1건(2억 원·연 3%·20년 만기)을 가지고 있는 연소득 1억 원인 A씨가 만기 30년(연3.28%)으로 투기지역에 있는 아파트를 구매하려는 경우를 가정하면 기존 DTI에선 4억1000만 원을 받을 수 있었지만 신DTI에선 3억1800만 원만 대출이 된다. 대출 규모가 9200만 원이 줄어드는 것이다.

다만 8.2부동산 대책에 따라 기존 주담대가 있는 차주가 투기지역에 추가로 주담대를 받을 수 없는 만큼 2년 이내로 기존 주택을 판다는 조건에서 추가 대출이 가능하다. 이 경우에는 두번째 주담대 만기제한(15년)도 적용을 받지 않는다.

이번에 발표된 가계부채 대책에는 다주택자가 만기를 늘려 주담대 규모를 불리는 것을 막기 위해 두 번째 주담대의 만기를 15년으로 제한하는 것을 원칙으로 했다. 하지만 2년 이내 기존 주택을 처분하면 기존 주담대의 원리금은 반영하지만 추가 대출에 대해 만기 15년 제한을 두지 않기로 했다. 즉시 처분하는 경우에만 현재처럼 기존 주담대는 이자만 반영한다.

반면 장래에 소득이 올라갈 가능성이 높은 청년들은 기존보다 더 많은 대출을 받게 된다. 예컨대 이제 취업한 젊은층은 미래 소득을 반영해 소득산정시 현 소득의 10%가 추가적으로 반영되는 식이다. 반면 은퇴를 앞두고 있는 중장년층소득은 지금보다 감소해 대출한도가 줄어들게 된다.

금융위에 따르면 만 35세, 연소득 4000만 원인 무주택자가 투기지역의 아파트를 만기 20년(연3.28%)으로 구매하려 할 경우에 기존에는 2억3400만 원을 받을 수 있었지만 신DTI 적용으로 대출규모가 2억7500만 원으로 4100만원 늘어난다. 미래소득을 반영해 분모인 연소득이 늘어나다보니 대출한도도 증가한 것이다.

당국은 신DTI를 지금 당장은 전국으로 확대할 계획은 없다는 입장이다. 이와 관련 이찬우 기획재정부 차관보는 "올해 6월말 기준 주담대 전체의 64%가 수도권에 쏠려있음을 감안한 조치"라고 설명했다.

◇중도금대출 보증한도 축소 = 정부는 이번 가계부채대책에서 내년 1월부터 주택도시보증공사(HUG)의 중도금대출 보증한도를 6억 원에서 5억 원으로 낮추기로 했다. 수도권과 광역시, 세종시 등에 한해서다. 보증비율도 축소한다. 중도금대출 보증기관인 주택도시보증공사, 주택금융공사의 보증 비율을 내년 1월부터 현 90%에서 80%로 낮춘다.

은행 입장에서는 대출 위험성이 커지는 만큼 사업성이 떨어지는 사업장에 대한 중도금대출을 꺼릴 수 있다는 우려가 나온다.

다만 신DTI 규제적용 대상 지역이 전국으로 확대되지 않는 데다 무주택 청년층들은 일부 대출 한도가 늘어나는 만큼 경기 위축 효과는 제한적일 것이란 관측도 있다.

이찬우 기재부 차관보는 “신DTI를 도입하게 되면 기존 8.2 부동산대책보다 더 강화되는 면이 있지만, 부동산시장에서 투기수요를 억제하는 효과는 있을 것“이라고 말했다.